עד לשנת 1995 קיזזו יזמים את המע"מ (מס התשומות) ששולם על ידם במסגרת הוצאותיהם לפיתוח תשתיות בסביבת הפרויקט (כגון הוצאות לפיתוח כבישים, מדרכות ביוב וכו'), וזאת גם כאשר כנגד הוצאות אלה העניקה הרשות המקומית ליזם פטור (מלא או חלקי) מאגרות והיטלי פיתוח. מנהלי המכס ומע"מ, אריה זייף ומוטי אילון, יצאו נגד נוהג זה, ובעקבות זאת הוציאו הנחיה, לפיה לא ניתן יהיה לקזז מס תשומות בגין עבודות פיתוח הנעשות ע"י יזמים חלף הטלי פיתוח.
מאז ועד היום פסקו בתי המשפט מספר פסיקות עקרוניות לטובת הנהלת מע"מ, ולפיהן על חברה מפתחת להוציא חשבונית מס לרשות המקומית ולא ליזם בגין עבודות הפיתוח, ולפיכך יזם שביצע עבודות פיתוח חלף אגרות לא יוכל לקזז את מס התשומות.
לאחרונה הסתמן שינוי בגישה זו לאור פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בעניין בן-אבו (ע"ש 8103/00), ואשר בהתאם לנסיבות שהוצגו בפסק הדין התיר בית המשפט לקזז תשומות על עבודות פיתוח. הנושא נדון על ידינו באחת מרשימותינו הקודמות, ולפיכך לא נרחיב בו להלן.
מסתבר כי אגף המכס ומע"מ אינו קופא על שמריו: במקביל להגשת ערעור על ידי אגף המכס ומע"מ על פסק הדין המחוזי בעניין בן-אבו ביחס להיטלי פיתוח, מועלה על ידי הנהלת המכס ומע"מ נושא חם נוסף - נושא ההפקעות על ידי הרשויות המקומיות. לפי גישה חדשנית, שמקורה בסגן המנהל המקצועי לביקורת באגף המכס ומע"מ, מר אברהם אריאל, הרי שהפקעה על ידי רשות מקומית עשויה להתחייב במע"מ גם מקום בו אין ניתנת תמורה כספית ברורה עבור ההפקעה.
על בסיס חשיבה יצירתית בעקבות פרשת בן-אבו, הגיעה הנהלת המכס ומע"מ למסקנה, כי בין היזמים לבין הרשויות המקומיות אין "ארוחות חינם", ומקום שהרשויות פוגעות מצד אחד ביזמים, הרי שיש להניח כי הן מפצות אותם במקום אחר. מכאן ועד להגעה לנושא ההפקעות היתה הדרך קצרה.
לגישת מע"מ, כיוון שלרשות מקומית מותר להפקיע לכל היותר 40% משטח הקרקע של בעלי קרקעות ללא תמורה, הרי שכל הפקעה עודפת (מעל 40%) הינה הפקעה בתמורה, שכן חזקה כי הרשויות המקומיות אינן פועלות בניגוד לחוקי ההפקעה. לגישת מר אריאל, התמורה בגין הפקעת היתר ניתנת ליזמים בדמות אחוזי בנייה גבוהים יותר מאחוזי הבנייה שהיו מוענקים ליזם אלמלא הפקעת היתר.
המשמעות המיסויית של גישה זו הינה, כי בעוד שהפקעה ללא תמורה אינה חבה במע"מ, הרי שהפקעה בתמורה (ולו כנגד אחוזי בנייה - כנטען) הינה למעשה "מכר" - מעין עיסקת חליפין בין היזם לבין הרשות המקומית, ולפיכך אם אכן קיימת תמורה ביחס לעודף ההפקעה, הרי שזו תתחייב במע"מ.
יובהר, כי בדרך כלל מצב בו הרשות המקומית מעניקה אחוזי בנייה גבוהים, או מסירה מגבלות ביחס לקרקע, אינו מהווה לכשעצמו אירוע החב במע"מ. מאידך גיסא, אם נאמר כי הענקת אחוזי הבנייה או הסרת המגבלות ניתנת נגד ההפקעה העודפת של המקרקעין, הרי שקיימת מכירה (עיסקת חליפין), וזוהי עיסקה שגלום בה מע"מ ומחירה הוא שווי זכויות הבנייה העודפות. החייב בתשלום המע"מ במקרה כזה הינו היזם - אם המדובר ביזם שהוא עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, או העירייה עצמה - אם מדובר במוכר שהינו חסר סטטוס לעניין מע"מ (כגון אדם פרטי).
המע"מ הגלום בעיסקה זו אינו ניתן לכאורה לניכוי ע"י הרשות המקומית (שהיא הנושאת בו בפועל), אלא רק בעתיד, בעת שתמכור (או שתשכיר) את הקרקע המופקעת (אם יתרחש אירוע כזה), וזאת לפי סעיף 43א' לחוק, וגם אז יותר קיזוז התשומות בסכום נומינלי בלבד.
רצוי לדעת, כי רעיון דומה הועלה בעבר על ידי רשויות מס שבח, שראו בעסקאות מעין אלה כעיסקת חליפין, והנושא אף נדון גם בפסק הדין בעניינה של ענת (פלח) גורן (עמ"ש 1605/92). עם זאת, מאז פסק הדין ועד היום לא המשיכו רשויות מיסוי מקרקעין בגישה זו.
עוד נציין, כי בכל מקרה קיימת בעיית מדידה של מחיר העיסקה על פי גישת רשויות מע"מ, שכן אין דרך קלה לכמת בדיעבד את זכויות הבנייה המיוחדות שניתנו כנגד ההפקעה העודפת.
לטעמנו, קיימים שיקולים כבדי משקל להתנגד לגישת הרשויות,
אך על כך ברשימה אחרת.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
