טרנד חדש: התנגדות מקיר לקיר לקבוצות רכישה

בשבועות האחרונים יכולנו לחוש בשוק הנדל"ן את מבטי ה"אמרנו לכם" שבעי הרצון של יזמים וקבלנים שונים, שהזהירו אותנו מפני הקריסות הצפויות של קבוצות רכישה רבות. ברגע שהתפרסמה בראשית החודש ידיעה על כך שקבוצת רכישה בלב תל-אביב נקלעה לקשיים, לאחר שהחברה הקבלנית המבצעת פרויקט שלהם קרסה, המתנגדים לתופעת הבנייה העצמית-קבוצתית זקפו ראשם ושאלו את עצמם "איך ממנפים את זה נגד כל קבוצות הרכישה?"

זו הייתה בסך הכול הודעה על חברה קבלנית אחת וקבוצת רכישה אחת. בית המשפט המחוזי בירושלים הורה על הקפאת הליכים למשך 30 יום לחברה המבצעת, א.י.ב הנדסה והשקעות, ומינה לה נאמנת זמנית, לאחר שצברה לכאורה חובות בהיקף של כ-22 מיליון שקל. 12 חברי קבוצת הרוכשים בפרויקט שהחברה ביצעה ברחוב הרמן כהן במרכז תל-אביב, נותרו בינתיים עם שלד בלבד.

אלא שההודעה הזו הגיעה בעיצומו של מאבק כוחות, חסר מעצורים וגבולות, בין יזמים וקבלנים למארגני קבוצות הרכישה, וסיפקה עוד נשק למבקרים הנלהבים של הקבוצות הללו. נדמה שגם אם היא רק קש, היא עלולה לשבור את גב הגמל. בשוק כבר מדברים על תקופת המבחן של קבוצות הרכישה. האם הן יעמדו בה?

רכישות ב-6.2 מיליארד שקל בשנה

כשקבוצות הרכישה החלו לשחק "ברצינות" בשוק הנדל"ן, משנת 2002 וצפונה, אף אחד לא הקים קול זעקה והזהיר מפני "הקטסטרופה" שהן יביאו עמן לשוק. קבוצות משקיעים קטנות יחסית רכשו אז נדל"ן בשווי 3.1 מיליארד שקל, ולא ממש שינו את פני הנדל"ן בישראל. אחרי חמש שנים, המציאות קצת השתנתה. ב-2007 הגיעה רמת הרכישות של קבוצות המשקיעים לשיא של 6.2 מיליארד שקל, גידול של 92% בהיקף הרכישות, ובין 2006 ל-2008 מספר הרוכשים באזור תל-אביב בלבד עלה לכ-1,000 רוכשים בשנה, לעומת כ-400 רוכשים בין 2002 ל-2004.

גם בתקופת המשבר הכלכלי המשיכו קבוצות הרכישה לשגשג. נתח השוק שלהן הלך וצמח, והן הצליחו לפרוץ את גבולות ת"א ורכשו נדל"ן בפתח-תקווה, ברמת-גן, בהוד-השרון, בכפר-סבא וברעננה, והחלו ללטוש עיניים גם אל הפריפריה. על-פי ההערכות, בראשית 2010, עבר נתח השוק שלהן את ה-50% מכלל רכישות הנדל"ן בתל-אביב.

המעמד החדש של קבוצות הרכישה בשוק הנדל"ן סימן את יריית הפתיחה של עונת הקרבות בזירת התגוששות הסוערת בין קבלנים-יזמים-וראשי קבוצות רכישה. בפינה אחת של הזירה, מצוידים בטענות על הסיכונים וחוסר הוודאות שיש בקבוצות רכישה, נעמדו הקבלנים והיזמים. בפינה ממול התייצבו מארגני קבוצות הרכישה, נחושים להגן על כבודה של השחקנית הנדל"נית החדשה. מסביב לזירה התאספו רוכשים פוטנציאלים, משקיעים, רגולטורים ושאר גורמים במשק, והמתינו לראות מי יביס את יריבו בנוק-אאוט מוחץ.

העובדה שתחת כל עץ רענן צץ עוד מארגן של קבוצת רכישה ושקבוצות הרוכשים זוכות ל"הטבת" מיסוי, ופטורות בעיקר ממס רכישה על הדירה ומתשלום מע"מ על הקרקע ברכישה מפרטיים, היוו תמריץ משמעותי ליזמים ולקבלנים לרוץ אל התקשורת עם טרוניות שונות ומשונות על הסיכונים שהקבוצות טומנות בחובן.

