היטל השבחה - פגמים ותיקונם

הבעיה הראשונה נוצרת כאשר מאושרות שתי תוכניות או יותר, בטרם שולם היטל ההשבחה של התוכנית הראשונה. כך למשל, תוכנית משנת 1979 הפכה קרקע חקלאית לקרקע עירונית שמותר לבנות עליה 120%.

אין ספק שזו השבחה משמעותית, ובהתאם לחוק מחשבים את עליית הערך לשנת 1979 ומצמידים את החוב עד ליום התשלום. הבעיה היא, שבשנת 1979 הקרקע המושבחת מצויה בישוב "רחוק" ולא היתה שווה הרבה כסף, ואילו במשך 20 שנה הישוב "התקרב" והפך לפופולרי, והשווי הריאלי של הקרקע עלה של פי כמה וכמה.

כיצד מתחכמת הרשות המקומית? מאשרת בשנת 1999 תוכנית נוספת, המתירה לבנות עליית גג, או מחסן, או דבר שולי אחר שאינו בהכרח אמור להשביח את הקרקע. עכשיו משתנה דרך חישוב היטל ההשבחה, ובמקום לקבוע את עליית שווי הקרקע לפי הערכים של קרקע חקלאית לעומת קרקע לבנייה לפי השווי בשנת 1979, קובעים את עליית שווי הקרקע לשנת 1999, כאילו שתי התוכניות אושרו באותה שנה. בדרך זו ניתן להכפיל ולשלש את היטל ההשבחה.

מצב משפטי זה פותח פתח לנישומים להקטין את היטל ההשבחה. נישום שהקרקע שלו הושבחה, רשאי להגיש "שומה אחרת" של שמאי מקרקעין מטעמו, להמשיך בהליכי "שומה מכרעת" אצל שמאי שלישי הנקרא "השמאי המכריע", ולהגיש ערעור לבית המשפט. אם הנישום מצליח להפחית את היטל ההשבחה - הוא משלם אותו ושלום על ישראל. אם הוא אינו מצליח, עליו ליזום תכנית מפורטת לגבי הקרקע שלו, ועם אישורה לבקש כי יערכו לו שומה חדשה של היטל השבחה, המתעלמת מהמועד של אישור התוכנית הראשונה.

בדרך זו יש לו הזדמנות נוספת להשיג היטל השבחה נמוך.

הבעיה השנייה נוצרת עם כל הפטורים מהיטל השבחה. בכל דיני המס, תנאי הפטור או ההנחה צריכים להתקיים ביום אירוע המס. כך למשל, על מנת לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים, צריכים להתקיים כל תנאי הפטור ביום מכירת הדירה ולא לאחר מכן. בהיטל השבחה המצב שונה.

למשל, פטור מהיטל השבחה על בניית דירה של 120 מ"ר אינו ניתן לפי תנאים שהתקיימו ביום אירוע המס - יום אישור התוכנית - כי אם לפי תנאים שמתקיימים ביום קבלת היתר הבנייה, שיכול להיות שנים רבות לאחר מכן.

אותם כללים חלים על יתר הפטורים, ומה שהיה חייב בהיטל השבחה ביום אירוע המס, יכול לזכות בפטור או לאבד זכות לפטור על פי השינויים שחלו במשך השנים. לאחרונה ניתן פסק דין, כי אדם המבקש פטור לבניית דירה של 120 מ"ר, אינו יכול לקבל פטור אחד לעצמו ופטורים נוספים לילדיו, כי אם רק פטור אחד. הפתרון הוא, להעביר בשלב הראשון חלקים בקרקע לילדים, והעברה זו פטורה מהיטל השבחה, ובשלב השני כל אחד מהבעלים מבקש פטור אחד לעצמו.

הבעיה השלישית היא, כי יום המכירה אינו נחשב היום שבו חתם הבעלים של הקרקע על הסכם המכר כמו במס שבח, אלא היום שבו הקונה נרשם כבעלים. לעתים, בין יום חתימת החוזה לבין יום הרישום של הקונה, מקבלת תוקף תוכנית חדשה, ונוצרת מחלוקת משפטית בין המוכר לקונה מי צריך לשלם את היטל ההשבחה.

בעיה נוספת היא, כי לא נקבעו סדרי דין של הדיון בפני השמאי המכריע. כל שמאי מקרקעין המתמנה כשמאי מכריע, עומד בפני דילמות שנוצרות עקב שתיקת המחוקק, וכל הדיון בפניו נראה חובבני לחלוטין.

פתרון כולל לתחלואי היטל ההשבחה מחייב רפורמה מקיפה בדיני היטל השבחה, תהליך שעשוי להמשך כשנתיים, ועליו לכלול את הנושאים הבאים:

* יש לבטל את התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שעל פיה מוטל היטל השבחה (מוזר שחוק מיסוי הוא נספח לחוק תכנון בנייה) ולחוקק את חוק היטל השבחה. * בחוק החדש אין לקבוע כי אישור תוכנית הוא אירוע מס, ויש לקבוע, כי רק יום קבלת היתר הבנייה הוא אירוע המס.

* אם יוחלט כי גם יום המכירה הוא אירוע מס, אזי יש לאמץ את השיטה של מס שבח, ולקבוע כי זהו יום חתימת החוזה.

* סכום היטל ההשבחה ייקבע ליום קבלת היתר הבנייה על פי שווי הקרקע לאותו יום.

* שיעור היטל ההשבחה יהיה 25% במקום 50%.

* יבוטלו כל הפטורים.

* יש לקבוע סדרי דין לדיון המתקיים בפני השמאי המכריע.

* יש לקבוע, כי כשמאי מכריע יוכל לשמש רק שמאי מקרקעין, שהוסמך לשמש כשמאי מכריע לאחר שעבר בהצלחה קורס מתאים. בקורס יש ללמד את דיני היטל ההשבחה, את תקנות סדרי הדין, את דיני הראיות, וכל מה שאדם המשמש בתפקיד שיפוטי צריך וחייב לדעת. ועד שכל ההמלצות הללו יתגשמו, ימשיכו הרשויות המקומיות והנישומים לנהל את המחלוקות המשפטיות והשמאיות בהיטל ההשבחה, כמו שאינדיאנים ניהלו במאה ה-18 משא ומתן של החלפת שני סוסים בארגז ויסקי.