טרנד נדל"ני חדש - שכונה שהיא עיר: קניון במקום מכולת

זה נראה כמו הסצנה הפותחת בסרט "חור בלבנה", כשאורי זוהר מקים קיוסק באמצע המדבר. שטח פתוח, ריק ונטוש, ורק משרד מכירות קטן ושלט שמבשר על השכונה שתקום פה. אבל זו לא תהיה סתם עוד שכונה; כאן יקום מתחם ענק, שבו אלפי יחידות דיור - סדר גודל של עיירה קטנה במונחים ישראליים - שיספק את כל צורכיהם של התושבים. יש המכנים את הטרנד החדש "עיר בתוך עיר", מעין גלגול מודרני לשכונות הענק של פעם. רק שהפעם הקבלנים חשבו על הכול - מפארקים ייחודיים, דרך מרכזי מסחר גדולים, ועד מוסדות חינוך ושירותים עירוניים, ואפילו מיתוג שכונתי משל עצמו (בדרך כלל, בהתאם לאופנה כלשהי בדגש על חשיבה אקולוגית וסביבה ירוקה).

בשלב הזה, שבו קפצנו לביקור, רובם הכמעט מוחלט של המתחמים הללו נמצאים בשלב השיווק - במשרד קטן בשטח הפתוח. סביב המשרדים תוקעים גם דגלונים ושלטים (כך מסמנים גזרה בארץ הנדל"ן); פה ושם מגיעים אנשים מקבוצות רכישה, גוהרים על תוכניות, ממתיקים סוד - ומשתתקים כשזר מתקרב.

באשדוד צפויה י.ח דמרי להקים את "רובע דמרי החדש", על הקרקע האחרונה במרכז העיר, עם 2,500 יחידות דיור בסמוך ל"מבני ציבור ומסחר שייתנו מענה הולם לתושבים". באשקלון היא בונה מתחם המכונה "דמרי NINE", בתוך שכונה חדשה שמוקמת שם, שכונת ברנע, שתכלול 3,000 יחידות דיור, "שחלקן פונות לים".

חוף הים, ומקור מים בכלל, משחק תפקיד חשוב במתחמי הענק החדשים. המאפיינים הבולטים האחרים הם קרבה לכביש ראשי ואולי פארק או שניים.

"עיר ימים" בנתניה: קניון, בריכת נוי וקירות זכוכית "לא רק לבני 35 עם שני ילדים"

קחו למשל את מתחמי "אגמים" ו"עיר ימים" בנתניה, סמוך לכביש החוף. מתחם אגמים עונה בדיוק לקריטריונים: 2,500 יחידות דיור שמתוכננות להיבנות במתחם הסמוך לשמורת האירוסים ולשמורת הטבע "אגם החורף", קרבה לכביש החוף, מרחק של כ-950 מטרים מחוף הים, ומוסדות ושירותים כמו בית ספר יסודי ומרכז מסחרי שכונתי.

מתחם עיר ימים, הגובל ברמת פולג וסמוך אף הוא לכביש החוף, הוא מתחם שנבנה בעבר הלא רחוק. יצאנו לבקר במתחם, כדי לראות מקרוב איך נראית שכונת ענק בהתהוות ומה הופך אותה ל"עיר בתוך עיר".

שעת ערב, ותושבי רמת פולג הם היחידים שנראים באזור, עושים ג'וגינג לאורך הכביש הראשי. צעיר חרדי עושה דרכו לעבר אחד הבניינים הבודדים שכבר ניצבים שם. לא, הוא לא מפה. הוא תושב צפת, סופר סת"ם שמבקר אצל חמותו ברמת פולג. "בניינים חדשים, בטח צריכים מישהו שיקבע מזוזות", הוא מנפנף בברושורים שהוא מבקש לשים בתיבות. עד כה נענו שני לקוחות, אבל אלוהים, שלא לומר קצב הבנייה בשכונה, גדול.

