למה השוק לא מאמין במיסוי דירה שלישית?

גרסת המתווכת

עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון

השוק, כך לדבריה של עדינה חכם שמרגישה אותו כמי שמנהלת רשת תיווך גדולה, "לא ממהר להגיב" למהלך החקיקה. "כבר ראינו כל מיני הודעות בעבר על חוקים שלא קרו. אני לא חושבת שנראה השנה איזושהי תגובה, וגם כאשר נראה, אני לא רואה מצב שבו ישתחררו המון דירות לשוק.

"יהיו מעטים שימכרו את הדירה השלישית בגלל המס ובזכות ההטבות הכלולות בו, אבל משם לא תבוא הישועה. שר האוצר אמר שיש לו סמכות להפחית 75 אלף שקל ממס שבח אם הדירה תימכר לזוג צעיר או למשפרי דיור. זה לא נשמע כמו חוק, אלא כמו איזה כלל בקיבוץ או בשכונה.

"מה גם, שכל תפעול החוק נראה קשה עד בלתי אפשרי. אמרו ששטח הדירה יחושב על-פי הארנונה, וזה קל ליישום. אבל איך יגיעו לשווי של הדירות? זה נראה לי כמו חוק מע"מ אפס בשעתו, ולצערי, נבחרי הציבור לא תמיד חושבים על טובת הציבור. כל אחד חושב איך ייבחר בפעם הבאה, ולשם כך רוצה השפעה פופוליסטית ומיידית. אני מסכימה שצריך לעשות משהו, אבל שוק הדירות הוא עדין ומסובך, ולא כך מטפלים בבעיות. כל אחד מנסה להשאיר את טביעת האצבע שלו, והבא מוחק אותה ושם את שלו, ואף אחד לא מנסה לפתור את הבעיה. אם החוק ייצא לפועל, לא תהיה לו השפעה מבחינת ההיצע, אבל הוא כן יעשה נזק, ויעלה את שכר הדירה".

- למה זה יעלה את שכר הדירה?

"תמיד כשיש מס על עסקה כלשהי, מגלגלים אותו על לקוח הקצה, והוא זה שמשלם. כרגע יש חוזי השכרה שבהם מצוין במפורש שאם יהיה מס - השוכר הוא שיישא בו, כלומר שכר הדירה יעלה. ח"כ רועי פולקמן (כולנו) ביקש שהחוק יכלול איסור על סעיף כזה בחוזי השכרה, אבל אפשר פשוט סתם להעלות את המחיר. וכאשר חלק מבעלי הדירות מעלים מחירים, זה מעלה את המחירים גם אצל משכירים שלא צפויים לשלם מס, ובקיצור, כל השוק יעלה".

- את לא צופה האטה ברכישת דירות להשקעה?

"לא, עד כה המשקיעים המשיכו להשקיע כרגיל. מי שהחליט להשקיע בדירה, המשיך בכוונתו עד כה, וגם ימשיך. צריך לזכור שלאנשים אין חלופות להשקעה, אין איפה לשים את הכסף שהשתחרר מקופת גמל או שהתקבל בירושה, בלי שיישחק. רוב המשקיעים גם לא מחפשים תשואה, כי בארץ התשואה על שכר הדירה די נמוכה. מה שמניע אותם זו השבחה של הכסף ותזרים מסוים של מזומנים. מעבר לכך, גם על רווחים בשוק ההון משלמים מס, כך שהמשקיע נמצא במצב טוב יחסית להשקעות אחרות, ועדיין יש הפטור על מס מהרווחים על השכרת דירה ראשונה עד כ-5,000 שקל".

גרסת הקבלן

עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח. דמרי

עמוס דבוש אומר שבנגזרת שלו רואים השפעה זמנית של "רוח החוק". לדבריו, "בדרך כלל, כאשר מובילים חוקים ותקנות שאמורים להכביד על ציבור מסוים, אנשים שהחוק אולי יחול עליהם מבולבלים ומעדיפים להמתין עם ההחלטות. אבל, אני לא מאמין שבטווח קצת יותר ארוך החוק ישפיע, והמשקיעים ימכרו דירות או יפסיקו לקנות. עם כל הכבוד לשר האוצר, היום הוא באוצר ומחר במקום אחר, ואילו האנשים צריכים לדאוג לחסכונות שלהם ולמשפחות שלהם".

