לאמץ וליישם את הדו"ח

אם ישכיל שר האוצר לקבל את כל המלצות ועדת רבינוביץ' וליישמן במהלך שנת 2001, יהיה זה צעד ראשון לקראת חברה קפיטליסטית, המשוחררת מתפישות חברתיות בעלות גוון פיאודלי ופטרנליסטי, שהונחלו על ידי ממשלות ישראל מאז הקמת המדינה.

ביטול מס המכירה

מס המכירה נולד בחטא. בעקבות לחץ רב שהופעל על משרד האוצר לביטול העושק של מס הרכוש, החליפו נבלה בטריפה. העיתוי היה גרוע שבעתיים. שוק הנדל"ן היה בשקיעה, ובחקיקת מס המכירה שם שר האוצר דאז את רגלו על הראש שעדיין ביצבץ מעל פני המים.

לא בכדי כונתה הגזירה החדשה בשם "מס מכירע", והבשורה על מותו של הצעיר במיסים לא הפתיעה איש. אבל אל לנו לשלוח את מס המכירה אל עולם השכחה, כי התמורה היחידה שניתן להפיק ממנו הוא שיעור חשוב למתווי מדיניות המיסים בעתיד: לא להצליף בסוס שעגלתו שקעה בבוץ, אלא להיטיב עמו.

הפחתת מס השבח

ההמלצה הראשונה בנושא מס השבח, והחשובה ביותר של הוועדה, היא הפחתת שיעור מס השבח ל-25%. בשנת 1776 פרסם אדם סמית את הספר "עושר העמים", ורבים מכנים את סמית כאבי הכלכלה המודרנית. בחיבורו מחייב סמית הטלת מיסוי על הנדל"ן והקלה במיסים המוטלים על עבודה. אחריו באו תומס מלטוס ודויד ריקרדו (תחילת המאה ה-19), אלפרד מרשל (תחילת המאה ה-20), שתמכו באותו רעיון. הוגים בולטים אחרים שתמכו בקו זה הם הנרי גורג', שהמליץ על ביטול המיסים המוטלים על עבודה והסתפקות במס אחד על נדל"ן, תפישה שזכתה לכינוי single tax, קרל מרקס אבי הסוציאליזם וממחברי המניפסט הקומוניסטי, ורבים אחרים.

מה שהיה נכון לשעתו, אינו ראוי היום. מעמד העובדים זוכה היום להכרה כנכס העיקרי של המעסיק, והוא מוגן בחקיקה יותר ממעמד הסוחרים ונותני השירותים העצמאיים.

רודנות מיסוי המקרקעין של מדינת ישראל אימצה בכל שנות קיומה תפישת עולם שאבד עליה הכלח. על רקע זה, ההמלצה להפחית את מס השבח מ-50% ל-25% היא מסר חברתי בעל חשיבות עצומה: מי שנהנה מרווחי הון בנדל"ן, אינו עוד מטרה למריטת נוצותיו, ועל כך ציון לשבח לחברי הוועדה.

לפי המלצת הוועדה, יחול מס השבח המופחת רק לגבי השבח שייצבר החל מיום פרסום הדו"ח, אולם הוא לא יחול על מלאי עסקי החייב במס הכנסה. יש הצדקה לשני סייגים אלה, משום שהעידוד שבהפחתת המס יחול בעיקר על מי שיקנה מכאן ולהבא נדל"ן במחירים נמוכים, וייהנה ממיסוי מופחת על הרווח בשעה שימכרם לאחר שמחירם יעלה.

ההמלצה השנייה מתייחסת אל מכירה של נדל"ן מיום פרסום הדו"ח. עד לתום שנת 2002 תינתן הנחה של 20% על המס, המוטל למעשה על הרווח שנצבר בשנים הקודמות, ובשנת 2003 תהיה ההנחה 10% בלבד. המסר הוא ברור - כדאי למכור מהר, ליהנות ממס שבח של 40% במקום 50%, ולקנות מקרקעין אחרים, שהרווח מהם ימוסה בעתיד ב-25% בלבד.

