פטור לדירת מגורים - מספיק לגור 4 שנים כלשהן

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי השופטת דליה מארק-הורנצ'יק מבית משפט השלום בת"א, נקבע, כי לצורך בחינת מתן פטור מתשלום היטל השבחה, בדירות מגורים קטנות - פטור הדורש כי המחזיק בדירה (או קרובו) השתמשו בה משך 4 שנים לפחות - יש למנות את תקופת 4 השנים ממועד סיום בניית הדירה. ביהמ"ש דוחה את פרשנות הוועדה המקומית גבעתיים, לפיה יש למנות את 4 השנים ממועד גמר הרחבת הבנייה, או - אם לא התבצעה הרחבה - מיום אישור התוכנית המשביחה.

ולנטין ונוריאל זילכה (להלן: "המערערים") היו, החל משנת 1974, בעליה של דירת מגורים בת 2 חדרים, ששטחה 45 מ"ר, ברח' צה"ל 15 בגבעתיים (להלן: "הדירה"). הדירה נרכשה למגורי בנם של המערערים, שהתגורר בה במשך 7 שנים מעת קנייתה על ידם. ביום 14.08.00 מכרו המערערים את הדירה, ואז נדרשו לשלם היטל השבחה בסך 7,406 שקל, כתנאי להוצאת אישור עיריית גבעתיים ללשכת רישום המקרקעין לצורך העברת הבעלות.

אין חולק, כי זכויות המערערים בדירה הושבחו במסגרת תוכנית מתאר גב/258/ו', ביום 22.10.00 (להלן: "התוכנית המשביחה"). אין גם חולק, כי המערערים מכרו את דירתם ביום 14.08.00, כ-22 חודשים לאחר היכנסה לתוקף של התוכנית המשביחה. המערערים הגישו לביהמ"ש השלום בת"א ערעור על החיוב בהיטל השבחה. המערערים טוענים, כי הם זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19ג(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוב"). הערעור נדון בפני השופטת ד. מארק הורנצ'יק.

התוספת השלישית לחוק מסדירה את נושא היטל ההשבחה. בסעיף 19(ג) לתוספת, ראה המחוקק לנכון לפטור מהיטל השבחה את מי שבנה דירה קטנה למגוריו שלו או של קרוב, והחזיק בדירה זו תקופה מינימלית של 4 שנים לאחר בנייתה (לעיל ולהלן: "תקופת הצינון"). הפטור כאמור, נקבע בסעיף 19(ג) לתוספת, לאמור:

"(1) בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו, או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר...

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או הורחבה כאמור בפסקה 1 או שניתן להרחיבה לפי תוכנית, לא יראו כמימוש זכויות, ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו, השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד מכירתה, משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לעניין זה "גמר בנייה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א-1961".

אין הצדדים חולקים על כך, שהפטור עומד בעינו כל עוד בעלי הדירה אינו מממש את זכויותיו. בעת מימוש הזכויות - הפטור יעמוד בעינו רק בהתקיים שני תנאים, האחד נוגע לשטח הדירה, והאחר - למועד מימוש הזכויות. בענייננו - אין חולק, כי מתקיים התנאי הראשון. שטח הדירה אינו עולה על 120 מ"ר גם לאחר הרחבתה לפי התוכנית המשביחה. המחלוקת סבה על דבר קיום התנאי השני, והוא מועד מימוש הזכויות.

לטענת המערערים, המועד הקובע לתחילת מירוץ תקופת הצינון הוא גמר בנייתה המקורית של הדירה. לטענת הוועדה המקומית - לא התמלא התנאי השני, לאחר שהמערערים או קרוביהם לא גרו בדירה משך 4 שנים מיום מתן תוקף לתוכנית המשביחה.

סעיף 19(ג)(2) לתוספת - קובעת השופטת מארק - קובע את נקודת הזמן ממנה יש להתחיל את מניין מירוץ התקופה של 4 שנים מיום "גמר הבנייה" ועד מכירתה.

לשיטת המערערים - המועד הקובע הוא יום גמר בניית הדירה. פרשנות זו נלמדת על ידם מהוראות חוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א - 1961, ולפיה "גמר בנייה" הוא: "משעה שהבניין כולו או מקצתו נתפס לראשונה, או משעה הוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם". על כן, לטענת המערערים, "גמר הבנייה" - הוא מועד הסיום המקורי של הדירה (ובמקרה שלנו לפני 45 שנים).

