חוב ארנונה עירונית מול משכנתא - מי גובר?

העירייה סירבה לתת לכונס הנכסים אישור להעברת הבעלות בדירה על פי סעיף 324 לפקודת העיריות, עד לתשלום מלוא חובות הארנונה ואגרות המים והביוב. כונס הנכסים טען, כי זכויות העירייה נסוגות מפני זכויות הבנק, שהינו בעל המשכנתא. הואיל וחוב המשכנתא עולה על סכום התמורה שנתקבלה ממכירת הדירה, אזי לא ניתן לשלם את החובות לעירייה.

ראש ההוצל"פ הסתמך על פס"ד אברהם (רע"א 2911/95) וקבע, כי בהליכי פש"ר, פירוק וכינוס נכסים, אין לחוב ארנונה עדיפות כל שהיא על בעל המשכנתא. על החלטה זו הוגש ערעור.

טענות העירייה בערעור: ביום 15 למארס 2000 פורסמה הכרזת המסים (גבייה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה) התש"ס - 2000, אשר החילה את ס' 11(א) לפקודת המיסים על ארנונה ותשלומי מים וביוב. לפיכך, חוב הארנונה הינו שיעבוד ראשון הרובץ על הדירה, ובכך הינו בעל זכות קדימה על המשכנתא.

לחילופין, כונס הנכסים חייב בפירעון החובות שנוצרו ממועד מינוי של הכונס לכונס הנכסים של הדירה ועד ליום מכירתה.

פסיקת השופטת שרה סירוטה, בר"ע 1886/00, ביהמ"ש המחוזי בת"א:

א. מלשון הוראת השעה ניתן ללמוד, כי נכללים בה חובות, אשר החלו להיווצר אף בטרם נכנסה הוראת השעה לתוקף. מטרת הוראת השעה הינה ליעל את גביית החובות לרשות המקומית, תוך שדרוגם לשעבוד ראשון על המקרקעין.

ב. למרות זאת, יש לקבל טענת הבנק, כי הוראת השעה אינה חלה במקרה דנן, בשל העובדה כי זכויות הנושים התגבשו לפני התקנת הוראת השעה.

ג. ביום שבו נחתם הסכם מכר הדירה טרם היתה הוראת השעה בתוקף, ולפיכך חלה ההלכה שנקבעה בפס"ד אברהם, לפיה ארנונה כללית אינה בבחינת "מס המגיע על מקרקעי החייב" על פי סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גבייה).

ד. בית המשפט דחה את טענת העירייה, לפיה פס"ד אברהם חל רק במקרה של פש"ר ופרוק אך לא במקרה של כינוס נכסים.

ה. בית המשפט קיבל את טענת העירייה, לפיה יש לחייב את כונס הנכסים בתשלומים שנוצרו ממועד מתן צו כינוס הנכסים, משום שלאחר מתן צו הכינוס המשיכו הנישומים להתגורר בנכס וליהנות משירותי המבקשת, אך לא שילמו ארנונה ותשלומי החובה האחרים (ע"א 5957/92 (אשטרום)). זאת, למרות שכונס הנכסים לא הצליח לפנות את הנישומים מהדירה בתקופה שבין מתן צו הכינוס לבין מכירת הדירה.

הערות לפסק הדין:

איננו מסכימים עם כל חלקיו של פסק הדין.

א. צדק בית המשפט משקבע, כי ההכרזה חלה גם על חובות, שנוצרו בטרם נכנסה הוראת השעה לתוקף. הטעם לכך הוא, כי החלת פקודת המיסים (גבייה) לא שינתה את מעמדם של חובות אלה, כפי שיובהר להלן. אילו היה חל שינוי במעמדם של החובות לעירייה כפי שנפסק, אזי הייתה הוראת השעה פסולה בשל תחולה רטרואקטיבית.

החלת פקודת המיסים (גבייה) על גביית הארנונה לא שדרגה את הארנונה לשעבוד ראשון על המקרקעין, משום שארנונה אינה מוטלת "על המקרקעין" כהוראת פקודת המיסים (גבייה), אלא על המשתמש במקרקעין. שיעבוד ראשון כאמור חל רק לגבי חוב של מס רכוש, המוטל על הבעלים של המקרקעין בגין הרכוש עצמו.

ב. אין חשיבות למועד ההתגבשות של זכויות הנושים, משום שהמשכנתא לזכות הבנק נוצרה בשעת רישומה בפנקסי המקרקעין, ואילו הוראת השעה לא הפכה את חובות הארנונה לשעבוד ראשון על המקרקעין.

ג. יום חתימת הסכם המכר אינו רלוונטי, וההלכה שנקבעה בפס"ד אברהם, לפיה ארנונה כללית אינה בבחינת "מס המגיע על מקרקעי החייב" על פי סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גבייה), יפה גם לגבי חובות ארנונה שנוצרו לאחר ההכרזה (אם כי לא מאותו טעם). הטעם לכך הוא, כי ארנונה אינה מס המוטל על המקרקעין אלא מס המוטל על המשתמש במקרקעין.

ד. יש לאבחן בין פשיטת רגל ופירוק לבין כינוס נכסים. לפשיטת רגל ולפירוק יש דין מיוחד, הגובר על הוראות הדין הכללי. כינוס נכסים יכול לקרות בעקבות שורה ארוכה של עילות, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

מימוש משכנתא, מינויו של כונס נכסים אינו מעלה או מוריד. הזכות במקרקעין שיש לבעל המשכון היא זכות מובטחת ברישום, ומטעם זה היא גוברת על זכויות של נושים אחרים, לרבות על זכויות של רשות מקומית.

ה. לא היה מקום לחייב את כונס הנכסים בארנונה בגין התקופה שבה התגוררו הנישומים בדירה. היה מקום לחייבו בארנונה מיום שתפס בדירה את החזקה. הארנונה מוטלת על המחזיק ולא על בעל זכויות הקניין.

המחברים הם מנהלי המכון לחקר המיסוי המוניציפלי - www.arnona.co.il