ארעיות הבניין ודיני המס

בערעור מס רכוש עלתה השאלה, האם המבנים הבנויים על הקרקע הם "בניין" כמשמעו בסעיף 35 לחוק. השופטת ברכה אופיר-תום בחנה סוגיה זו על פי מספר מבחנים, ופסקה, כי יש להיעזר במספר מבחני משנה שיעידו על אופיו של הנכס, והם: מבחן אופיו של המבנה, האם ארעי הוא או לאו, מבחן כוונת בעליו של הנכס בעת בניית המבנה, מבחן המטרה של השימוש בנכס, ומבחן טיב החומר.

המבחנים לארעיות הבניין: הפסק, כי ארעיות הבניין נבחנת בעת בנייתו. במקרה זה, לא הוכח על ידי המערערת כי כוונתה הייתה מלכתחילה להקים מבני קבע על הנכס. אין כוונתה של סוכנות המכוניות - הדיירת, רלוונטית לעניין זה, אלא הכוונה של בעל הנכס, שרכשו למטרותיו המיידיות או הנדחות.

מטרות השימוש בנכס כנגזר מייעודו. בתוכנית המתאר תואר הנכס כמגרש ציבורי פתוח, שיועד לשמש כבית חולים, בית מדרש, ספריה ציבורית. בפועל, לא הוגשמה אף לא אחת ממטרות אלו. בסעיף 31 לתב"ע, נאסר במפורש שימוש בקרקע או בבניין באופן המנוגד למטרות אלה. העירייה לא טרחה להציג בפני בית המשפט היתרי בנייה כדין, על אף שהדבר מוטל על כתפיה.

העירייה טענה, שאין כל נפקות בין חוקיות הבנייה לבין חיובו במס רכוש. בסוגיה זו אין אחידות בפסיקה. השופט לוין קבע בע"א 571/84 (רז), כי יש לפרש הוראת חוק מס על פי הדין הכללי ועל פי כללי הפרשנות, אלא אם כן מובילה דרך פרשנית זו לפגיעה בתכליתו המוצהרת של חוק המס. ניתן ללמוד מהעובדה שהבנייה היתה בלתי חוקית - על ארעיותה, אם במובן מטרתה ואם במובן הקמתה באופן זמני בלבד.

טיב החומרים ממנו הוקם המבנה, כפי שהוצגו בתשקיפים ובצילומים, מעידים, כי מדובר במבנה זמני. אין נפקות לטענת המערערת המבוססת על חוות דעת מומחה, כי פינוי הנכס מצריך בפירוק המבנים העומדים עליו. אין לייחס חשיבות למבחן משך הזמן בו ניצב המבנה, שהרי שאלת אורך הזמן היא נזילה ומשתנה בהתאם לנסיבות, כפי שנפסק בע"ש 22/86 (רוטמן).

הערעור נדחה ביום 2.11.2000. ב"כ המבקש עו"ד פרנק. ב"כ המשיב עו"ד דה שליט.

בניין ארעי לעניין ארנונה: מס רכוש הוא סוס מת, אולם דיני הארנונה הם סייח צעיר ודינמי. אם ניישם את מסקנות פסק הדין על דיני הארנונה, ניתן יהיה להגיע למסקנה, כי אין להשית ארנונה של בניין על "בניין ארעי".

הרשויות המקומיות משיתות ארנונה על בניינים ארעיים כגון משרדים של קבלני בניין באתרי בנייה, בניינים שנבנו ללא היתר בנייה ובניגוד למטרות שנקבעו בתב"ע וכיוצא באלה. אמת ניתנה להאמר, כי אנו סבורים שארנונה כזו מוטלת כדין, ואין חשיבות לארעיותו של הבניין, אולם מפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין מס רכוש ניתן ללמוד הלכה שונה לעניין ארנונה.

הביטוי החשוב ביותר בפסק הדין הוא: "אין לקבל פסיקה זו, שכן היא מנתקת את החוק הספציפי, העומד ברקע הדיון, מן החוק הכללי, ובכך יש הפרה של הכלל הפרשני, החותר להרמוניה חקיקתית. יש לפרש הוראת חוק מס על פי הדין הכללי ועל פי כללי הפרשנות, אלא אם כן מובילה דרך פרשנית זו לפגיעה בתכליתו המוצהרת של חוק המס".

טול למשל את סוכנות המכוניות - הדיירת שהשתמשה בנכס נשוא הערעור. לעניין מס רכוש נקבע, כי הבניין שנעשה בו שימוש הוא ארעי, ולכן דינו של הנכס כדינה של קרקע החייבת במס רכוש. השאלה העולה מקביעה זו היא - האם ניתן להשית על אותו נכס גם מס רכוש כקרקע וגם ארנונה כבניין?

הקשר בין דיני מס רכוש לדיני הארנונה: מקורו של הקשר בין דיני מס רכוש לבין דיני הארנונה בחקיקה המנדטורית. הארנונה העירונית היא פרי של המנדט הבריטי. פקודת העיריות הותקנה בשנת 1934, ומכוחה הטילו העיריות ארנונת רכוש על הבעלים של הנכסים שבתחום שיפוטן, וארנונה כללית על המשתמשים בנכסים שבתחום שיפוטן.

בשנת 51' נחקק חוק הארנונה לפיצוי על נזקי מלחמה שהחליף את פקודת נזקי המלחמה משנת 41'. חקוק זה דן בארנונה המוטלת על בעלים של נכסי מקרקעין ומיטלטלין, ועל הפיצוי המגיע להם בשל נזקי מלחמה ופעולות איבה. בשנת 61' הוחלף חוק הארנונה לפיצוי על נזקי מלחמה, בחוק מס רכוש וקרן פיצויים. במהלך שבע השנים הראשונות, הוטלו על הבעלים של נכסי המקרקעין שני תשלומי חובה: מס רכוש לאוצר המדינה, וארנונת רכוש לקופת הרשויות המקומיות. ב-68' תוקנה פקודת העיריות, ארנונת הרכוש העירונית בוטלה מיום האחד באפריל 68', ותעריף מס הרכוש הועלה בהתאמה.

בחיקוקים אלה ובהגדרות שנקבעו בהם, ניכרה "הרמוניה חקיקתית", כאמירתה של תום-אופיר. ה"קרקע" שחויבה במס רכוש, כונתה "אדמת בניין" בדיני הארנונה, ולא חויבה מעולם בארנונה כללית.

התוצאה היא, כי משנת 1934 ועד ימינו, ניתן למצוא קשר בין דיני מס רכוש ודיני הארנונה, ופסק דינו של בית המשפט המחוזי, שפסק לטובת שלטונות המס של המדינה, עלול לפגוע בשלטון המקומי.

הכותבים הם מחברי "ארנונה עירונית"