נאמנות: הסיפור צריך לשכנע

העיקרון העומד מאחורי מוסד הנאמנות קובע, כי בחיי הכלכלה המורכבים היום יש מקרים שבהם הרוכש אינו מעוניין לחשוף את זהותו, ועל כן אחר רוכש ומנהל עבורו את הנכס.

להבדיל ממוסד שליחות או ייפוי כוח, בנאמנות הנהנה (המקביל של מייפה הכוח) אינו בהכרח ידוע. בשעה שבמוסד השליחות מיופה כוח מעצם הגדרתו הוא שלוחו של האחר, ומי שעושה עיסקה עם מיופה כוח יודע כי בעל דינו האמיתי אינו אלא מייפה הכוח, קרי השולח, במוסד הנאמנות בעל דין האמיתי הוא הנאמן עצמו, שאף רושם את הנכס על שמו כבעלים לכל דבר בעוד הנהנה מושך בחוטים.

גם חוק מיסוי מקרקעין מכיר במוסד זה, וכשמוכח לשלטונות המס כי אמנם הנאמנות היא כדין, השלטונות מעניקים פטור בהעברת זכויות מנאמן לנהנה. הכרה זו באה לאחר שהנאמן והנהנה מציגים ראיות המוכיחות את הנאמנות. מסמכים אלו, בין השאר, הם הוכחות על העברת כספים מנהנה לנאמן עובר ועבור הרכישה, הסכם כלשהו ותצהירים וטפסים שיש להגישם בתוך 30 יום מיום חתימת ההסכם לשלטונות המס, אם כי בשנים האחרונות, בעקבות הפסיקה, הצורך הפורמלי בהמצאת טפסים בזמן אינו קריטריון קובע ומכריע עוד.

במרבית פסקי הדין שבהם נדון מוסד הנאמנות היתה היריבות עם שלטונות המס, כשהנישום ביקש להוכיח את הנאמנות ולקבל את הפטורים המיוחדים.

באחרונה נדון הצורך בהוכחת נאמנות לא בעניין הדין המיסויי אלא בעניין הדין המהותי, כשזכויותיו של צד ג' הוטלו על כף המאזניים, בע.א. 8457/96 שמואל שבאבו נ' מרים הרצוג ואח', שנדון בפני השופטים ברק, אנגלרד ופרוקצ'יה. בעניין שבאבו החזיק המערער עשרות בשנים בחלק מדירת מגורים בחיפה, בעוד שאר הדירה היה מוחזק על ידי אחר, שהוא המוריש של המשיבה.

לימים רכש המוריש של המשיבה את זכויות הבעלות בכל הדירה מחברת עמידר, אך במשך כל השנים כל המעורבים בפרשה התייחסו לדירה זו כאילו מחציתה שייכת למערער ומחציתה למשפחת המשיבה. בשנת 1981 נטש המערער את מחצית הדירה והשכירה לאחר, וזה ניהל משרד עורכי דין במקום.

המצב היה כך עד שבשנת 1992 החליטה המשיבה למכור את זכויותיה, ורק אז התברר לבני משפחת המשיבה, כי כל הדירה נרשמה על שמם וכי למעשה אין רשומה על שם המערער כל זכות בדירה. המערער הגיש תביעה להכרה בזכויותיו, ומשתביעתו נדחתה, הגיש ערעור בבית משפט העליון, שם דחתה השופטת אילה פרוקצ'יה את הערעור ונתנה את פסק הדין בהסכמת שאר השופטים.

המערער טען, כי היה דייר מוגן ושילם דמי מפתח למי שהיה לפניו, ויתרה מזו, כשהמוריש רכש מעמידר את זכויות הבעלות, עשתה הרכישה מחציתה על שם המוריש ומחציתה עבור המערער, וכן טען כי שילם בזמנו למוריש 15,000 לירות.

בית המשפט לא האמין לגרסת המערער וקבע: "הייתכן כי שבאבו שילם לעמרה (המוריש של המשיבה - מ.ב) כספים בהיקף ניכר על פי מושגי אותה תקופה לצורך רכישת בעלות, ולא דאג לקיום מסמך, קבלה או תיעוד כלשהו שיעיד על התשלום ועל הזכות שנרכשה בעקבותיו?". כמו כן, ראתה השופטת פרוקצ'יה במועד פטירת אותו עמרה מועד מכריע להעלות את טענת הבעלות, אילו סבר המערער כי הוא הבעלים.

לדעת בית המשפט, מי שחושב שהוא בעלים של נכס, המוחזק ורשום על שם אחר, עליו להתעורר ולהודיע ליורשים על אודות הנאמנות וזכויותיו. המערער לא עשה מאום והניח לירושה שתירשם. כמו כן, קבע ביהמ"ש כי "המערער לא הבהיר בצורה מניחה את הדעת מה טעם ומה תכלית היו בביצוע נאמנות כזו?"

ביהמ"ש קבע, כי על המערער להוכיח מדוע נזקק באותן שנים לקונסטרוקציה מסובכת של מוסד הנאמנות הנסתרת, במקום לרכוש זכויות כדת וכדין בדירה בשותפות רגילה.

מכאן, כי באין מסמך או עדות מהימנה אין לקבל את טענת קיום הנאמנות בין שניים, אם "הסיפור אינו משכנע ולא נשמע הגיוני".

בית המשפט לא התעלם מהעובדה כי להחזקת המערער במשך עשרות שנים בדירה יש משקל רב, אך קבע כי אין בהחזקה זו כדי להצביע על אופי זכויותיו בלי עדויות ברורות. השופטת פרוקצ'יה היתה ערה לכך כי המקרה שבפניה היה מקרה לוט בערפל, וכלשונה: "השאלות האמורות נשארו בלתי פתורות ותיוותרנה בבחינת חידה גם בימים יבואו. העלאתן כאן משמשת עדות לתקופה שבה חיו בני אדם זה לצד זה, בלא דאגה ניכרת למסד את יחסיהם במשבצות משפטיות ברורות ולתעדן במסמכים, אלא הבנות הושגו לא אחת בשיחות בעל פה, בלחיצת יד ומכוח מציאות חיים מתמשכת שיצרה עובדות בשטח. כזה הוא, ככל הנראה, המקרה שלפנינו. עם כל הצער שבדבר, לא ניתן להושיט עזרה למערער משעילתו נותרה לוטה בערפל ובהיעדר עדויות ברורות, קשה להתחקות אחר טיבן האמיתי של זכויותיו".

מכאן יש להסיק, כי החזקה ממושכת במקרקעין יכולה להוכיח ולהעיד על בר רשות או על דיירות מוגנת, אך כדי להוכיח זכויות משמעותיות יותר, כגון בעלות, יש צורך לפחות בראשית ראיה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה ומינהל מקרקעי ישראל.