היריבים, מהצד השני של המתרס, לא נשארו חייבים, והבהירו כי קבוצות הרכישה הצילו את שוק הנדל"ן מקריסה בתקופה המשבר, הן "טובות ליהודים" והן כאן כדי להישאר. עם הזמן, לובתה האש בזירה הנדל"נית, ושחקנים נוספים - הרגולטורים - שעד כה עמדו מנגד וצפו בקרב, החליטו להרים גם הם את הכפפה.

לאחרונה הורה בנק ישראל להקשיח את הקצאת האשראי לקבוצות הרכישה, ולהשוות אותן לאלו הניתנות לתאגידים. במקביל, הודיעה רשות המיסים, כי היא בוחנת את האפשרות לשנות את שיטת המיסוי מול קבוצות הרכישה, תוך ניסיון להשוות את התנאים של חלק מהן, בנסיבות מסוימות, לתנאי המיסוי של הקבלנים. משרד השיכון מצדו פרסם טיוטה של הצעה לפיה יזמי הקבוצה יהיו מחויבים להעניק לחברי הקבוצה ערבויות לפי חוק מכר דירות, שתייקר באופן משמעותי את עלות הקמת הקבוצה.

מארגני קבוצות הרכישה מתחילים להילחץ. מה שעד היום נראה כמו מתקפה חסרת שיניים של מתחרים בשוק, הפך לפקטור שמאיים על קיומן. הם כבר לא עומדות מול יזמים וקבלנים בלבד, ומרגע שהרגולטורים נכנסו לתמונה הם מרגישים איך החבל סביב צוואר הקבוצות מתהדק.

פגיעה תדמיתית קשה

"עושים לקבוצות הרכישה רצח אופי פר אקסלנס. זה נהיה טרנדי ומעניין לקטול את קבוצות הרכישה, אך בפועל הדברים שנמסרים לציבור, נכון להיום, בינם לבין המציאות יש קשר קטן מאוד", אומר עו"ד יצחק חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג', המארגנת קבוצות רכישה.

פעם זה לא הטריד אותו שתוקפים את הענף, אבל היום הוא כבר מבין את הכוח ההרסני שיש לביקורת. "כשהתחיל כל העליהום התקשורתי מצד התאחדות הקבלנים, אמרתי לעצמי 'לפעמים הכלבים נובחים והשיירה עוברת. שינבחו, יצעקו, מה יכול לצאת להם מזה? לא יכול לקרות כלום'. בפועל, מרוב שהקריאות האלה קמו וגבהו, קבוצות הרכישה נפגעו פגיעה תדמיתית קשה. התדמית שיצרו לקבוצת רכישה בשוק היא כאילו זה דבר מאוד מסוכן ומאוד לא אחראי, אבל זה בדיוק הפוך. הדברים מאוד ברורים בקבוצות רכישה. לא זו בלבד שאנחנו לא קרובים בכלל לסיכון של חברה יזמית, אלא שבהרבה מקרים דייר שקונה דירה מקבלן, עם התחייבויות ברורות לגבי מחיר ולוחות זמנים, נמצא בסיכון גדול יותר מאשר חבר בקבוצה.

"מה עוד קרה בעקבות מלחמת החורמה שהכריזו הקבלנים והיזמים נגד קבוצות הרכישה? המפקח על הבנקים, שכל יומיים פותח עיתון וקורא שקבוצות רכישה זה סכנה וזה רק עניין של זמן עד שזה ייפול, התחיל לחשוב. מתוך העליהום והרעש התקשורתי הזה, כנראה שגם המפקח על הבנקים קצת נבהל, ומכיוון שהוא איש ציבור, אז הוא אומר לעצמו 'אני חייב להרים את הכפפה הזאת'".

עו"ד קרן בן דוד, בעלים ומנכ"ל משותף של "מגדלים", המארגנת קבוצות רכישה, מסכימה. "אין ספק שהקמפיין האינטרסנטי של הקבלנים מזין גם את הרגולטורים שפתאום מגיבים. אבל זו תגובה שנובעת מחוסר בירור ומחוסר הבנה מעמיק של התחום ושל איך פועלות קבוצות הרכישה. זה הנזק הגדול שיש לקמפיינים תקשורתיים שבהם רוב העובדות לא נכונות".

סיכון לא מחושב

היזמים והקבלנים, מצדם, ממש לא מבינים על איזה רצח אופי וקמפיין תקשורתי מארגני קבוצות הרכישה מדברים. מבחינתם, הם רק מיידעים את הציבור בסיכון הטמון בהצטרפות לקבוצות רכישה.