ההמלצה השלישית מתייחסת אל רוכשי נדל"ן מיום פרסום הדו"ח. מי שיקנה נדל"ן עד סוף שנת 2002 ייהנה מהנחה של 20% במס השבח בכל עת שימכור, כלומר יחויב במס שבח של 20% בלבד ולא של 25%. מי שיקנה בשנת 2003, ייהנה מהנחה של 10% בלבד. גם כאן המסר ברור - כדאי לקנות מהר וליהנות מכל העולמות.

פחת מואץ

נכס בר פחת שיירכש מיום פרסום הדו"ח ועד לתום שנת 2002 ייהנה מפחת מואץ בשיעור של 50%. המשמעות היא, כי במקום 2% פחת יינתנו 3%, ובמקום 4% יינתנו 6%. להמלצה זו יש חשיבות רבה למשקיעים בנדל"ן להשכרה, משום שלמעשה הם יהיו פטורים ממס הכנסה, או ישלמו מס הכנסה נמוך במשך תקופת הפחת.

כך למשל, אם אדם ירכוש בשנת 2002 נכס להשכרה תמורת 300 אלף דולר, הוא זכאי לפי חוק התיאומים לפחת של 4% לשנה למשך 25 שנה בגין 200 אלף דולר - כלומר 8,000 דולר. בעקבות ההמלצה הפחת יהיה 12 אלף דולר לשנה במשך כ-16 שנה. אם התשואה מהנדל"ן תהיה 6% לשנה, כלומר 18 אלף דולר, הוא ישלם מס הכנסה רק בגין ההפרש בין ההכנסה לפחת, כלומר בגין 6,000 דולר בלבד.

מי שירכוש נכס כזה בשנת 2003, יקבל פחת מואץ של 25% בלבד, ולאחר מכן לא יהיה פחת מואץ. המסר הוא ברור - כדאי להשקיע בנדל"ן בשנת 2002. יש לברך על המלצה זו, אולם יש כאן החמצה מסוימת. לו ניאות שר האוצר להסכים לפחת מואץ בשיעור כולל של 10% לשנה, היו המשקיעים בנדל"ן בשנת 2002 מקבלים מקלט מס הכנסה מוחלט למשך 10 שנים, ואז באמת היה קשה להתגבר על הפיתוי להשקיע בנדל"ן להשכרה.

כאשר רצתה ממשלת גרמניה לעודד השקעות בברלין באמצע שנות ה-90, היא נתנה פחת מואץ של 100% לרוכשי נכסים לפרק זמן קצוב. התור אצל רשם המקרקעין בברלין הגיע לחצי שנה, וברלין שינתה את פניה. יש לנו מה ללמוד מהגויים.

מס הרכישה

הביקורת העיקרית שיש לי על דו"ח הוועדה היא על המלצותיה בקשר למס הרכישה. שיעוריה של רעה חולה זו מגיעים ל-5%, ומס זה הוא החסם הפסיכולוגי העיקרי של הקונה הפוטנציאלי. ההמלצה להפחית חצי אחוז למי שיקנה נדל"ן בשנת 2002 ורבע אחוז לקונה בשנת 2003, היא בלון ריק מתוכן, וזריית חול בעיניים.

אילו היה שר האוצר מסכים להפחתת מס הרכישה לחצי אחוז בלבד (ללא מדרגות), ולשנת 2002 בלבד, היה תורם בכך להאצת שוק הנדל"ן במידה השקולה כנגד כל המלצות האחרות של הוועדה גם יחד. זה היה יכול להיות מסר חד וברור לקונה הפוטנציאלי - קנה היום, מחר זה יעלה ביוקר.

וזאת יש לזכור, כי אילו מחצית עם ישראל היו קונים, מוכרים ומחליפים את נכסי הנדל"ן שלהם בשנת 2002 במטרה לנצל את הפטור הזה, היתה קופת המדינה נהנית מהכנסות נוספות, הנובעות ממיסוי ישיר ועקיף של הפעילות הנובעת כתוצאה מרכישת הקרקעות והבניינים על ידי יזמים ומשקיעים חדשים.

ההמלצה השנייה של הוועדה בקשר למס הרכישה נוגעת לרכישת דירות מגורים בידי זכאי משרד השיכון. הם ייהנו מהנחה של 2,270 שקל. עבדו עליהם בעיניים!