לשיטת המשיבה, "גמר בנייה", מתייחס למועד גמר ההרחבה בלבד, ואילו כאשר לא נתבצעה הרחבה, המועד הוא מועד מתן תוקף לתוכנית המשביחה.

השופטת מארק קובעת, כי אין דרישה שהמגורים יהיו רצופים או כי יחולו בסמוך ליום המכירה. הדרישה היא, כי מיום גמר הבנייה ועד ליום המכירה יתגוררו בדירה המחזיק או קרובו, ארבע שנים מצטברות כלשהן.

המחוקק לא ראה לנכון לפטור מהיטל מי שלא התכוון באמת ובתמים להרחיב את הדירה למגוריו ומכר את דירתו בטרם תום תקופת הצינון, תוך עשיית רווח כתוצאה מהתוכנית המשביחה. במקרה כזה - קבע המחוקק - ישולם היטל השבח על פי התוספת השלישית, שכן על המוכר לשתף את הציבור בהתעשרותו.

בדברי ההסבר, שנלוו לתיקון מס' 21 לחוק, אשר הוסיף לתוספת את סעיף 19(ג), יש חזרה והדגשה, כי הפטור הוא למחזיק או לקרובו שעשו שימוש בדירה למגורי בני משפחתם הקרובים "מגמר הבנייה" - וההדגשה היא משעה שהבניין נתפס לראשונה, כולו או מקצתו, או משעה הוא ראוי לשימוש שיועד לו.

אין ללמוד מנוסח סעיף 19(ג)(2) כי "גמר הבנייה" פירושו גמר הבנייה של הדירה על פי התוכנית המשביחה, או גמר הרחבה על פי התכנית המשביחה. לא כך נאמר בחוק או בדבר ההסבר. "גמר הבנייה" פירושו, משעה שהבניין נתפס לראשונה או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו.

למעשה, בתיקון 21 נוסח סעיף 19(ג)(2) כך, שהפטור ניתן רק למי שבנה דירה או הרחיב אותה, אך הפטור לא חל על מי שמכר דירה שחלה עליה תוכנית משביחה, מבלי שבנה או הרחיב את הדירה. על כן ביקש המחוקק להרחיב ולתת הקלה נוספת, ולפטור מהיטל השבחה גם מוכר אשר לא בנה ולא הרחיב את דירתו על פי התכנית המשביחה, אלא רק מכר דירה שניתן להרחיבה. והדבר תוקן בתיקון מס' 26 לחוק.

לאחר תיקון 26 ניתן, איפוא, הפטור גם לדירה שניתן להרחיבה לפי תוכנית, כבמקרה של המערערים כאן. על פי שיטתה של המשיבה, המבקשת לפרש כי תחילת תקופת הצינון מתחילה ביום בו אושרה התוכנית, הרי מלשון לאו של ההוראה, ניתן לכאורה להסיק את ההפך. כלומר - אם לא חלפה תקופת הצינון, אזי העברת החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה, או שניתן להרחיבה לפי תוכנית - כן תראה כמימוש זכויות וכן תחול בגינה חובת תשלום ההיטל.

פירוש זה אינו נכון לאור הרישא לפסקה השלישית להגדרת "מימוש זכויות" - אשר אינו רואה העברת חזקה כמימוש זכויות. על מנת להפוך את דחיית ההיטל לפטור, על המחזיק או על קרובו להתגורר בדירה במשך 4 שנים לפחות מיום גמר הבנייה המקורי של הבניין. אין בפרשנות זו כדי ליצור כל אפליה בין מי שהרחיב את דירתו, לבין מי שלא הרחיב, כטענת המשיבה.

התוצאה הסופית: הערעור מתקבל. שכן, דירת המגורים, המיועדת להרחבה ושטחה עד 120 מ"ר, זכאית בעת המכירה לפטור מהיטל השבחה, הואיל והפעולה לא מהווה "מימוש זכויות", באשר בנם של המערערים התגורר בה מעל 4 שנים מיום גמר הבנייה.

גביית ההיטל, שהמערערים שילמו, על כן לא הייתה כדין, ועל המשיבה להשיב למערערים את הסכום ששילמו.

הערה - ביום 14.12.00 פורסם תיקון מס' 53 לחוק, שבמסגרתו תוקף סעיף 19(ג) לתוספת, אך התיקון הוקפא במסגרת חוק ההסדרים החדש.

בש"א 130731/00. בית משפט השלום בת"א. השופטת ד. מארק-הורנצ'יק.

בשם המערערים: עו"ד זילכה. בשם הוועדה המקומית: עו"ד לרנר.