"לקבוצות רכישה יש אופי מסוכן. אנשים נוטים לקחת סיכון מסוים בחיים שלהם בהרבה תחומים - אחד רוכש מניות, אחר מהמר במפעל הפיס או הולך לקזינו, אחד מתחתן עם מישהי שהוא לא בטוח שהוא אוהב אותה - אבל יש דברים שאסור לקחת בהם סיכון. כשאדם מתכנן לקנות דירה, זה המוצר הכי יקר שהוא רוכש בחיים שלו, ואין לו עוד הזדמנות, הוא לא יכול לקחת סיכון והוא לא יכול לקחת הימור. זה סיכון לא מחושב", אומר רו"ח רועי גינדי, מבעלי חברת הנדל"ן גינדי החזקות.

באותה חזית עם גינדי נמצא גם ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים, שמבהיר ש"התאחדות הקבלנים לא מנהלת קמפיין נגד אף קבוצה, היא בסך הכול ניסתה להסביר לציבור הרחב מה הסיכונים שהוא לוקח על עצמו, מפני שיש פה הטעיה ברורה של הרוכשים על-ידי חלק ממארגני קבוצות הרכישה. נפגשתי עם לא מעט רוכשים בקבוצות שחושבים שהם רוכשים דירה. המארגנים אומרים ללקוחות שהם מוכרים להם דירות - והם לא מוכרים להם דירות, הם מוכרים להם קרקע והופכים את אותם רוכשי קרקע ליזמים".

הבעיה, אומר בובליל, שיש חוסר כנות וחוסר שקיפות בתחום. "זה טרנד חדש, ואנשים צריכים להבין שזה סוג של הימור. יש במהלך הזה חוסר ודאות בהרבה מאוד תחומים, והם לוקחים את כל חוסר הוודאות שיש ליזם ולקבלן, ומטילים אותו על אותו רוכש שחושב שהוא רוכש דירה. אני בסך-הכול נשיא התאחדות הקבלנים, אני לא יכול למנוע מאנשים לקחת סיכונים, זה זכותם המלאה, אבל הם צריכים להיות מודעים לסיכון".

ויש להתאחדות הקבלנים עוד מניע אחד. "רצינו גם להשוות את התנאים של הקבוצות והקבלנים מבחינת מיסוי. לא יעלה על הדעת שמי שבונה במסגרת כזו או במסגרת אחרת רמת המיסוי שלו תהיה שונה", מוסיף בובליל.

טענת האפליה ברורה לכולם, גם אם לא כולם מסכימים איתה, אבל על איזה הימור וסיכון מדברים מתנגדי קבוצות הרכישה? מבחינתם, לא חסר. החל במחיר המוערך של דירה, שעלול לעלות משמעותית, דרך סכסוכים בין הרוכשים, שלא תמיד יוכלו למצוא את עמק השווה, וכלה בדד-ליין הגמיש לסיום הבניה ולאכלוס, שלא ברור מתי יגיע, אם בכלל.

"אנשים לא יודעים מה הם קונים. זה לא יאמן, זה אבסורד", אומר גינדי. "יש לי חבר שהצטרף לקבוצת רכישה ואמר לי 'כולם קונים'. שאלתי אותו: 'אתם מטורפים? מחר בבוקר אתה תיתקע עם הפרויקט הזה לעוד ארבע שנים. מישהו הבטיח לך תאריך מסירה? מאיפה תשלם עוד 2,000 דולר שכר דירה כל חודש איחור?' הוא הסכים איתי. אני מתחייב לרוכשים תשלום שכר דירה על כל חודש איחור. בקבוצת רכישה אף אחד לא יכול להבטיח שום דבר".

מאכערים וחאפרים

אם זה לא מספיק, כל טענות מחנה המתנגדים מתגמדות נוכח "טענת מחץ" אחת כנגד קבוצות הרכישה: השתלטותם של המאכערים והחאפרים על התחום.

עו"ד צחי נרקיס, ראש מחלקת נדל"ן במשרד מ. פירון, מסביר: "ברגע שזה הפך להיות טרנד, אנשים לא מקצועיים נכנסו לתחום. בסופו של דבר החברים בקבוצת רכישה הם עדר והם צריכים רועה, ולא תמיד הרועים הם מקצועיים. וברור שלא כל בעל פיצוצייה יכול לארגן קבוצת רכישה".

