חבילה חדשה של אופציות

נציין מיד, כי כבר היום ממוסה האופציה במקרקעין לפי פרשנות מקלה של נציבות מס הכנסה כעיסקה דו שלבית. בשלב הראשון מוטלת חבות במס על זכות האופציה עצמה, לפי התמורה שנקבעה בין הצדדים, או לפי שווייה בהתאם לכללי קביעת שווי בחוק מיסוי מקרקעין. בשלב השני, ובהנחה שהאופציה מומשה, תושלם הטלת החבות במס על-ידי מיסוי שווי יתרת הזכות שטרם מוסתה.

עמדה מקילה זו שימשה פתח למכירות של דירות מגורים בפטור ממס, למרות שלא חלפה תקופת ארבע השנים הקבועה בסעיף 49ב(1), וזאת באמצעות מכירת אופציה במקום מכירת הדירה. כלומר, בשלב הראשון היתה ניתנת אופציה למכירת הדירה, ובשלב השני, כאשר כבר חלפה תקופת הצינון בת ארבע השנים, היה מודיע הקונה למוכר על מימוש האופציה לרכישת הדירה. בית המשפט העליון, בפסה"ד בר וכסיף קבע, כי אין לראות במתן האופציה עיסקה מלאכותית, ובאותו מקרה אישר את תכנון המס. לפי החוק החדש, שתוקן במסגרת הרפורמה, ניתן יהיה לבצע התקשרות ראשונה בין רוכש זכות במקרקעין למוכר, ללא שתקום חבות במס. יתרה מזו, גם על מסחר באופציה עצמה ומכירתה לרוכש אחר יחול פטור ממיסוי מקרקעין.

אין ספק, כי ההקלה בנושא האופציה תרחיב ותגביר את השימוש בכלי האופציה לצורכי מיסוי וקשירת עסקאות במקרקעין. בייחוד יהיו הדברים נכונים במקרים, שבהם מבקש מי שרכש זכות במקרקעין לממש אותה במהירות כדי לנצל את הפוטנציאל הכלכלי שבה. המצב היום הוא, שרכישת נדל"ן ומכירתו מחויבים במס רכישה של 4.5% (בתוך התקופה הקובעת), כך שבעסקאות שבהן שווי הנדל"ן גבוה, מרכיב מס הרכישה עלול לעלות על הרווח הצפוי ממכירת הנדל"ן.

לכן, ניתן לחסוך במס הרכישה ולבצע עסקת נדל"ן בעלת פוטנציאל כלכלי במהירות, על-ידי רכישת אופציה ומכירתה לקונה, אשר הוא הוא שיממש אותה כלפי המוכר, ואילו הרווח בגין המכירה ימוסה

במסגרת רווח ההון ולא במס שבח. בשל היתרונות המיסויים הטמונים בשיטת מיסוי האופציות החדשה נקבעו מספר הגבלות כדלקמן:

א. ההקלה חלה רק על מכירת אופציה לרכישת מקרקעין. אם האופציה היא לרכישת מניות באיגוד מקרקעין, אין הטבה זו חלה.

ב. האופציה ניתנת להעברה או למימוש לאור התנאים הקבועים בהסכם. פיסקה זו מלמדת, כי האפשרות למסחר באופציות ללא חבות במס הובאה בחשבון.

ג. התחייבות המוכר למכירת הנכס היא בלתי חוזרת, בהתאם לכללים הקבועים בהסכם האופציה.

ד. תקופת האופציה לא תעלה על 24 חודשים במצטבר. ניתן להאריך את תקופת האופציה הראשונה, בתנאי שהתקופה כולה לא תעלה על 24 חודשים. הגבלה זו נקבעה, כמובן, כדי למנוע מצב, שבו ירכוש את הנכס קונה המעוניין בעצם לחפש קונה חדש, מבלי לבצע עסקת נדל"ן ומבלי לחוב במיסוי מקרקעין, ויעשה זאת תוך שימוש בכל האופציה באופן לא מוגבל בזמן.

ה. התמורה עבור האופציה אינה עולה על 5% משווי המקרקעין. עובדה זו באה לוודא, כי אין המדובר ברכישת הזכות במקרקעין גופה במסווה של רכישת אופציה. ניתן ללמוד מלשון הסעיף, כי מכירת האופציה לרוכש אחר יכולה לעלות על השווי האמור, שכן הדגש בסעיף מושם על שווי האופציה הראשונה.

ו. ההקלה תחול באותם מקרים, שלא ניתנה לרוכש האופציה זכות חזקה במקרקעין נשואי האופציה, משום שקבלת חזקה עשויה ללמד על רכישת הזכות במקרקעין עצמם ולא רק על האופציה לרכישתם.

ז. נמסרה הודעה תוך 30 יום ממועד מתן האופציה.

ח. הפטור ממס במכירת האופציה נקבע כהוראת מס שבח.

מימוש האופציה - כמובן, יש בחוק החדש הוראות משלימות הקובעות, כי בעת מימוש האופציה תוטל החבות במס העקיף, קרי, מס הרכישה ומס המכירה, על מלוא סכום התמורה, כולל מרכיב האופציה. לעניין מס השבח, אם הרווח בגין מרכיב האופציה מוסה במסגרת פקודת מס הכנסה, לא ייגבה מס שבח פעם נוספת על מרכיב זה.

הוראה חשובה נוספת, שבאה למנוע ניצול לרעה של ההקלה במיסוי האופציה, נועדה לתקן את הלכת בר וכסיף, שעל-פיה ניתן היה לעקוף בקלות את הגבלת ארבע השנים במכירת דירת מגורים בפטור.

על-פי ההוראה החדשה, לא יינתנו הקלה או פטור ממס בעת מימוש האופציה, אם בעת מכירת האופציה עצמה לא היתה מכירת הזכות במקרקעין נשואי האופציה פטורה ממס.

אופציה לרכישת אופציה - האם האופציה לרכישת אופציה מחויבת במיסוי מקרקעין? מתוך רצון למנוע תכנוני מס, שיאפשרו עקיפת הוראות חוק מיסוי מקרקעין, קבע המחוקק בהגדרת "מכירה" שבחוק, כי לעניין "זכות במקרקעין" המונח כולל גם הענקת זכות לקבל זכות במקרקעין, היינו, מכירת אופציה. ברם, המחוקק לא קבע שהאופציה מהווה "זכות במקרקעין", מאחר שנמנע מהכללתה בהגדרה זו. המשמעות היא, שמכירת אופציה לרכישת אופציה לא נכללת בגדר החבות במיסוי מקרקעין לפי המצב המשפטי כיום, שכן הגדרת "מכירה" מוגבלת למכירת אופציה ל"זכות במקרקעין" ולא ל"אופציה" אחרת.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו. הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה

המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.