- ומה יעשו בעניין המס?

"אנשים יידעו להתמודד עם מגבלות החוק. בנוסף לדרך המוכרת כבר של העברת דירות על שם קרובי משפחה, יש אפשרות לאגד בתוך חברה את הדירות. בדרך הזאת, חלק מהמשקיעים אפילו נהנים מהטבות על-פי חוק עידוד השקעות הון. ואם יש לך מעל מספר מסוים של דירות, אתה יכול לבקש הקלות, אם אתה מתחייב שהן ישמשו להשכרה מעל עשר שנים. כך שבעצם, המשקיעים הגדולים מסודרים, ומי שסובלים אלה הפנסיונרים שהיוונו חלק מהפנסיה כדי לשמור על הכסף בדירות להשקעה. זה מס לא צודק ולא שוויוני".

- אבל המטרה העיקרית, הגדלת ההיצע, תושג?

"ראשית, אני לא מאמין שהרבה מהמשקיעים ימהרו להיפטר מהדירות, אבל מה שחשוב יותר הוא שרבות מהדירות שנרכשו להשקעה, נמצאות באזורי ביקוש. כלומר, מחירן כבר לא זול. מה עוזר לזוג הצעיר שבידיו עד מיליון שקל, אם אני משחרר לשוק דירה שעולה 2.2 מיליון שקל? וגם אם ישתחררו לשוק עוד 10,000 דירות, זו סערה בכוס תה, כי הן משתחררות במחירי שוק ולא במחירים נמוכים, והן משתחררות במקומות שונים ברחבי הארץ. כמות כזאת היא פחות מ-10% מהכמות השנתית של עסקות ביד שנייה, ולא תהיה להן השפעה לא על ההיצע ולא על המחיר".

גרסת המומחה

עו"ד שגיב רון, שותף במשרד יאיר בנימיני

"סוג של הלאמה", כך רואה את החוק עו"ד שגיב רון. "לוקחים לך כל שנה אחוז משווי הדירה", הוא מסביר, "על פני 60-50 שנה, זה מצטבר לשווי של הדירה כולה".

- אז אולי זה ישפיע על אנשים לשחרר דירות לשוק.

"נקודת ההנחה הבסיסית שלי, שאף צעד פיסקלי לא ישפיע על ההיצע והביקוש של דירות למגורים ועל שוק הנדל"ן. ובמיוחד לא החוק הזה, שכמו שהוא היום, יותר מדי מורכב ויותר מדי מסובך. נתחיל בכך שיש עיוותים בעניין הנוסחה הקובעת את שווי הדירה, ובמקרים מסוימים הנוסחה עלולה לתת לדירה שווי כמעט כפול מאשר שוויה בשוק - כי היא לא מתחשבת במיקום הדירה, בגובה שלה, במצב הבניין ובעוד הרבה פרמטרים אחרים שמשפיעים על השווי.

"בנוסף, צריך להגיש שומה עצמית פעמיים בשנה ולשלם, וזה מסורבל, וגם יש דרכים להתמודד אם אתה רוצה להימנע מתשלום המס. הרי החוק קובע כי אם באופן מצטבר יש לך מעל 249% בדירות מגורים (כלומר שתי דירות וחצי), אתה צריך לשלם. אז במקום לקנות בעצמם דירות, אנשים ייכנסו להשקעות בדירות יחד עם שותפים או קרובי משפחה, ולרוב, אנשים שידם משגת לרכוש דירות להשקעה, כבר יש להם ילדים בוגרים, שאפשר לתת להם חלקים בדירות, מעין 'ירושה בחיים'.

"הרי כאשר הועלה מס הרכישה השנה ל-8%, פתאום חלק גדול מהקונים הם חיילים) שעוד אינם בעלי דירה ולכן זכאים להקלה במס רכישה) - שההורים רושמים בשל כך את הדירה על שמם".

- ומי שכבר יש לו שלוש דירות? מה יעשה?