שיחלוף נכסים

פרק חשוב בדו"ח נוגע לפטור ממס בשיחלוף נכסים. הרעיון הוא פשוט למדי, אם כי הפרטים בדבר ביצועו הם מורכבים. בעל מקרקעין יכול לדחות את מועד תשלום מס השבח בגין מכירה של דירת מגורים אם יקנה דירת אחרת, או בגין מכירה של נכס עסקי אם יקנה נכס עסקי אחר. ניתן לשחלף דירה אחת בדירות אחדות, או דירות אחדות בדירה אחת.

המטרה היא לאפשר לכל יחיד ותאגיד להיות הבעלים של הנכסים הדרושים לו באותה עת, ולא להפוך את נטל מס השבח לחסם מפני שיחלוף הנכסים. ראוי שהוראה זו תורחב גם להיטל ההשבחה, שגובות הרשויות המקומיות, ולדמי ההסכמה - הנשך הנוסף של מדינת ישראל במסווה של השתתפות ברווח ההון שנוצר למוכר הנדל"ן.

העוקץ - דירה שנרכשה בעיסקת שיחלוף לא תזכה בעתיד לפטור ממס שבח. איני רואה בסייג זה בעיה, משום שמוכר הדירה רשאי לבחור במסלול זה, או להמתין עד שיהיה זכאי לפטור ממס.

המלצה נוספת נועדה למי שמשחלף את דירת מגוריו בדירה בבית אבות. הרעיון מבורך וכל המוסיף גורע.

ההמלצה האחרונה בעניין זה נוגעת למס הרכישה, שיופחת למחצית ממס הרכישה הרגיל ויחול על מי שירכוש נכס משוחלף. בצוק העתים, יש לברך גם על הפירור שנזרק לנו משולחנו של הגביר.

הכרה בהוצאות מימון

הוועדה המליצה להכיר בהוצאות מימון. למעשה, בתאגידים מוכרות הוצאות אלה באמצעות התחשבנות עם מס ההכנסה, ורק משקיעי הנדל"ן שלא ניהלו ספרים לצורכי מס הכנסה, נידונו לשלם מס על רווח שלא היה להם. עוולה זו תגיע לקיצה, וההוצאות של הריבית הריאלית יוכרו כהוצאה לצורכי מס שבח. בהקשר זה יש לזכור, כי הריבית המשולמת בגין האינפלציה (מישהו עוד זוכר אותה?) מוכרת באמצעות הצמדת שווי הרכישה למדד המחירים לצרכן.

הוועדה לא המליצה על הפחתת הריבית המשולמת בגין משכנתא של דירות מגורים מההכנסה השוטפת לצורכי מס הכנסה, ועל כך התרעמו שר השיכון ורבים אחרים. איני מתרעם על כך, משום שהתפישה הכוללת היא, שההוצאות בגין השקעה הונית יוכרו בשעת מכירת הנכס ההוני. בארה"ב הריבית אמנם מוכרת כהוצאה שוטפת, ויש להם פטור בשחלוף דירות מגורים, אבל אין להם פטורים נרחבים ממס רווחי הון (מס שבח) כמו אצלנו.

איחוד מקרקעין

בעוד פירוק שיתוף במקרקעין בין השותפים על פי חלקיהם בו פטור ממס שבח וממס רכישה, אין הוראה גורפת כזו לגבי איחוד מקרקעין. בשני המקרים כאחד לא חל למעשה שינוי בבעלות במקרקעין, ואין מימוש זכויות הראוי לחיוב במס.

יש הוראת פטור גם לאיחוד מקרקעין כאשר הם נעשים לפי חוק התכנון והבנייה "שלא בהסכמת הבעלים". הלכו בעלים רבים ושונים, ויזמו תוכניות איחוד "שלא בהסכמתם" באופן פורמלי, וזכו לפטור המיוחל, שאינו אלא דחיית תשלום המס עד למכירה.

לא שהיה אחד חכם מימון במשרדי מס השבח, שההפסד שנגרם עקב כך לקופת המדינה הדיר שינה מעיניו, והוא השית מס שבח על איחוד המקרקעין בנימוק שהוא נעשה ביוזמת הבעלים. למרבה הבושה, שומתו זו זכתה להכרה בידי ועדת הערר, וכך הצליחו שלטונות המס לתקוע תריז נוסף בגלגלי היוזמה הפרטית, שבזכותה מתקיימת המדינה ומשגשגת החברה.

