היטל השבחה וחוכר לדורות

בסעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נקבע, כי החבות בהיטל השבחה חלה על הבעלים של הקרקע, וכאשר הקרקע מוחכרת, חל היטל ההשבחה על החוכר לדורות. חוכר לדורות, שחכירתו לא נרשמה בפנקסי המקרקעין, אינו נישום בהיטל השבחה. אולם, אם החוכר הוא של מקרקעין המנוהלים לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, כי אז הוא הנישום בהיטל השבחה, גם אם החכירה לא נרשמה בפנקס המקרקעין.

לכאורה, כאשר מקרקעין מוחכרים בחכירה לדורות, הנישום הנכון בהיטל השבחה הוא החוכר לדורות ולא הבעלים של המקרקעין. האומנם?

הרוזן והשליט העליון: ירמיהו, חוכר לדורות של קרקע חקלאית, התבשר בוקר אחד, כי אושרה תוכנית המתירה לבנות בית מגורים בן 300 מ"ר על חלקת אדמתו. אץ ירמיהו לרשות המקומית והגיש בקשה להיתר בנייה. "עליך לקבל את הסכמת הבעלים", אמרו לו ברשות המקומית.

הלך ירמיהו אצל מינהל מקרקעי ישראל וביקש את הסכמתם. "זכויות הבנייה שייכות לנו. הזכות שיש לאיכר כמוך היא רק לגדל תפוחי אדמה על הקרקע", אמר נציג מוסמך של משפחת האצולה - מינהל מקרקעי ישראל, "אבל אם תשקול לידינו 400,000 שקל כסף 'דמי היתר', ניתן את הסכמתנו לבנייה ללא היסוס".

שאל ירמיהו בעצת רעייתו, נועץ בפרקליט מומחה, ביקר בחשאי אצל פותחת בקפה, ולבסוף שילש לידי הרוזן ממ"י 400,000 שקל כסף טבין ותקילין. לא יצאו שני ירחים, וירמיהו קיבל מהשליט היושב בירושלים הבירה דרישה לתשלום מס רכישה של 20,000 שקל כסף.

"מאי קא משמע לן?", שאל ירמיהו את רב השכונה.

"כך נהוג במקומותינו", השיב הרב. "רכשת קרקע מהרוזן, עליך לשלם דמים לשליט העליון". חרק ירמיהו בשיניו והעלה מס לשליט.

ראש הכפר: שב ירמיהו בלב פועם אל הרשות המקומית, ובידו בקשה להיתר בנייה חתומה כדבעי בידי מינהל מקרקעי ישראל. לאחר שעבר 12 מדורים, אושרה הבקשה כדת וכדין, ועימה קיבל ירמיהו שומה לתשלום היטל השבחה של 400,000 שקל כסף מידי הוועדה המקומית.

"השבחנו את הקרקע שלך, ורק בזכותנו אתה יכול לשתול עליה בית מפואר במקום תפוחי אדמה", הסביר לירמיהו נציג מוסמך של ראש הכפר. "עליך לשלם לנו מחצית מעליית השווי שזכית בה".

"אבל הרוזן ממ"י אמר לי שזכויות הבנייה הן שלו בלבד, ואף מכר לי אותם תמורת 400,000 שקל כסף, והשליט העליון הוסיף ותבע ממני 20,000 שקל כסף מס רכישה", קונן ירמיהו באוזני ראש הכפר.

"מה ששייך למלך שייך למלך, ומה ששלי הוא שלי", השיב ראש הכפר.

בבניין הארץ ננוחם: ביום שקיבלה התוכנית המשביחה תוקף, הייתה הקרן הקיימת לישראל בעלת הקניין "בזכויות הבנייה הנוספות". פרשנות זו מתיישבת גם עם ההיגיון הכלכלי העומד בבסיס תשלום "דמי ההיתר". כאשר חוכר מבקש לעשות שימוש בערך הכלכלי הנוסף של הקרקע, עליו לרכוש את סל הזכויות הזה מאת הבעלים. החוכר אינו הבעלים ואינו החוכר של סל הזכויות הנוספות שהוקנו בתוכנית המשביחה, ולפיכך הוא אינו הנישום הנכון בהיטל השבחה.

הנישום הנכון הוא מינהל מקרקעי ישראל, המנהל את קרקעות הקרן הקיימת לישראל, והוא משלם לוועדה המקומית 10% מכל תקבוליו במקום היטל השבחה, לרבות 10% מאותם 400,000 שקל כסף ששילם ירמיהו תמורת רכישת זכויות הבנייה.

היטל השבחה יחול כדת וכדין על החוכר לדורות, רק כאשר על פי תנאי הסכם החכירה, הקניין של זכויות הבנייה הנוספות שייך לו. יש הסכמי חכירה כאלה, אבל לא על הקרקעות של משפחות האצולה.

אם מאמר זה יעזור לכורעים תחת נטל המיסים לבנות את הארץ, כי אז באנו על שכרנו ובבניין הארץ ננוחם.

הכותב הוא מחבר הספר 'היטל השבחה' בהוצאת אוריאן ועורך landtax.co.il