"נו, באמת!" נאנחים במקהלה כמעט סימולטנית מרבית מארגני קבוצות הרכישה ששומעים את הביקורת הזו. "זו דמגוגיה. שיראו לי בעל פיצוצייה אחד שהקים קבוצת רכישה", אומר עו"ד חג'ג'. "לא כל מארגני קבוצות הרכישה הם מהשורה הראשונה, אבל הם גם לא בעלי פיצוצייה, עם כל הכבוד. כשאתה בא לקבל ליווי מבנק לפרויקט, אם אתה לא תראה שיש לך את הידע המקצועי, ברמה מינימלית והגיונית, אתה לא תקבל ליווי, ולא יעזור לך כלום. לכן, להגיד היום שכל רופא שיניים או כל ספר מארגן קבוצה, זו באמת דמגוגיה זולה. זה בפירוש לא עובד כך".

כך או כך, אומר עו"ד נרקיס, "קבוצות הרכישה נמצאות היום בתקופת מבחן, משום שהמסות העיקריות של הפרויקטים לא רק שלא הושלמו, אלא אפילו עוד לא יצאו לדרך. כולם בשלב רכישת הקרקע. אני מניח שיש כמה עשרות בודדות של פרויקטים שהושלמו ואנשים גרים שם ומבסוטים, אבל כמו בכל תחום שהופך לטרנד, מפסיקים לבחון את הסיכונים. היום יש מצב שאם אני לא בקבוצות רכישה אני לא קיים, וזה מה שמטריד את הרגולטור".

באופן מפתיע, דווקא היום, כשהקבוצות על המוקד, חלק מהמארגנים הוותיקים בתחום מצטרפים לביקורת כנגד המארגנים החדשים בשכונה. "עושים היום רצח אופי לקבוצות הרכישה, אבל יש בזה מן הצדק", אומר נחשון קיוויתי, בעל השליטה בקבוצת ב.ס.ר, מהחברות הוותיקות ביותר בתחום הבנייה העצמית. "אני עוסק בעניין הזה יותר מ-20 שנה, ואכלסתי יותר מ-30 פרויקטים, וכשאני מסתכל היום על מה שקורה בתחום אני נחרד. יש הרבה מארגנים של קבוצות רכישה שהם לא מקצועיים. מוכרח להיות לקבוצה כזו לידר מקצועי מתחום ההנדסה. הוא לא יכול להיות עו"ד, מתווך, מוכר אופניים או מעצב ריהוט".

לדבריו, "נפרצו כול הגבולות, וחובבנים, חאפרים, מתווכים למיניהם, עו"ד, אנשי עסקים או אחרים שהחליטו שהם חייבים להצטרף לטרנד הזה שנקרא 'ארגון קבוצות רכישה', שכחו שלא מדובר בלמכור תכשיט או בגד. זה דבר שמחייב מיומנות, ניסיון, מקצוענות, הנדסה, תכנון, קבלנים, תיאום, רשויות. כדי לבנות בניין אתה חייב להיות איש מקצוע, לחיות את העסק הזה מהבוקר עד הלילה. לא יעזור שום דבר. זה לא רק לשווק, לגזור את הקופון וללכת הביתה".

קיוויתי עצבני, ולטענתו יש לו סיבה טובה. "למה אני חם על כל העסק הזה? באו אליי אנשים עם הסכמי שיתוף שאנחנו כותבים אותם בחברה ואחרים מעתיקים אותם, הם רק שכחו לשנות גם את הגוש והחלקה. את מבינה לאיזה חובבנות זה מגיע? אז איך אני יכול להסתכל על הדבר הזה ולהגיד שזה לא אסון? אז כשעושים את הרצח אופי הזה לקבוצות, מן הסתם יש בזה צדק מסוים".

הרגולציה תביא לשקיפות

קיוויתי, ועוד מארגנים ותיקים שהרגישו שהוכיחו לתחושתם את מקצועיותם, מרגישים שהם נענשים על-ידי הרגולטורים באופן קולקטיבי. "יש פה ענישה קולקטיבית. מישהו יכול לקחת ניסיון של 30 שנות עבודה בתחום הקמת פרויקטים בנדל"ן, ולהגיד ביום אחד 'זהו, אתם לא יכולים להיות יותר מארגנים' ו'נטיל עליכם מעכשיו סנקציות כאלה או אחרות'? זה נשמע הגיוני?