מסביב עלטה מוחלטת, למעט תאורה של מגרש משחקים מצדו הדרומי של הכביש ותאורה למנופים שעובדים בשעת לילה בצדו הצפוני. נראה כמו מסלול המראה שהג'וגרים רצים לאורכו. כמו בכל אחד מהאתרים, גם כאן מנסים הבונים לבדל עצמם. בנייני ענק עם שמות סקסיים המרמזים על עושר ועל גובה אין-סופי, ומולם בניין בוטיק עם מעט דירות.

על קו המים יקום מגדל שתכנן האדריכל אילן פיבקו: מתחם של שלושה בניינים, בריכת נוי מקיפה, קירות זכוכית מארבעה צדדים. "קופסאות זכוכית שמשקיפות על הנוף, בין גבעות פראיות, שמורת האירוסים והים למלוא העין", מעיד פיבקו על עיסתו.

"מסה קריטית של דירות יכולה ליצור משהו חדש, ולא משנה מה יש מסביב", הוא אומר. "אם אתה מוכשר, זה יצא יפה. אתה היוצר. אנחנו בונים לקהל בתמהיל נכון, שייצור דינמיקה של עיר, לאוכלוסייה לא הומוגנית - לא כולם בני 35 עם שני ילדים".

למה הבנייה הזאת בשכונות?

"אנחנו חיים בארץ שגדלה בהיקף האוכלוסייה, וצריך ליצור מקומות עם איכות חיים ולא סתם ערי שינה. כולנו חיים היום במרכז גדול, בין נתניה לאשדוד, שדומה לעיר אחת. יכול אדם לעבוד בתל אביב ולגור בנתניה, באשדוד או בראשון לציון - זו אותה עיר".

איך אתה מונע מהשכונות להפוך לערי שינה?

"ברגע שיש מגוון אוכלוסייה, הן לא ערי שינה. יש בהן חיים, עם מקומות בילוי ומסחר".

לעיר ימים יהיה גם קניון משל עצמה, מבנה שהוא בדרך כלל פונקציה של מספר התושבים באזור. ובהיעדר מוסדות תרבות של ממש, נראה שהקניון יהפוך למרכז הבילוי של עיר ימים. מתכנן אותו משרד האדריכלים יסקי סיוון מור, שמאחוריו תכנון קניוני עזריאלי, רמת אביב, מלחה ורבים נוספים. עמי מור, שאחראי על תכנון הפרויקט, מציע לי לראות את הקניון כפסל הסביבתי של השכונה החדשה.

"הקניון בא לתת מענה לכל הפיתוח של דרום נתניה", הוא מסביר. "יש בו אלמנט שמשרת שכונה - גישה רגלית, ניקוי יבש, בתי קפה, והוא יהיה צמוד לקריית חינוך ולשטח ציבורי, כמו מסעדות שיפנו לפארק. הקניון יהיה בגודל בינוני-גדול, 25 עד שלושים אלף מטרים רבועים. שטח קניון רמת אביב, לדוגמה, הוא 17 עד עשרים אלף מטרים רבועים".

מה בנוגע לבתי קולנוע?

"לא החלטנו. בגלל ההיצע האדיר של בתי קולנוע באזור, אנחנו לא משוכנעים. כרגע מתמקדים במסחר, במסעדות, בבתי קפה, בספא, בפיטנס, יותר פעילות של פנאי. קולנוע זה קופסה סגורה, לא מחולל תנועה. ובכל מקרה, בתוך עשרים דקות אני בסינמה סיטי".

הקניון קרוב לקריית חינוך. אני מנחש שמבית הספר התלמידים יעברו ישר לשם.

"בינינו ובינם יש פארק, לא קיר אטום. בדרך כלל, מתכנני ערים ממקמים במרכז את מוסדות החינוך והדת, שיחיו בכפיפה זה עם זה. בעיר ימים לא יהיה שונה. כשאנחנו היינו קטנים היינו הולכים לצופים, היום ילדים נפגשים בקניון".

הקניון יכול גם למשוך תנועה מחוץ לשכונה?

"אולי בהתחלה ירצו לבלות ויבואו, כי זה חדש ויש הרבה חניה, אבל אני לא מאמין שמהרצליה יבואו אלינו. אולי יבואו משפיים".

