החלטות מועצת מקרקעי ישראל יצרו מצב בו יש הבדל מהותי בין תשלומי היוון אותם
נדרשים לשלם חוכרים אגב מכירת דירה, לבין חוכרים הממשיכים לגור בדירתם. ההבדל
נובע מהחלטות שונות לדרך חישוב דמי ההיוון או דמי ההסכמה, כפי שיפורט בהמשך,
זאת למרות שעניינית אין סיבה להבחין בין המקרים. קיימים סוגים שונים של דמי
חכירה, בהתאם להתפתחות מדיניות המינהל במשך השנים.
א. תשלום חד-פעמי עם החתימה על חוזה הפיתוח או החכירה - מקנה לחוכר "חוזה מהוון",
הפוטר אותו מתשלום דמי חכירה שנתיים (דח"ש) ומתשלום "דמי הסכמה" בעת העברת
זכויות במקרקעין. כיום מרבית עסקאות המינהל מבוצעות באופן זה.
ב. תשלום דמי חכירה שנתיים (דח"ש).
ג. תשלום דמי חכירה ראשוניים (בד"כ בשיעור של 80%-40% מערך הקרקע) והיתרה בתשלומים
שנתיים.
במקרים של תשלום דמי חכירה שנתיים (מלאים או חלקיים), תחול על החוכר חובה לתשלום
דמי הסכמה בעת העברת הזכויות.
דמי הסכמה הינם תשלום בעד הסכמתו של המינהל להעברת הזכויות. דמי הסכמה שנקבעו
עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל 534, הינם כשליש מעלות ערך הקרקע בעת העברת
זכות החכירה לעומת ערכה בעת חתימת החוזה. בעת העברת זכויות בדירת מגורים עורך
המינהל חישוב לתשלום דמי הסכמה, ומאפשר לחוכר או לקונה לשלם תוך תקופה קצובה
את ההפרש המתקבל מהפחתת דמי ההסכמה מדמי ההיוון, ולקבל חוזה חכירה מהוון ליתרת
תקופת החכירה וליובל חכירה נוסף. בשנים האחרונות חלה מגמה של המינהל לצמצם
את החיכוך שבין המינהל לחוכר. במסגרת זו ננקטו הליכים שונים הכוללים בין השאר
התקשרות בחוזי חכירה מהוונים בלבד, מבצעי היוון לחוכרים שהחוזה שבידם אינו
מהוון (החלטות מס' 713, 729 וכד'), פטור מדמי היתר בעת תוספת בנייה בדירת מגורים
מהוונת בבניין רווי בקרקע עירונית (החלטה מס' 790) וכד'.
מבצעי ההיוון נועדו לאפשר לחוכרי המינהל המתגוררים בדירות בבנייה רוויה, בתנאי
חכירה עפ"י חוזים לא מהוונים, להשתחרר מהצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים ודמי
ההסכמה בעת העברת זכויות, תוך מעבר לחוזים מהוונים בתנאים מועדפים. המעבר לחוזים
מהוונים כנ"ל מהווה תשלום עבור תקופת יובל חכירה נוסף, כמוגדר בחוזי החכירה.
דמי ההיוון המשולמים כיום בדירות מגורים בבנייה רוויה מהווים 5.1% מערך הקרקע.
על פי החלטת מועצה מספר 844, יכול חוכר בדירת מגורים, המוכר את זכויותיו בדירה
ובידיו חוזה לא מהוון, לשלם דמי הסכמה בשיעור שבין 0.5% ועד 2% משווי העיסקה.
דמי ההסכמה נגזרים ממחיר המכירה של הדירה ליתרת תקופת החכירה המקורית ולתקופת
חכירה אחת נוספת (יובל) של 49 שנים נוספות, ומהווים גם תשלום דמי חכירה מהוונים.
לחוכר נותרת האופציה לשלם דמי הסכמה על פי חוזה החכירה שלו, ואולם במקרה זה
לא ייחשב תשלום דמי ההסכמה לתשלום דמי חכירה מהוונים.
במרבית המקרים תשלום דמי הסכמה עפ"י החלטה מס' 844 הינו זול מתשלום דמי היוון
בלבד, כך שלמעשה בעל זכות חכירה בדירה, המעוניין להוון את זכויותיו ולהישאר
ולהתגורר בדירה, ישלם יותר מבעל זכות דומה המעוניין למכור את זכויותיו.
דוגמא א': חוכר מחזיק בדירת מגורים בבנייה רוויה ששוויה, בשוק החופשי 700,000
שקל (כ-170,000 דולר). המינהל מעריך את שווי הקרקע, ללא מע"מ וללא פיתוח, ב-260,000
שקל).
במקרה זה חישוב דמי הסכמה ודמי היוון לחוכר המוכר את זכויותיו יהיה שונה מהחישוב
לחוכר המעוניין להוון את זכויותיו ולהמשיך להתגורר בדירה.
דוגמא ב': חוכר מחזיק בדירת מגורים בבנייה רוויה, ששוויה בשוק החופשי 1,230,000
שקל (כ-300,000 דולר). המינהל מעריך את שווי הקרקע, ללא מע"מ וללא פיתוח, ב-460,000
שקל.
בדוגמאות לעיל קיימים פערים הנעים בין 23% ועד כ-92% בין התשלומים בצורות החישוב
השונות, הפועלות לטובת חוכרים המוכרים את זכויותיהם. ההבדלים קיימים גם בדירות
בבנייה נמוכה.
התוצאה הנ"ל גורמת לחוסר כדאיות כלכלית בביצוע היוון זכויות ללא פעולת מכר,
ולקיפוח מי שאינו מוכר את דירתו. כתוצאה מכך, ביצוע פעולת היוון יידחה לעת
מכירת הדירה, ויימשך "החיכוך" של החוכר ה"קטן" עם המינהל עקב דרישת דמי החכירה
השנתיים.
אנו סבורים, כי על המינהל לקבוע כללים אחידים להיוון זכויות, ובכך להקטין את
החיכוך בין החוכר למינהל ולמנוע אי שוויון בין חוכרים.
משרד עוה"ד שבתאי-שפירא מתמחה בדיני מקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, תיכנון ובנייה
ואגודות שיתופיות. כהן ולוי הם שמאי מקרקעין המתמחים במיסוי מינהל מקרקעי ישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