"המאכערים גוררים את כל אנשי הבנייה עצמית לתוך הסתבכות עם הרגולטורים, רשות המיסים, הפיקוח על הבנקים, וזה יוצר אווירה עכורה. הזן החדש של המארגנים מצטלמים ומצטלמות יפה, הם פוטוגניים שחבל על הזמן, ומצליח להם. אבל במה? בלעבוד על אנשים. צריך לעשות ברקס לעניין הזה, אבל בלי לפגוע בכל האחרים שכן יודעים לעשות את העבודה. אי אפשר לפגוע בכולם".

אולי לא כולם ייפגעו. בימים אלה שוקדים במשרד השיכון על הסדרת התחום, הגברת השקיפות וקביעת סדרת כללים שלפיהם יפעלו כל מארגני קבוצות הרכישה.

"משרד השיכון אמור להגן על הצרכן, והוא יעשה את זה. רק חבל שכולם נושפים בעורפו. הוא בוחן בצורה רצינית ועמוקה את העניין, ולבסוף הוא יוציא את הרגולציה שהוא רואה לנכון, והיא תסדיר את התחום. זה יסיר הצידה את הפיקוח על הבנקים ואת כל הגורמים האחרים שמתערבים ולא צריכים להתערב", אומר חג'ג'.

לשאלה האם קבוצות הרכישה ישרדו את תקופת המבחן הזה, משיבים המארגנים בביטחון: "ברור". הם מאמינים שכשהאבק ישקע קבוצות הרכישה ימשיכו לפעול, רק בצורה מסודרת יותר. "למדינה קטנה כמו שלנו אסור לאבד כלי כזה. זה כלי לגיטימי ומשרד השיכון יסדיר אותו בצורה נכונה שתנקה את כל הרעשים מסביב, כל אותן קבוצות שלא ראויות וכל הטענות לגבי אי מסירה של אינפורמציה מלאה ינוקו ויהיה מצב של שקיפות מלאה", אומר גורם שעובד עם משרד השיכון על ספר הכללים החדש.

עו"ד בן דוד, שנמנית עם ראשי פורום התאחדות קבוצות הרכישה, המנסה להסדיר את התחום תוך סיוע למשרד השיכון, מסכמת: "ברגע שהציבור מצביע באמצעות הרגליים ומצטרף לקבוצות רכישה, זה ברור שקבוצות הרכישה הן פקטור משמעותי בשוק. הן עברו מטרנד לאלטרנטיבה נוספת לרכישת דירה מיזם או מקבלן. זו אלטרנטיבה נורמטיבית, ואין ספק שהתחום הזה לא יכול להיות פרוץ, ולא יכול להיות שיפעלו בו מארגנים לא מקצוענים. בקרוב הכול יוסדר, וההתקפה הבלתי-מרוסנת נגד קבוצות הרכישה תסתיים".

הפרויקטים הבולטים

* מתחם אסותא:

על-פי הדו"חות הכספיים של בוימלגרין הציבורית, "העיר החדשה" של דרור הלוי שילמה לבוימלגרין קפיטל עבור האופציה לרכישת מתחם אסותא בתל-אביב 2.5 מיליון שקל במעמד החתימה, ובנוסף מיליון שקל בחלוף 45 יום מתקופת האופציה הראשונה. זאת, כדי לרכוש את הקרקע ב-343 מיליון שקל.

* מגדלי ארלוזורוב:

ההערכות בשוק הן שענבל אור, בעלת חברת "אור סיטי נדל"ן", המארגנת את קבוצת הרכישה יחד עם קבוצת חג'ג', רכשה את האופציה על הקרקע לבניית "מגדלי ארלוזורוב" בתל-אביב בכ-3.5 מיליון שקל, על מנת לרוכשה בכ-280 מיליון שקל. 3,000 איש נרשמו לפרויקט בתוך 5 שעות.

* צפון ראש-העין:

קבוצת "העיר החדשה" של דרור הלוי חתמה עם חברת מפעלי תחנות על הסכם לרכישת 360 דונם לבנייה למגורים ו-640 דונם למתחם פנאי ובילוי. הלוי יארגן במקום קבוצת רכישה של 1,400 חברים - בין הגדולות שידעה ישראל. היקף המכירות בפרויקט צפוי לעמוד על כ-1.5 מיליארד שקל - כמיליון שקל לדירה בממוצע.

* מתחם רמז:

קנדה ישראל זכתה במכרז המתוקשר על מתחם רמז בתל-אביב, ליד גימנסיה הרצליה, לפיו תשלם 305 מיליון שקל על המגרש, המיועד למגדל בן 30 קומות ו-108 יחידות דיור. מדובר במחיר ליחידת קרקע של 2.8 מיליון שקל, הגבוה ביותר במכרזים האחרונים שנערכו בתל-אביב.