הפטור ומגבלת הצדק החברתי

סיפור המעשה

משפחת צרי החליטה לבנות על מגרש שבבעלותה 9 דירות מגורים. בעיסקת קומבינציה התחייב הקבלן למסור למשפחה 4 דירות. לפי החוק, ניתן הפטור למי שמחזיק במקרקעין או לקרובו. משפחת צרי ביקשו פטור מהיטל השבחה בגין כל 4 הדירות - דירה אחת לכל בן משפחה, ואולם הוועדה המקומית אישרה פטור בגין דירה אחת בלבד.

הסוגיה שעלתה בבית המשפט הייתה: האם הביטוי "קרוב" כולל גם "קרובים" ללא הגבלה במספרם, כך שמשפחת צרי זכאית לקבל פטור בגין כל 4 הדירות המיועדות לשמש את בני המשפחה? (ע"א 3202/99 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' לאה צרי ואח').

הלכת גבריאלוב והלכת צרי

בע"א 777/87 גבריאלוב נ' הוועדה המקומית רחובות, נדון מקרה דומה. הנישומים ביקשו לבנות בניין בן 24 דירות, ושמונה דירות נועדו למגורי הקרובים. נפסק שם, כי אי-אפשר ללמוד מלשון הסעיף שמדובר דווקא במי שמקים דירה אחת על מגרשו. הסעיף גם אינו דן דווקא באדם אחד, אלא מדבר על המחזיק או על קרובו. לפי לשון הסעיף תיתכן האפשרות שתיבנינה מספר דירות מגורים בפטור. בעניין צרי, התייחס בית המשפט אל הלכת גבריאלוב, אולם פסק, כי לא ניתן לבקש פטור בגין יותר מדירה אחת. פטור אחד בלבד יינתן למחזיק או לקרובו. בית המשפט תמך את פרשנותו זו ב"צדק החברתי" העומד ביסוד היטל ההשבחה:

"הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח... יש לזכור, כי ההוצאות של הוועדה המקומית והרשות המקומית אינן משתנות כתוצאה מכך שמדובר ב"קרובים". תכלית היטל ההשבחה היא, אכן, לכסות את הוצאות התכנון של הוועדה המקומית ואת ההוצאות בביצוע התוכנית, אולם לתכלית זו אין ולא כלום עם הפטור לדירת מגורים. תכליתו של חוק המטיל תשלום חובה אינו נימוק למתן פטור ממס, להגבלתו או לשלילתו.

בית המשפט מצא הצדקה נוספת לפרשנותו במגבלה של הפטור לדירת מגורים עד 120 מ"ר בלבד. למגבלת השטח אין כל רלוונטיות. המחוקק קבע, כי הפטור מוגבל ל-120 מ"ר, משום שהוא סבר, כי זהו הגודל הסביר למגורי משפחה.

מהו הדין? כמו בסוגיות אחרות בהיטל השבחה, גם בסוגייה הנדונה יש שתי הלכות סותרות. ברור לכל מה תהא ההלכה ה"נכונה" אליבא היועץ המשפטי של הוועדה המקומית ומה תהא האמת של הנישום.

האם הקיץ הקץ על הפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים לקרוב?

ניתן להשמיע צפירת הרגעה. אפשר לעקוף בקלות רבה את הלכת צרי. בשלב הראשון, יעביר בעל המקרקעין לקרובו ללא תמורה חלק מהקרקע האקוויוולנטי לדירה אחת. העברה זו פטורה גם ממס שבח וגם מהיטל השבחה. בשלב השני, כל בעלי המקרקעין, בצוותא חדא, מבקשים היתר בנייה, וכל אחד מבקש פטור מהיטל השבחה בגין דירת המגורים האחת והיחידה שלו.

ומה עם הצדק החברתי? הרשויות המקומיות מחפשות אותו, הנישומים מחפשים אותו, ומה שקובע מי מוצא אותו קודם.

הכותב הוא מחבר הספר היטל השבחה ביחד עם עו"ד פנחס גלעד (גלדקוב), אריה קמיל שמאי מקרקעין, ואביהו פרידמן שמאי מקרקעין, ועורך השער לנדל"ן ולמסים בישראל http://www.landtax.co.il