תמיר בן-שחר, מחברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן-שחר ושות', המייעצת למרכזים מסחריים רבים בארץ, דווקא סבור שהתנועה מחוץ לעיר אל הקניון היא חיונית: "קניון בגודל כזה נדרש להביא כסף גם מנתניה והסביבה. הוא חייב להיות מיוחד כי הוא מתחרה גם באחרים. יהיה מעניין. כל אחד מהמרכזים האלה יצטרך להמציא את עצמו מחדש".

כפר סבא הירוקה: 1.4 מיליון שקל לדירת 4 חדרים

בניית שכונות שלמות, סגורות, אינה המצאה חדשה. למעשה, זוהי מסורת שחיה ובועטת בישראל יותר מאשר בכל מקום אחר בעולם. רוב-רובה של המדינה נבנתה כך, עיירות שנבנו כדי לתת פתרון לגלי ההגירה של שנות ה-50. אז זה היה בתוכניות ממשלתיות, בפיקוח ובהכוונה הדוקים מלמעלה. במקביל, בנו שכונות ביוזמה של קבוצות באוכלוסייה, כמו שיכון צהלה של אנשי הצבא. בעידן ההפרטה זה נעשה ביוזמות של קבלנים, מסחר של שוק חופשי, שפונה לאנשים המבקשים להיטיב את תנאי מגוריהם או למצוא אפיק השקעה לכסף פנוי.

את התוכנית של כפר סבא הירוקה מריצים בציבור זה כשנה וחצי. מדובר בשכונה מחולקת לשני חלקים, צפוני ודרומי, משני צדי דרך מנחם בגין. ממערב גובלת השכונה העתידית בכביש 4, ומעבר לו רעננה צפון. התכנון הוא לשים את בנייני הציבור - בתי הספר, המרכז המסחרי, הקאנטרי קלאב ודומיהם - כחיץ, סמוך לכביש הסואן, שיחובר לשכונה באמצעות מחלף. 5,000 יחידות דיור אמורות להיבנות בפרויקט.

מדובר בתוכנית כוללת המבוססת על אמנה חברתית, שעליה מפקחת החברה הכלכלית של כפר סבא, עם מערך סילוק אשפה פניאומטי (טכנולוגיה שעובדת על גז דחוס), מיחזור מים ותקני בידוד ואיטום מחמירים. הרחובות ה"ירוקים" שיקשרו בין הבתים לגינות הציבוריות ולפארקים בשכונה יכילו מסלולי נסיעה מוצלים לאופניים. לא יהיו בשכונה עמודי חשמל וכבלי חשמל עיליים, והתשתיות כולן יעברו מתחת לקרקע.

מחיר דירת ארבעה חדרים בכפר סבא הירוקה הוערך לפני שנתיים ב-1.1 מיליון שקלים - השקעה ראשונית של 300 אלף שקלים ומשכנתא של 800 אלף שקלים. מחיר מכירה שהוערך בתום הבנייה - 1.4 מיליון שקלים. משיטוט בפורומים של אותם ימים מתברר שהיו חששות מלהצטרף להרפתקה הנדל"נית - גם אם ההערכות על הרווח במכירה מהירה היו מפתות - אולי בעקבות קריסת חפציבה, שהייתה אז עדיין בכותרות. על-פי סקר גלובס ואשדר מתחילת השנה, המחירים אכן עשו את הקפיצה, ועוד צפויים לנסוק במהלך 2011, לכשיתקרב מועד השלמת הפרויקט.

חברת בוני התיכון בונה בכפר סבא הירוקה את מתחם Top Family. לדברי חיים קקון, מנהל השיווק, בעוד כארבע שנים תהיה זו שכונה תוססת, עם אוכלוסייה צפויה של 14 אלף נפש, טעם של עיירה קטנה.

מיהן האוכלוסיות שמגיעות בשלב הזה?

"הקונים הראשונים הם זוגות צעירים. מבוגרים לא ילכלכו את הידיים באבק; הם עשו את זה בנעוריהם, עכשיו הם יבואו למוכן. הרבה קונים באים מרעננה. פנטהאוז ברעננה עולה 4 מיליון שקלים, פה - 3 מיליון. חוצים את הכביש וחוסכים מיליון".

