תוכנית ארצית והפירוש המרחיב

במדור מיסוי ומשפט של "גלובס נדל"ן", פורסם ב-16.7.01 מאמרו של עו"ד יאיר חסדיאל תחת הכותרת בנושא "כל המרבה שטחים הרי זה מושבח". עו"ד חסדיאל מצר על מדיניות שנקטו מספר ועדות מקומיות, ולפיה הן גובות היטל השבחה בגין תוספת שטחי שרות לפי תקנות התכנון והבנייה. הכותב המכובד כותב: "ככל הידוע לי ניתנו בשנים האחרונות שני פסקי דין בלבד המתייחסים במישרין לשאלה זו, שניהם ניתנו בערכאה נמוכה".

ברצוני להסב תשומת הלב לפסיקתה של השופטת דליה דורנר, בבית המשפט העליון (בע"א 8538/99) בנושא. פסיקה זו באה בהמשך הפסיקה לאפשרות גבית היטל השבחה בגין תוכנית מתאר ארצית.

כוונת בית המשפט, שבמידה ותוכנית מתאר ארצית (כמו תמ"א 18, תחנות תדלוק) או תוספת שטחים כפי שנקבע בתקנות תכנון ובנייה, מרחיבים זכויות תוכנית מקומית, ניתן לגבות עקב הרחבת זכויות זאת היטל השבחה. וכך נכתב בפסיקה ע"י השופטת דורנר:

"החלטת הוועדה שינתה את התוכנית המקורית, בכך שהפכה חריג שהותר על פי התוכנית המקורית לכלל. שכן, לאחר ההחלטה, כל אימת שמדובר בבנייה למטרות משניות, שאינן כלולות באחוזי הבנייה הקיימים, הותרה תוספת של 15%, מבלי להיזקק לאישורים חריגים.

"מובן, אם כן, שהחלטת הוועדה הביאה להרחבת זכויות ניצול המקרקעין שנקבעו בתוכנית המקורית, ומכאן - להשבחת המקרקעין. ראוי לעניין זה רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה (טרם פורסם). ויודגש: אין מדובר בפרוט התוכנית המקורית, אלא בהכנסת שינויים בה. לפיכך בדין קבע בית המשפט המחוזי, כי החלטת הוועדה הביאה להשבחת הנכס".

ברע"א 384/99 בנושא היטל השבחה מתוכנית מתאר ארצית (תמ"א 18) כתב השופט ריבלין:

"תוכנית המתאר הארצית הרחיבה את דרכי השימוש המותרות על פי התוכנית המקומית (המפורטת) והרחיבה בכך את זכויות הניצול המותרות בקרקע. ההיתר במקרה זה ניתן בעקבות השינוי שהוכנס, כאמור, בתוכנית המקומית על ידי תוכנית המתאר הארצית ועקב אותו שינוי. אין גם מחלקות בדבר קיומה של תוכנית מפורטת במקרה זה.

"אשר לעצם התרחשותו של אירוע המס, רשאי היה בית המשפט להגיע לתוצאה שאליה הגיע, ולבוא לכלל מסקנה, כי עלה שוויין של המקרקעין, וכי עלייה זו באה מחמת הרחבתן של זכויות הניצול במקרקעין "או בדרך אחרת", כלשון סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק. הרחבה זו באה עקב השינוי שהכניסה תוכנית המתאר הארצית בתוכנית המקומית".

התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה מגדירה:

"השבחה - עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג".

"תוכנית" - מוגדרת כ"תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת".

עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית מתאר ארצית או מחוזית, עקב אישור תשריט חלוקת קרקע בסטייה מתוכנית ועקב התקנת תקנות, אינם מוגדרים כיום כהשבחה, ולא ניתן לגבות בגינם היטל השבחה.

בית המשפט, הנזקק לפירושים מרחיבים לחוק, עומד בפני בעיה שעל המחוקק למצוא לה פתרון. טוב יעשה המחוקק אם יכלול את כל סוגי התוכניות והחיקוקים הגורמים לעליית שוויים של מקרקעין בהגדרת ההשבחה, כך שניתן יהיה לגבות בגינה היטל השבחה.

הכותב הוא מהנדס ושמאי מקרקעין.