המלצת הוועדה היא לקבור את האיוולת של הטלת מס בהיעדר מימוש אמיתי של הרווח, והיא במקומה. ראוי לנציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין ללמוד מכך, שלא כל מה שנכון מבחינה משפטית הוא חכם מבחינה כלכלית.

עסקאות קומבינציה

המלצה זו מאפשרת למוכר של מקרקעין בעיסקת קומבינציה לדחות את אירוע המס עד למועד סיום הבנייה או מכירת הנכס - לפי המוקדם. העוקץ - ויתור על פטור ממס שבח במכירת הנכס. המלצה זו מתאימה רק לעסקאות קומבינציה בנכסים עסקיים, שממילא אינם פטורים ממס שבח, ואני מטיל ספק אם יעשו בה שימוש בבנייה של דירות מגורים. לבד מהסתייגות זו, יש ברכה בכך שאין צורך לחפש מימון לתשלום מס השבח בעת ההתקשרות, ואין צורך לשלם ריבית על אי תשלום המס במועד.

איגודי מקרקעין

בשנת 1963 נחקק חוק מס שבח חדש, והגניוס היהודי המציא את "איגוד המקרקעין" במטרה לסתום את הפרצה בחוק. ההצלחה היתה כבירה. עסקאות המקרקעין חדלו בבת אחת, מחירי הקרקע צנחו, ופרץ המיתון הגדול שנמשך עד לשנת 1967. חברות בנייה פשטו רגל, לבנקים שמימנו נדל"ן מונו מפרקים (פויכטוונגר, אלרן, קרדיט), המשק הישראלי צעד בבטחה לאחור והאוצר לא ראה גרוש.

בשנים האחרונות גבר הגולם של איגודי המקרקעין על יוצרו, והם הפכו למקלט מס בידי מי שידעו לנצל את שיטת המיסוי הבלתי רציונלית שנקבעה לגביהם. וכמו בסיפור של הדייג שמכר דגים מקולקלים למלך, לקה האוצר במאה מלקות, אכל את הדגים, והחזיר את מחירם. המלצת הוועדה מבשרת מות נשיקה ליצור המוזר הזה, שאין לו אח ורע בעולם.

אופציה במקרקעין

הוועדה המליצה לפטור מתן אופציה במקרקעין מגזירת מיסוי הנדל"ן. זוהי המלצה חשובה מאין כמוה, משום שיש בכוחן של האופציות לזרז ולאפשר עסקאות נדל"ן רבות בין בעלי מקרקעין ויזמים. במציאות העגומה שלנו, נכרתים הסכמי אופציה מתחת לשולחן, הצדדים לעיסקה עוברים עבירה פלילית משום שהם אינם מדווחים עליה, והאוצר לא רואה פרוטה פרט למקרים בודדים שהסוד הנורא נודע לו באקראי.

מקור האיוולת במאבק חסר הפשרות של נציבות מס ההכנסה לגבות את כספי המס בהקדם האפשרי - מאבק שהגיע לשיאו בשנת השבעים. באחד המקרים זכה הנישום בבית המשפט ונפסק, כי יום חתימת החוזה אינו בהכרח יום אירוע המס (הלכת מרש). אץ רץ לו שר האוצר לכנסת ישראל, ונבחרי האומה תיקנו מיד ולאלתר את הפרצה הנוראית בחוק (1980). כמו במקרים אחרים שהבאתי כאן, גם במקרה זה גברה תאוות הבצע של ממשלות ישראל על כל היגיון כלכלי, וההצלחה היחידה שנזקפת לזכות יוזמי מהלך זה - דיכוי נוסף של יוזמה חופשית ללא כבלים של מס וללא חשש מעבירה.

_______________

הכותב הוא מחבר הספרים מס שבח מקרקעין, הפטור ממס שבח לדירת מגורים, היטל השבחה וארנונה עירונית, מרצה, חבר בועדת מסים של לשכת עורכי הדין, ועורך הפורטל של נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.landtax.co.il