הקריצה לערים השכנות היא חלק מהעניין. תושבי רמת גן וגבעתיים, למשל, משפרים דיור ב"אונו על הפארק", השכונה החדשה שנבנית בקריית אונו.

"בפרויקטים בקריית אונו התחלנו למכור דירות ארבעה חדרים ראשונות לפי 1.05 מיליון שקלים, וכעבור ארבע שנים, באפריל 2009, מכרנו כבר ב-1.6 מיליון שקלים", אומר אבי ביתן, מנהל השיווק בחברת מנרב, שבונה בשכונה. "יש קהל ראשוני שקנה טוב ומכר וקנה חדש, ובכל החלפה הם שדרגו את הבית. לעומתם, יש כאלה שאין להם בעיה של תשלום, אבל לא רוצים לגור עם כביש כורכר ועם אבני שפה".

המתחם החדש בקרית אונו

הכול מתחיל בחינוך

הבעיה האמיתית של שכונות המגורים הללו היא מוסדות החינוך. אנשים מוכנים להרחיק למרכזי קניות ולקופות חולים, אבל חייבים מוסד לימודים נגיש לילדים. הרשויות רגישות לבעיה, אבל שיטת התקצוב לפי תושבים קיימים, כאשר לא ברור מתי דיירים נכנסים לגור, יוצרת תחושת ארעיות.

"כל השכונות החדשות סובלות מחוסר בתי ספר וגני ילדים", מכריז קקון. "מרכזים מסחריים מקימים ראשונים, כי זה סקטור פרטי. מוסדות לימוד באים אחר כך; אם יש ביקוש, העירייה חייבת לספק אותם, ולשם כך היא צריכה לבדוק מהו מספר המשפחות. לכן בהתחלה זה בקרוונים ובמבנים זמניים. אי-אפשר להיות מדויקים, להיות מוכנים מראש. זאת בעיה של כל השכונות החדשות".

ביתן מוסיף: "בעיריית קריית אונו דורשים שנעביר להם מספרי תעודות זהות ותאריכי לידה של הילדים, כדי שהיא תדע להיערך. הם רואים חתך לידה של האוכלוסייה, ואם יש יותר זוגות צעירים, הם צריכים קודם גני ילדים. יש מקרים שאנשים נכנסים לגור ועדיין לא בנו, כי אין מספיק ילדים, ואז מארגנים הסעות לבית ספר בשכונה אחרת, על חשבון העירייה. ההורים יודעים שזה זמני, גם אם זה לא נעים. אנחנו הגענו עם העירייה להסכמה שעם סיום הבנייה נעביר לרשותם את משרד המכירות שלנו, וכך עשינו. היום המשרד שלנו משמש את מחלקת החינוך של קריית אונו, ובחלקו האחורי, במקום שבו הייתה הדירה לדוגמה, פתחו גן ילדים".

קקון משלים את הדברים: "מודיעין סבלה מהבעיה הזאת עד לפני שנתיים. אנשים רצו לעזוב. לא היה בית ספר, בתי כנסת היו במרתפים ובבתים. לא נעים. רק בקיץ 2008 עזריאלי פתח שם קניון. אנשים אכלו שם קש במשך שנים. בהתחלה גילו סבלנות, אבל היום חסר לראש עיר שלא יספק שירותים. יערפו אותו".

אם המושבות החדשה: שמונים משפחות בבניין

מצב דומה קורה גם בשכונת אם המושבות החדשה בפתח תקווה. כרגע מאוכלסות בה מעל אלפיים יחידות דיור, והיא צפויה לגדול. בשונה מכפר גנים הסמוכה, הבנייה באם המושבות החדשה היא לגובה. כשמונים משפחות לבניין, 45 מגדלים בשכונה.

"חמש שנים, ועדיין אין לנו שירותים", אומר צביקה וויט, מראשי הפעילים בשכונה. "ראש העיר אמר לי, 'לא השכלנו להבין את המשמעות של להקים שכונה במגדלים'. אנחנו בפיגור, כל גני הילדים בקרוואנים. כיתה א' זה שמונה כיתות מלאות. על הנייר מתוכנן פה בית ספר שש-שנתי, החוק מחייב, אבל העירייה לא העריכה את חתך האוכלוסייה".

