לא הריבית הקפיצה את הנדל"ן

רונן מנחם הוא מנהל יחידת ההשקעות והאסטרטגיה, מזרחי טפחות

רבים תולים את העליות התלולות במחירי הדיור בריבית הנמוכה ששוררת במשק הישראלי בשנה וחצי הנוכחיות. אני טוען, שעליות אלו היו, גם אלמלא הריבית היתה כה נמוכה וזאת בשל מחסור עצום בהיצע בשוק זה.

יתרה מכך העליות בשוק הדיור התעכבו, בגלל שהירידות במחירי הנדל"ן בחוץ לארץ, יצרו ציפיות לירידות חזקות גם בארץ. כשהן לא התגשמו, מיהר הציבור לרכוש דירות. הוזלת הריבית במקביל חיזקה את התהליך, אך לא יצרה אותו.

מחירי הדיור עלו, בשנה שעברה, בקצב רצחני. בתרשים המצורף מוצגת העלייה המצטברת ב-10 השנים האחרונות במדד מחירי הדירות בבעלות דיירים (להבדיל מדירות בשכירות), כשהיא מחולקת בעלייה במדד המחירים לצרכן, ללא דיור. זהו מדד לעלייה הריאלית במחירי הדיור. עד 2008 ירד המדד 3.7%, והנה ב-2009 הוא שינה כיוון וזינק 15.5% בהשוואה לתחילת העשור.

 רונן מנחם ריבית נדל

הירידה במחיר הדיור עד 2008 עמדה בסתירה למחסור גדל והולך בהתחלות בנייה ובקרקעות. מחסור זה גרם לכך שהבנייה הפרטית הלכה והצטמצמה.

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, למרות גידול בביקוש, לא היו שינויים בהתחלות הבנייה במשק. לפי המשרד, ב-2009 היה מספר ההתחלות דומה לזה שב-2008 והשנים שקדמו לה. מדובר בקצב שבין 30 ל-32 אלף בשנה, ושמנגד קצב התווספות משקי הבית בישראל מוערך ב-39 אלף בממוצע בשנה. מכאן ברור שהתחלות הבנייה במשק לא ענו על הביקוש והצרכים.

כך נוצר לחץ בסיסי לעליית מחירים בשוק הדיור. על מנת להמחיש זאת, הצגתי בתרשים המצורף את השינוי המצטבר במספר חודשי ההיצע בבנייה פרטית בעשור החולף. מדובר במספר דירות שנותרו למכירה בסוף כל שנה, לחלק במספר הדירות שנמכרו באותה שנה. ירידה במספר חודשי ההיצע מצביעה על כך שמספר הדירות העומדות למכירה מצטמצם, ולהפך.

מספר חודשי ההיצע יורד בעקביות וב-2009 הוא היה נמוך ב-7.3 חודשים בהשוואה לתחילת העשור. הירידה מתמשכת במספר חודשי ההיצע הכשירה את הקרקע לעליות.

הסיבה שהעליות הללו התעכבו היא שהציבור ציפה שמחירי הדיור בארץ יצנחו, בדומה למה שקרה בחוץ לארץ. מה שלא נלקח בחשבון הוא שהמחירים נמוכים ממילא. כשהתברר שהמחירים לא יורדים, ירדו הקונים הפוטנציאלים מהגדר ומיהרו לרכוש דירות ומשום שההיצע תמיד מאחר להתאים את עצמו במצבים כאלו, המחירים עלו במהירות.

במקביל לכך שהציבור המתין לירידות במחירי הדיור שלא התגשמו, החלה הריבית במשק לרדת.

במבט קדימה, כל עוד ההיצע נמצא בתהליך הסתגלות לביקוש, עלייה בריבית לא תוריד משמעותית את מחירי הדיור. הגיוני יותר לצפות לבלימה הדרגתית בקצב העלייה, או לירידה מתונה.

והערה לסיום: נעשה שימוש מוגבר במילה "בועה" בקשר למחירי הדיור. אם מחירי הדיור ירדו בהדרגה, בצורה מבוקרת, נדע כי לא הייתה כאן בועה. בועות בהגדרתן מתפוצצות ומחיריהן קורסים. איני מכיר בועות שמתפוגגות לאיטן. אין חיה כזו.