לתפוס את השבח בקרניים

א. מס שבח מופחת בשיעור של 25% על השבח שנצבר מיום פרסום דו"ח הוועדה ועד למכירת הנכס. בגין השבח שנצבר עד לאותו יום, יישאר שיעור מס השבח הישן על כנו.

ב. הפחתת שיעור המס על השבח "הישן" שנצבר עד ליום הקובע, בתנאי שמכירת הנדל"ן או רכישתו מתבצעים בטווח מיום פרסום הדו"ח ועד לתום שנת 2003. הכוונה היא ליצור מוטיבציה לפעול בשוק הנדל"ן, על ידי מתן הנחה של בין 20%-10% על השבח "הישן".

ג. העלאת שיעורי מס השבח בגין מקרקעין שנרכשו עד לשנת 1960. שיעורי מס השבח כיום הם 24%-12%, והמלצת הוועדה היא להעלותם בכל שנה ב-1%, עד לשיעור המס המירבי של 25%. העלאה זו תופעל מתחילת שנת 2004, ועד אז ימשיכו המוכרים ליהנות משיעור המס המופחת.

בניגוד לוועדת בן-בסט, החליטה ועדת רבינוביץ להחיל את שיעורי המס המופחתים על השבח העתידי, ואילו את ההטבות להחיל על השבח "הישן", שנוצר עד ליום הקובע על כל הנכסים, ועל כך יש לברכה. אימוץ האבחנה שעשתה ועדת בן-בסט בין נכסים עסקיים לנכסים לא-עסקיים הייתה יוצרת, ללא ספק, מוקד לחיכוך וויכוח בין בעלי הנכסים לשלטונות המס. הבעיה המרכזית שהייתה ונותרה, היא קביעת סכום השבח שנצבר עד ליום הקובע, וממנו והלאה, ויש לכך השפעה ישירה על גובה מס השבח שישולם (50% עד ליום הקובע ו-25% מהיום הקובע ועד למכירה).

השיטה שנבחרה הינה השיטה הליניארית, המחלקת את השבח באופן יחסי לפי תקופת האחזקה. המטרה - פשטות ויעילות.

החלת שיעור המס המיוחד על שבח שנצבר החל מיום 1.1.2002, והקביעה כי כימות השבח שנצבר החל ממועד זה ייעשה בשיטה הליניארית, היינו באופן יחסי לשנות האחזקה, הם בעלי משמעות שונה בכל אחד מארבעת המצבים הבאים:

א. עד ליום 1.1.2002 נצבר שבח גדול - מכירה מיידית של נכס כזה תגרור חבות בשיעור מלא של 50% על מלוא השבח שנצבר. לעומת זאת, אם המכירה תידחה, אזי ככל שתגדל תקופת ההמתנה, תפחת החבות במס לנוכח העובדה, שחלוקת השבח על בסיס ליניארי תגדיל את השבח המיוחס לתקופה שלאחר 1.1.2002, ותקטין בהתאמה את סכום המס.

ב. עד ליום 1.1.2002 נצבר שבח קטן, ובעל הנכס מאמין כי בשנים הבאות יהיה שבח גדול - במקרה כזה, יש לבעל הנכס אינטרס לפצל בין שתי תקופות השבח, כך שהשבח החייב בשיעור מס מלא של 50% יישאר נמוך, ואילו שיעור המס המופחת יחול על מלוא השבח שייצבר לאחר 1.1.2002.

על מנת להגיע לתוצאה זו, על בעל הנכס לקבע את השבח שנצבר עד 1.1.2002 על ידי ניוד הנכס, למשל, על ידי העברת הנכס בתמורה לחברה בשליטה. בהעברה זו יחויב השבח "הנמוך" ב-50% מס, וכל השבח שייצבר לאחר המכירה לחברה יהיה כפוף לשיעור המס המופחת. כך למשל, צריך לנהוג בעל קרקע חקלאית שייעודה התכנוני צפוי להשתנות. יתכן, שניתן להשיג את הפיצול של הבסיס הליניארי והשבח גם בהעברות ללא תמורה הפטורות ממס שבח, שכן בהעברות אלו נקבע שווי לנכס לצורך מס הרכישה, וייחוס השבח ייעשה על פי שווי זה. במקרה כזה, גם מפצלים את תקופות השבח, וגם נהנים מדחיית אירוע המס.

התמונה משתנה מקצה לקצה באותם מקרים, ששיעור המס שחייבים בו כיום הוא 24%-12%. להלן שני המצבים האפשריים:

א. עד ליום 1.1.2002 נצבר שבח גדול - במקרה כזה יכול בעל הנכס "להמר" ולקבע את השבח שנצבר עד ל-1.1.2002, על ידי ניוד הנכס ופיצול תקופת השבח כמוסבר לעיל.

ב. עד ליום 1.1.2002 נצבר שבח קטן, ובעל הנכס מאמין, כי בשנים הבאות יהיה שבח גדול - במקרה כזה כדאי לדחות את מכירת הנכס, משום שבכך יחולו על מלוא השבח שיעורי המס הנמוכים.

מצב דברים זה מחייב היערכות מיידית של בעלי נכסים להבטחת תשלום מס שבח מופחת בגין השבח הצבור בנכסים, או העתיד לצמוח בנכס, בשני המקרים הבאים:

א. עד כה לא נצבר שבח גבוה, אך שווי הנכס והשבח צפויים לעלות לאחר היום הקובע, כמו למשל במקרה של שינוי יעוד.

ב. עד כה נצבר שבח גדול המחויב בשיעור מס מופחת של 12% למשל, וכדאי לקבע את שיעור המס המופחת על השבח.