"או שיעביר חלק לילדים ויישאר עם 240%, או שישלם את המס. מי שיש לו יותר משלוש, ייאלץ לשלם את המס. הדרך היחידה העומדת לרשותו היא לצמצם את מספר הדירות: למכור כמה דירות זולות יותר, ולהחזיק בפחות דירות, אבל יקרות יותר, כי המס מוגבל בסכום השנתי (עד 18 אלף בשנה). כך שמי שמחזיק חמש דירות בבאר שבע, למשל, ימכור ארבע מהן ויקנה דירה אחת יקרה בפתח תקווה. זה אולי יגדיל את היכולת של שוכרים בבאר שבע לקנות דירות, וישחרר כמה דירות בפריפריה, אבל זה מאוד שולי".

- אבל החוק גם מבטיח סוכריה, החזר 75 אלף שקל במס שבח.

"זה לעג לרש. מי שקנה דירה ב-2 מיליון שקל לפני שבע שנים, והיום דירתו שווה 4 מיליון, יצטרך לשלם חצי מיליון שקל מס שבח. אז 75 אלף שקל יהוו עבורו תמריץ למכור?

"מניסיון מצטבר, קשה להשפיע על השוק באמצעות פטורים למיניהם. בשנת 2012 יובל שטייניץ כשר האוצר רצה לעודד מכירת דירות להשקעה, ואמר שבנוסף לפטור הקיים ממילא (על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים), הוא ייתן פטור נוסף כאשר מדובר במכירת שתי דירות, בסכום שלא עולה על 2.2 מיליון שקל. התוצאה הייתה שלא היה שום שינוי במספר הדירות שנמכרו אז, אבל הרבה יותר מהדירות שנמכרו, נמכרו תוך ניצול הפטור ממס".

- מה היה צריך לעשות?

"חוק פשוט שממסה את ההכנסות ולא את השווי של הנכסים. היום, מס הכנסה מהשכרת דירות עומד על 10% - נמוך יחסית להכנסות ממקורות אחרים. אפשר היה למסות יותר, או למסות יותר החל מהדירה השלישית (מתוך הנחה שאחת הדירות היא דירת המגורים של המשקיע, כלומר מעשית, החל מהדירה השנייה). זה היה גם פשוט יותר וגם צודק יותר".

מה כולל החוק, בינתיים

* בסוף שבוע שעבר, לאחר טלטלות, גרסאות ושינויים, עבר החוק למיסוי דירה שלישית בוועדת הכספים, ואם יעבור גם בכנסת, בלי ספק ייזכר כאחד החוקים הסבוכים ומרובי הפרצות שחוקקו כאן לאחרונה. הנה עיקריו, נכון לעכשיו:

* בעל דירה שיחזיק לפחות שתי דירות וחצי ישלם את המס. המס על הדירה השלישית יהיה של 1%.

* גובה המס יוגבל ל-1,500 שקל לחודש, ותהיה לו תקרה של עד 18 אלף שקל בשנה.

* מי שיהיו פטורים ממס הם אלה שמכרו את דירתם תשעה חודשים מיום כניסת החוק לתוקף, מי שמחזיקים בשתי דירות ששווין 1.15 מיליון שקל, ומי שמחזיקים בפחות מ-249% בשלוש דירות. מי ששווי שתי הדירות שבבעלותו נמוך מ-1.5 מיליון שקל יקבל הקלות במס.

* החוק מדבר על מענק כנגד מס שבח עד גובה של 75 אלף שקל לכל דירה, למי שימכור אותה עד 1 באוקטובר 2017 לזוג צעיר נטול דירה או למשפרי דיור. כן הוא מעניק הטבת חיסכון: מי שיפקיד עד 1 באוקטובר 2017 סכום של עד 2.5 מיליון שקל ממכירת דירות בקופות גמל, ייהנה מהטבות.

* הנוסחה הקובעת את מחיר הדירה שגובשה באוצר, משקללת שלושה פרמטרים: שטח הדירה כפי שמופיע בחשבון הארנונה, מקדמי פריפריה והמצב הסוציואקונומי של האזור שבו נמצאת הדירה.