ארנונה בתקופת הבנייה

ארנונה עירונית מוטלת בגין בניינים, קרקע תפוסה שעושים בה שימוש, וקרקע המשמשת לגידולים חקלאיים. בגין קרקע שאין עושים בה שימוש לא מוטלת ארנונה והיא מכונה "אדמת בניין". שתיים מהסוגיות שמתעוררות בהקשר לכך הן: מהו הרגע שבו "אדמת בניין" הופכת ל"בניין", ומהו הרגע שבו הבניין חדל להיות "בניין" והוא שב והופך ל"אדמת בניין"?

מתי מסתיימים הליכי הבנייה? כאשר אדם בונה בית פרטי על קרקע, מקובל להניח שעבודות הבנייה מסתיימות עם קבלת טופס 4. אין טעות גדולה מזו. "טופס 4" הוא אישור של הרשות המקומית המופנה לחברת החשמל, והמתיר לה לחבר את הבית לרשת החשמל. צא ולמד, כי ביום שניתן טופס 4 לא היה הבית מחובר לרשת החשמל, ומכאן שבנייתו לא הסתיימה.

מקובל גם להניח, כי משחובר הבית לרשת החשמל, הסתיימו עבודות הבנייה, ובדרך כלל זה נכון. יש להדגיש, כי בכל מקרה צריך לקבוע את המועד לפי הנתונים הנכונים של הנכס שבנייתו הסתיימה. בסוגיית סיום הליכי הבנייה ראוי להזכיר את הפטור ממס שבח לדירות מגורים. פטור זה יכול להינתן רק אם בנייתה של דירת המגורים הסתיימה. פסקי דין רבים דנים בסוגיה זו, והם קובעים מדדים לסיום הליכי הבנייה לצורך קבלת פטור ממס שבח לדירת מגורים. למרות שמדובר בדין פיסקלי אחר, ניתן להחיל את המדדים שנקבעו בפסיקה גם על דיני הארנונה, לצורך הקביעה מתי הסתיימה בנייתו של בניין.

בנייני משרדים: השיטה הנוהגת היום בישראל בבניית בנייני משרדים היא להקים ולהשלים את מעטפת הבניין, הכוללת חיבור הבניין לרשת החשמל, מעליות, שירותים ציבוריים וכיוצא באלה.

המשרדים עצמם מחולקים בקירות גבס, מותקנים בהם מערכות מיזוג, חשמל וקומוניקציה, רק לאחר שהקונה או השוכר הראשון מגישים תוכנית אדריכלית בקשר לחלוקה הרצויה להם. גם אם הוצאה לבניין כזה תעודת גמר, לא ניתן לומר שבנייתו של כל הבניין הסתיימה. במקרה כזה ניתן להטיל ארנונה רק על אותם משרדים שעבודות החלוקה בהם הסתיימו. התוצאה היא, שבבנייני משרדים חדשים המאוכלסים למחצה, לא ניתן להטיל ארנונה על אותם משרדים שאין בהם קירות, חשמל, מיזוג, ריצוף וכיוצא באלה.

הרשויות המקומיות אינן "אוהבות" פרשנות זו והן מוכנות להעניק, במקרה הטוב, פטור של שישה חודשים ל"נכס ריק". שלוש בעיות יש במתן ובקבלת פטור זה:

הנכס אינו "נכס" משום שבנייתו הושלמה והוא אינו "בניין". ואם אין להטיל בגינו ארנונה, אין מקום ליתן בגינו "פטור מארנונה"; נכס כזה יכול לעמוד בשיממונו למעלה משישה חודשים. במקרה כזה אין מקום להגביל את הפטור מחיוב בארנונה לתקופה של שישה חודשים בלבד; פטור ל"נכס ריק" ניתן רק פעם אחת לבעלים של הנכס בגין אותו נכס. ואם הפטור ניתן בתקופה שבנייתו של הנכס טרם הסתיימה, לא ניתן יהיה לשוב ולדרוש אותו בעתיד.

הפתרון הוא, לא להסתפק בקבלת פטור לנכס ריק, ויש לתבוע מהרשות המקומית את המרתו של פטור זה באי הטלת ארנונה בגין נכס שבנייתו טרם הסתיימה. אם הרשות המקומית מסרבת להמיר את הפטור באי הטלת ארנונה, ניתן להגיש השגה למנהל הארנונה, ערר לוועדת ערר, וערעור לבית המשפט המחוזי.

בבנייני משרדים גדולים "צרה" כזו אינה, בדרך כלל, נחלתו של בעלים יחיד, כי אם גם צרתו של הקבלן לגבי המשרדים שלא נמכרו, וצרתם של אותם בעלים שאינם משתמשים במשרדים שרכשו ושלא השכירו אותם מיד עם סיום הליכי הבנייה של המעטפת. לפיכך יש טעם רב בחבירה של כל אותם נישומים לשם ניהול הליכי ההתנגדות לארנונה בכוחות משותפים.

שימוש בנכס שבנייתו לא הסתיימה: אם עושים שימוש בנכס שבנייתו לא הסתיימה, אין ספק שהרשות המקומית חייבת להטיל בגינו ארנונה. בנוסף לכך, מוטלת חובה על הרשות לפתוח בהליכים משפטיים נגד המשך השימוש.

בהקשר זה מתעוררת הסוגיה, מה דינו של נכס שבנייתו לא הסתיימה, שנעשה בו שימוש שלא כדין, ושלאחר זמן מה חדלו מן השימוש וטרם הסתיימה בניית הנכס?

יש רשויות מקומיות ש"אוהבות" להטיל ארנונה בגין נכס כזה בטענה, כי השימוש שנעשה בנכס מלמד על כך שזהו "בניין". לעתים הפסקת השימוש נובעת מצו של בית משפט לחדול מהשימוש הבלתי חוקי עד לקבלת תעודת גמר (או טופס איכלוס).

נוצר מצב "בלתי אפשרי": אם צו בית המשפט יכובד ולא ייעשה שימוש בנכס, תוטל על הבעלים ארנונה בנימוק שזהו בניין שבנייתו הסתיימה. אם ייעשה שימוש בנכס לאחר שהוצא לגביו צו שיפוטי של הפסקת הבנייה, הבעלים יואשם בביזיון בית המשפט ועלול להיאסר עד להפסקת השימוש, בנימוק שזהו בניין שבנייתו לא הסתיימה.

לדעתנו, סיום הליכי הבנייה אינו רק הסיום הפיזי, כי אם גם הסיום המשפטי. לפיכך, משחדל השימוש בנכס שבנייתו לא הסתיימה, יש לחדול מלהטיל ארנונה עד לסיום הבנייה של הבניין, משום שלא עסקינן ב"בניין", כי אם ב"אדמת בניין".

_______________

עו"ד הנריק רוסטוביץ הוא מחבר הספר ארנונה עירונית, עומד בראש המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, ועורך המגזין ARNONA

עו"ד פנחס גלעד (גלדקוב) הוא עורך הספר ארנונה עירונית, ומתמחה במיסוי של רשויות מקומיות.