בועה באבואה בנדל"ן

איזו התבשמות היתה מדו"ח הנדל"ן של מינהל הכנסות המדינה שפורסם השבוע. הכותרת שכיכבה בראש הדו"ח היתה: "לראשונה, ירידה במספר העסקאות בדירות מגורים בשני רבעונים ברציפות, כשת"א מובילה את המגמה". אכן, נחמה פורתא, אבל מכאן ועד לחגיגה שהנה-הנה הבועה התפוצצה, לפחות בת"א, הדרך מאוד-מאוד ארוכה.

האוצר בחר להקפיץ לראש הדו"ח את מה שנוח לו לומר לציבור, ואת הנתונים החשובים בדו"ח, אלו שהאוצר מעדיף שהציבור לא יידע, הוא זרק לתחתיתו. הנה התהליך הבועתי שכתבנו עליו בשבוע שעבר, שחור על גבי לבן, במספרים מהשטח - לא סקרים ולא תחושות - המספרים שהאוצר פרסם, אבל מעדיף להדחיק, ומשמעותם לצידם:

• "... בת"א, כמו באזור באר שבע, נמצא כי עליית המחירים החדה ב-2009 אינה מהווה תיקון לירידת מחירים שכביכול היתה בעשור האחרון, שכן מי שהחזיקו בדירה בממוצע שמונה שנים השיגו תשואה נומינלית של כ-92%".

המשמעות: בנק ישראל והאוצר ניסו למכור לציבור שעליית המחירים החדה בשנתיים האחרונות היא תיקון לקיפאון או לירידה שאפיינו את שוק הדירות מתחילת העשור. מינהל הכנסות המדינה קובע: עורבא פרח, לאורך העשור האחרון התפתחה למעשה בועה בשוק הנדל"ן. והמספרים מדברים בעד עצמם: עלייה נומינלית של 92% במשך 8 שנים, או של כ-70% במונחים ריאליים. זו בועה באבואה, וזה בדיוק מה שהניע את פישר וחזקיהו לפעול השבוע ולהודיע בקול רם לציבור: נפעל בכל דרך לרסן את עליית המחירים המואצת.

• "מי שמכר דירה באזור ת"א בשנת 2009, תוך חצי שנה מיום רכישתה, גרף תשואה נומינלית של 23%".

המשמעות: האם בכלל יש צורך להסביר את המשמעות של תשואה כזו על דירה תוך חצי שנה?

• "אחת התופעות המעניינות שליוותה את הגידול החד בהשקעות באזור באר שבע (הדו"ח מציין שמגמה דומה התרחשה גם בת"א) היתה שינוי דרמטי באופן ההשקעה, כפי שבא לידי ביטוי במשך זמן ההחזקה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה... בשנת 2007 עמד פרק זמן זה על כ-13 שנה, שצנח ל-3.7 שנים בלבד ברבעון האחרון של 2009... חמישית מהמשקיעים שמכרו את הדירה ברבעון האחרון של 2009 עשו זאת תוך פרק זמן של חצי שנה בלבד מאז הרכישה..."

המשמעות: שוב, האם יש צורך להסביר את הנתונים המדהימים והמבהילים האלה? ובכל זאת, שוק הדירות הפך לספקולטיבי, דירות עוברות מיד ליד תוך חודשים בתשואות פנומנליות. עכשיו אתם מבינים למה חזקיהו ופישר כה לחוצים.

סבסוד המצרך או סיוע לנצרך

האם הצעדים של פישר וחזקיהו יצליחו לצנן את הבועה? איש, כמובן, אינו יודע. יהיה כמובן איזשהו אפקט פסיכולוגי לדיבורים ולהצהרות הנחרצות שלהם, שישפכו בטווח הקרוב קצת מים קרים על הלבה הרותחת של שוק הדירות. ומה הלאה? גם פישר מחכה לראות מה הלאה ו"מאיים" בצעדים נוספים, אם ההנחיות לבנקים לא יעשו את שלהן.

קשה לראות איך מטפי מכבי האש של פישר וחזקיהו מטפלים בחומרי הבעירה של שוק הנדל"ן: הריבית הנמוכה וההיצע הקשיח יחסית. מה שבטוח הוא שהצעדים שננקטו באחרונה לא יגרמו לירידה משמעותית בשוק הדירות, ירידה שתאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה בעלות סבירה. זו הסיבה שבגללה נדרשת פעולה משולבת כדי לסייע לרוכשי הדירות הצעירים.

חשבנו שהפחתת המע"מ על רכישת דירה ראשונה, בין אם דירה מיד ראשונה ובין אם מיד אחרת, עשוייה לסייע. אדם בוכמן, מנוי "גלובס", שלח לנו מייל בעניין ובו העיר שפעולה כזו פותחת פתח לרמאויות (רכישת דירה לילדים), ובסופו של דבר ההצעה מטבעה היא רגרסיבית שכן גובה ההטבה הוא פונקציה של מחיר הדירה.

יש משהו בדבריו של בוכמן, והוא מציע לחזור ולחזק את שיטת הסיוע הישיר לזכאים שנשחקה לחלוטין. הוא קורא לזה "סיוע לנצרך ולא למצרך", ואנו מסכימים איתו לחלוטין: פישר וחזקיהו מנסים לטפל ב"מצרך", עכשיו תורם של משרד השיכון ומשרד האוצר לטפל ב"נצרך".