השבחה שתקועה לענף בגרון

המחוקק קבע, כי מטרת היטל ההשבחה היא לשם כיסוי ההוצאות של הוועדה המקומית בהכנת תוכניות, לשם ביצוען של תוכניות אלה והוצאות הפיתוח וכן לשם רכישת מקרקעין לצורכי ציבור. נבחן הוצאות אלה אחת לאחת. א. הוצאות התכנון של הוועדה המקומית - הוצאות אלה נוגסות בתקציב היטל ההשבחה נתח זעום של אחוזים ספורים;

ב. עלויות הביצוע של התוכניות והוצאות פיתוח - הוצאות הפיתוח הן סלילת כבישים ומדרכות, הנחת צינורות מים, צינורות ביוב ומערכת תיעול. כל אלה מתוקצבים באמצעות חוקי עזר ומוטלים על בעלי המקרקעין בנוסף להיטל ההשבחה. בדרך כלל, עולה סכום ההיטלים על סכום הוצאות הפיתוח, והיטל ההשבחה אינו מממן הוצאות אלה.

ג. רכישת מקרקעין לצורכי ציבור - הוועדה המקומית רשאית לקבוע בתוכנית, כי יופקעו 40% מהקרקע ללא כל תמורה: 25% מיועדים לדרכים ו-15% מיועדים לצורכי ציבור. בדרך כלל, אין הרשות המקומית רוכשת קרקעות לצורכי ציבור, ויש מקרים שהיא אפילו שבה ומוכרת חלק מהקרקע שהופקעה לבעליה המקוריים. נמצא, כי בדרך כלל היטל ההשבחה אינו מממן רכישת מקרקעין לצורכי ציבור.

שאלה: אז לאן הולכת יתרת הכסף?

תשובה: לקופת הרשות המקומית, לצורך כיסוי תקציב שוטף, חובות העבר, ושאר מרעין בישין. זה לא בדיוק חוקי, אבל ניתן ל"כבס" את הכסף באישור משרד הפנים, והוא כמובן יעדיף את הקטנת הגירעון של הרשות המקומית על פני שמירת מטרת המחוקק. תרגיל יותר פשוט הוא להפקיד את הכסף בבנק, ולשעבדו לטובת הלוואות של הרשות המקומית.

לצד מרבית העיריות קיימת ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, ובמקרים אלה אין ניגוד אינטרסים בין העירייה לוועדה.

במועצות המקומיות והאיזוריות קיימות ועדות תכנון המשותפות למספר רשויות מקומיות, ובמקרים רבים מתפתח מאבק בין הרשויות השונות - מי יזכה בפרוסה מעוגת היטל ההשבחה.

מאבקים דומים מתחוללים בתוך המועצות האיזוריות, כאשר כל כפר, מושב או קיבוץ, מעוניינים לקבל נתח מתקציב היטל ההשבחה, ואילו המועצה האיזורית מעוניינת לשמור בקופתה את מרבית הסכום ולזרוק פירורים לוועדים המקומיים.

כאשר מושבחת קרקע שבניהול מינהל מקרקעי ישראל, מוטל הלכה למעשה היטל השבחה כפול - הוא מוטל על החוכר של הקרקע המבקש לנצל את זכויות הבנייה החדשות, והוא מוטל על מינהל מקרקעי ישראל. לכאורה, פטור מינהל מקרקעי ישראל מהיטל השבחה, אולם למעשה משלם המינהל לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה 10% מכל התקבולים שיש לו, ובכלל זה 10% מהדמים ששילם לו החוכר של הקרקע תמורת ניצול אותן זכויות בנייה שתמורתן שולם היטל השבחה.

מה יעזור לשוק הנדל"ן?

היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה של הקרקע בעקבות תוכנית משביחה, אישור הקלה או אישור לשימוש חורג. לדעתי, על מנת להוציא את שוק הנדל"ן מהקיפאון העמוק, יש לבטל את היטל ההשבחה הכפול המוטל על חוכרים של מינהל מקרקעי ישראל, להפחית את שיעור היטל ההשבחה מ-50% ל-25%, וכנגד זה לבטל את כל הפטורים.

אמיר ברטוב, יושב ראש איגוד הגזברים ברשויות המקומיות וגזבר עיריית רעננה, התייחס לסוגיות אלה.

גלובס: האם נראה לך הרעיון להפחית את היטל ההשבחה מ-50% ל-25% ולבטל את כל הפטורים?

ברטוב: "אני לא מציע לשנות את ההסדר הקיים. אני חושש שהאוצר יקבל את ההמלצה להקטין את שיעור היטל ההשבחה, אבל לא יבטל את הפטורים, כך שסך כל הכספים שיגיעו לרשויות המקומיות יקטן ולא יספיק לצורכי עבודות הפיתוח.