מה בינתיים?

"יש בית ספר בן שנה וכבר מלא, אבל אין ספרייה, אין מתנ"ס. שירותי בריאות אין, שטחי מסחר אין. כדי לקנות חלב אני מניע את האוטו ונוסע לאזור התעשייה סגולה. את הבניין מרימים בשנה וחצי, והמערכת הביורוקרטית זה שלוש שנים".

לטענות האלה משיב דובר עיריית פתח תקווה, חזי חקאק: "שכונת הדר המושבות (שמה הרשמי של אם המושבות החדשה, ד' ש') הנה מהמבוקשות בארץ למגורים. היא גדלה בקצב מסחרר, ועל כן העירייה הגישה למשרד החינוך תוכנית לבניית מוסדות ציבור ומבני חינוך. אולם בניית בתי ספר מותנית בקבלת הרשאות ממשרד החינוך, על-פי מדיניות ארצית של המשרד, ולפי שעה טרם קיבלנו את ההרשאות למימושם בשכונה. העירייה תקים עד יולי השנה ספרייה לרווחת התושבים, ובחודש יוני הקרוב נחנוך מרכז קהילתי. מועדון פיס בן שלוש קומות יוקם עד סוף שנה זו במרכז השכונה. בשכונה פועל מרכז מסחרי שמושך אליו גם תושבים מחוץ לשכונה, ובו אף פועלים מרכזי בריאות. לאחרונה נסגר מרכול ששירת את תושבי השכונה, ובשלב זה, עד לפתיחת מרכול חדש, נאלצים התושבים לערוך קניותיהם מחוץ לשכונה - ובעניין זה נדגיש כי אין זה מתחום אחריותה של העירייה לקבוע את סוג העסקים הפועלים בתחומה".

הסיפור הזה ממחיש את אחד היתרונות הבולטים של החיים בשכונת ענק שמהווה "עיר בתוך עיר": מפאת גודלה, התושבים בשכונה מעורבים הרבה יותר בנעשה בה - וכיוון שהם רבים, ההשפעה שלהם מול הרשות המקומית גדולה יותר.

קחו, למשל, את סיפור המרכז התורני שהיה אמור להיות מוקם בשכונת אם המושבות החדשה. האוכלוסייה בבמתחם היא די צעירה, שניים וחצי ילדים למשפחה, חילונים, מעט דתיים, חיים בצוותא. וויט, לשעבר תושב רמת גן, אפילו פעל להקמת בית הכנסת במקום. הכול היה טוב ויפה, עד שנודע לתושבים על תוכנית להקמת המרכז התורני. וויט החליט שזה יותר מדי, וגייס מיד את תושבי השכונה.

"יש לנו פירמידה של פעילים", הוא מדגים. "בכל בניין יש נציג, אני מקושר מול 45 נציגים, וכל אחד מאיתנו מזרים מידע לשמונים משפחות בבניין. ככה פעלנו בעניין החרדים. העברנו עצומה ברשת, 2,300 איש חתמו בתוך שלושה ימים. ראש העיר קיבל שוק".

בנוגע לסיפור הזה משיב דובר העירייה: "בהדר המושבות קיים שנים ארוכות מרכז דתי קהילתי, ולאור פניית תושבים החליט ראש העיר להעתיקו למקום אחר ובמקומו ייבנה מרכז קהילתי קבוע".

לפני חודשים מספר הופתעו גם הרוכשים החדשים של שכונת כפר סבא הירוקה ללמוד שהשכונה שלהם לא כל-כך ירוקה. אגפים ממפעל קניאל לחומרים מסוכנים הועברו מפתח תקווה לכפר סבא, מרחק מאתיים מטרים מהשכונה הירוקה. נציגי הירוקים מתחו ביקורת על החלטת העירייה שאישרה את הרחבת המפעל, וזאת בניגוד לחוות דעת של המשרד לאיכות הסביבה. בעירייה טוענים שהאישור יהיה בכפוף לעמידה בקריטריונים. כך או אחרת, רוכשים פעילים מזמינים את שכניהם להתעדכן ברשת.