רק כאשר המתווך הוא באמת הגורם היעיל

יצחק מאיר (להלן: "המבקש") הוא מתווך דירות, אשר התקשר עם עירית קובלנסקי (להלן: "המשיבה") כדי לסייע לה למכור את דירתה.

המשיבה חתמה על חוזה אחיד, שנוסח על ידי המתווך, ונוספו לו שתי הערות בכתב ידו של המתווך. בשל חשיבותם של סעיפים מסוימים בחוזה יובאו אלו ככתבם וכלשונם:

א. סעיף 2: "אתה תהיה המתווך הבלעדי למכירת הנכס עד יום 25.1.00".

ב. בסעיף 3(א): "על אף האמור לעיל הנני (המשיבה - ר.ש.י.) שומרת לעצמי את הזכות לפעול למכירת הנכס הנ"ל באופן עצמאי (ללא מתווכים אחרים). במקרה כזה הנני מתחייב להפנות אליך כל קונה שיפנה אליי באופן ישיר, וזאת ע"מ שאתה תשתתף באופן פעיל בניהול המו"מ".

ג. סעיף 3(ב): "במידה והמכירה תצא לפועל כאמור בסעיף 3 א', הנני מתחייב לשלם לך העמלה המלאה...".

ד. סעיף 6 (הוסף בכתב ידו של המבקש): "במידה והמוכר יביא קונה, הקונה פטור מתשלום למתווך".

תמורת שירותיו הובטחו למבקש 2% מע"מ מערך המכירה. במסגרת ההסכם התחייב המבקש לעשות מיני פעולות לשם קידום המכירה, כגון פרסום בעיתונות, תליית שלטי מכירה וכו'.

בפועל מכרה המשיבה את הדירה לשכנה, שפנתה אליה שלא דרך המתווך, ואי לכך פטרה עצמה משירותיו.

המתווך הגיש תביעה נגדה לביהמ"ש לתביעות קטנות בנתניה לתשלום שכרו כאמור בסעיף 5 להסכם, המקנה לו זכאות למלוא שכרו במקרה של הפרה.

ביהמ"ש (השופט בלזר) דחה את התביעה - וזאת בשל ס' 14(3) לחוק המתווכים במקרקעין, המתנה את תשלום שכרו של המתווך בכך שהיה "הגורם היעיל" במכירה. לעניין הסיפא של סעיפים 3 א' ו-3 ב' להסכם, הללו הוכרזו כבטלים, בהיותם סותרים את סעיף 14(3) לחוק.

המבקש הגיש בקשת רשות ערעור על פסק הדין הנ"ל לבית המשפט המחוזי בת"א, וזו נדונה בפני השופטת אלשייך.

לטענת המבקש, המערכת החוזית שנקבעה בין הצדדים גוברת על הוראות החוק.

לטענתו, לא ניתן לו להיות "הגורם היעיל", משום שבניגוד לחוזה, לא נתנה לו המשיבה להשתתף במו"מ - וזאת לאחר שפעל והוציא הוצאות.

המבקש טען, שמה"הן" שבסעיף 6 להסכם נשמע גם ה"לאו" - קרי, במקרי סעיף 3 א', רק הקונה ולא המוכר פטור מעמלת התיווך.

השופטת אלשייך קובעת, כי במקרה דנן עסקינן במערכת יחסים שחלות עליה בו זמנית שתי מערכות דינים. האחת היא מערכת הדינים החוזית, פרי יצירת הצדדים, הכפופה לדיני החוזים הכלליים. השנייה היא המערכת הקוגנטית של חוק המתווכים.

חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת חוקי הגנת הצרכן ונוצר כדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על מוכרי הדירות, בכוח מיקוח, ידע, ניסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים שבהם מכתיבים המתווכים את רצונם. החוק נועד להשליט נורמות של הגינות ולדאוג, בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו.