"רשויות מקומיות רבות חשות מחנק תקציבי בתחום עבודות הפיתוח, מאחר שהמדינה אינה מעמידה מספיק מקורות לצורכי מימון עבודות אלה. יש מקרים, שבהן הרשויות מקבלות מהמדינה 200 אלף שקל כאשר הצורך האמיתי הוא 2 מיליון שקל".

- האם היטל ההשבחה משמש למימון הוצאות הוועדה המקומית?

"כן, אבל תקציב זה נמדד באחוזים ספורים בלבד".

- האם היטל ההשבחה משמש לרכישת מקרקעי ציבור?

"בדרך כלל לא, ובמקרים מסוימים ההיקף הוא שולי".

- האם היטל ההשבחה משמש למימון ההוצאות השוטפות של הרשויות המקומיות?

"בשום פנים ואופן. אסור להשתמש בכספי היטל ההשבחה למימון ההוצאות השוטפות של הרשויות המקומיות, ולא ידוע לי על מקרים כאלה. בשנת 1994 יזם משרד האוצר הפחתת גירעון של הרשויות המקומיות, וחלק מכיסוי זה בא בהיטל ההשבחה לפי הוראות האוצר".

- האם הרשויות המקומיות נוהגות לשעבד כספים של היטל השבחה לשם קבלת הלוואות?

"יש מקרים, שבהם משעבדות הרשויות המקומיות את הכספים שנתקבלו מגביית היטל השבחה לצורך קבלת הלוואות. כאשר ההלוואה מוחזרת השעבוד מוסר, ואיני רואה בזה כל בעיה".

- האם היטלי הפיתוח אינם מספיקים לכיסוי הוצאות הסלילה, הביוב והתיעול?

"כאשר סוללים כביש חדש, היטל הסלילה מכסה את העלויות, אבל לאחר מכן אין מימון להוצאות התחזוקה. כך למשל, כאשר משנים כביש קיים למטרת בטיחות, בונים ככר במקום צומת, מקימים איי תנועה להולכי רגל, או מרחיבים כביש על חשבון המדרכה, אין הסדר חוקי למימון הוצאות אלה. ככלל, הרשויות המקומיות משתמשות בכספי היטל ההשבחה לביצוע עבודות פיתוח, שאין להן מקור כספי אחר מוגדר".

- מה דעתך על תיקון מס' 53 לחוק התכנון והבנייה, שהפעלתו הושעתה עד לגמר שנת הכספים?

"בתיקון זה הרחיב המחוקק את הפטור למוסדות ציבור, ואיפשר לבעלים של המקרקעין לקבל פטור מהיטל השבחה למרות שהמקרקעין אינם מיועדים לשמש את מוסד הציבור. לדעתי זה פסול, ויש לבטל הוראה זו.

"בתיקון 53 נקבע, כי הפטור לדירת מגורים יגדל מ-120 מ"ר ל-160 מ"ר. זה נושא ציבורי של מתן פטור לדירת מגורים בגודל סביר. בעבר זה היה עד 120 מ"ר, וכיום הדירות גדולות יותר. אם יש הצדקה לפטור לדירות עד 120 מ"ר, אזי התיקון הנ"ל הוא מוצדק באותה מידה".

- מהו הפתרון הנכון לדעתך למימון הוצאות הפיתוח מלבד היטל ההשבחה?

"משרד האוצר אינו מאפשר לרשויות המקומיות להנפיק אגרות חוב. לדעתי, יש לקבוע תנאים ברורים שיאפשרו לרשויות המקומיות להנפיק אגרות חוב, ומי שיעמוד בהם לא יזדקק לאישור נוסף של משרד הפנים או של משרד האוצר. כך נוהגים במדינות רבות בעולם ובין היתר בארצות הברית, ואני סבור שזהו פתרון יאה גם לישראל.

"בדרך זו, גיוס הכספים לא יהיה כרוך בהשפעה פוליטית או בפטרון פוליטי. דרך זו פסולה מעיקרה, וכאיש מקצוע אני חושב שצריך לאפשר לכל רשות מקומית לגייס כספים בתנאים שווים לכל".

- אם יתירו לרשויות המקומיות להנפיק אגרות חוב, האם לדעתך ניתן יהיה להפחית את שיעור היטל ההשבחה?

ברטוב: "מאחר והיטל ההשבחה בשיעור 50% חל רק על קרקע פרטית, אין בהשארת המצב פתרון הולם למימון תקציבי פיתוח לכל הרשויות המקומיות. בחלק גדול מהרשויות המקומיות מרבית הקרקע היא של מינהל מקרקעי ישראל, ולכן אין להקטין את שיעור ההיטל".

הכותב הוא מחבר הספר היטל השבחה יחד עם עו"ד פנחס גלעד ושמאי המקרקעין אריה קמיל ואביהו פרידמן