היות שמדובר במערכת יחסים לא שוויונית המבוססת על חוזים אחידים, ההנחה המתבקשת לגבי החוק הבא לאזנה היא, כי מדובר בחוק קוגנטי, שבהיעדר הוראה ספציפית בלשון אחד מסעיפיו (התקפה לגבי אותו סעיף בלבד) לא ניתן להתנות עליו ע"י חוזה. ולכך, בדיוק, כיוון ביהמ"ש קמא בפסק דינו. שהרי, אילו ניתן היה להתנות על החוק בחוזה, היה החוק נהפך פלסתר. שכן המתווכים, שהם "הצד החזק", המסוגל להכתיב את החוזים בינם לבין הצרכנים, היו מתחילים עד מהרה להתנות באופן קבוע ובסיטונות על כל סעיפי החוק שנועדו להגבילם ולהגן על הצרכן.

המסקנה הבלתי נמנעת מעניין זה היא, כי אין להתנות על החוק בהיעדר היתר מפורש לכך בחוק עצמו. למצער, כל התניה כזאת בחוזה אחיד יוצרת חזקה שקשה להסתיר כי בתנאי מקפח עסקינן.

יוצא אפוא - קובעת השופטת אלשייך - כי תנאי בל יעבור לקבלת שכרו של המתווך הוא כי המתווך יהיה "הגורם היעיל" במכירה. החוק בא למנוע מצב שבו המתווך לא יתרום למוכר, אלא אך יופיע לקבל שכרו כשהוא ניזון ממאמציו של האחרון.

במקרה דנן טוען המתווך, כי לא ניתן לו להיות "הגורם היעיל", משום שהמשיבה התקשרה עם שכנה שבאה אליה באופן עצמאי, קרי, לא דרכו. פרשנות זו, עם כל הכבוד, היתה מרוקנת את סעיף 14(3) מתוכנו, ע"י מערכת חוזית המחייבת להפנות קונים למתווך גם כאשר לא הגיעו דרכו ולמעשה אין הקונה נזקק לשירותיו. קרי, במצב שבו אין הוא בכל מקרה "הגורם היעיל", שכן אם המוכר מצא קונה בכוחות עצמו ואין הוא נזקק סובייקטיבית למתווך שיעזור לו במשא ומתן, הכיצד יכול המתווך להיות "הגורם היעיל", אף אם ישתתף במו"מ? פרשנות כזאת המחייבת את שיתופו במשא ומתן גם כשאין בכך צורך, היא מלאכותית ומעוותת את לשון החוק ותכליתו. יוצא כי דין טענה זו של המבקש להידחות.

יוצא מכך, כי בדין פסק ביהמ"ש קמא, כי סעיף 3ב' (וכן הסיפא לסעיף 3א') בטלים, בהיותם נוגדים את חוק המתווכים.

בנקודה זו נותר לביהמ"ש להתמודד עם טענה נוספת של המתווך, כי פרשנותו לחוזה מתחייבת מתוך התניית "הבלעדיות" המופיעה בו. נראה כי מסקנתו של המבקש אינה מתחייבת בהכרח מלשון החוזה.

סעיף 2 לחוזה אומר "אתה תהיה המתווך הבלעדי". אין מניעה ואין הדבר מתבקש מקריאה ביחד עם סעיף 3א' הצמוד לסעיף זה, כי סעיף הבלעדיות אוסר על המוכרת להיעזר במתווכים אחרים, הא ותו לא. דבר זה מתיישב הן עם הנטייה בהלכה הפסוקה לפרש חוזה אחיד לרעת מנסחו והן עם רוח חוק המתווכים, המבקשת למנוע שעבוד המוכר למתווך בלא הצדקה, ולהבטיח כי רק מתווך שאכן מילא תפקיד יעיל יקבל את שכרו. יוצא, אם כן, כי גם דין טענה זו של המתווך להידחות.

התוצאה הסופית: בקשת רשות הערעור נדחתה.

בר"ע 2905/00.

ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופטת ו' אלשייך.

בשם המבקש: עו"ד הודסמן.