פיצול משקי עזר במגזר החקלאי: מבחן ההשוואה

המציאות מלמדת, כי הציבור אינו מודע לכך שקיים הבדל בין פיצול נחלה חקלאית במושב עובדים או בכפר שיתופי, לבין פיצול משקי עזר במגזר החקלאי. כידוע, בנחלה חקלאית, במושב עובדים או בכפר שיתופי, מינהל מקרקעי ישראל מאפשר בניית שלוש יח"ד ללא תשלום דמי היתר והם: יחידת מגורים לבעל הזכויות בנחלה בשטח של 160 מ"ר, יחידת מגורים ל"דור ההמשך" בשטח של 160 מ"ר ויחידת הורים להורי בעלי הזכויות בנחלה בשטח של 55 מ"ר, במצורף לאחת מיחידות הדיור.

הוראת אגף מס' 62 של מינהל מקרקעי ישראל הסירה את המגבלה אשר הוטלה על מגרש הבנייה ל"דור ההמשך", ולפיה ניתן לפצל את המגרש מהנחלה כך, שניתן יהיה למכור אותו בנפרד מהנחלה. כתנאי לפיצול ישלם חוכר הנחלה למינהל את מחירו המלא של המגרש, קרי 91%, במקרה שהמגרש צורף בעבר לנחלה ו-66% במקרה שהמגרש היה חלק מהנחלה.

הוראה זו זכתה לביקורת רבה מצד אנשי המקצוע שטענו, כי יש לשמור על אנלוגיה בין המגזר החקלאי למגזר העירוני, שבו גובים לכל היותר 51% מערך הקרקע בעת פיצול מגרש, וכן המינהל מחזיר לחוכר מחצית מהיטל ההשבחה.

בהקשר זה, מן הראוי לעמוד גם על הוראת אגף מס' 32 של מינהל מקרקעי ישראל, שעניינה פיצול משקי עזר במגזר החקלאי, ואשר אינה מן המפורסמות - על אף חשיבותה.

הוראת האגף הנ"ל קובעת, כי פיצול משקי עזר ייעשה כנהוג לפי נוהג פיצול, היינו, תשלום דמי חכירה בשיעור 51% מערך הקרקע שיוכרו כ-91%, והשתתפות המינהל בהיטל ההשבחה כמקובל, בהתאם להוראת אגף מס' 279.

ברי, כי כל הוראות האגף הנ"ל עוסקות, בפועל, בפיצול זכויות בנייה שהוקנו לבעלי הזכויות בנחלה, אולם לא שילמו בעבורן מלכתחילה.

אין ספק, כי הוראת אגף מס' 62, המחילה את נוהג הטיפול בבנייה נמוכה במגזר העירוני גם על פיצול משקי עזר, מעניקה משנה תוקף לחוסר ההתאמה בין תנאי החכירה בעת פיצול נחלה במיגזר החקלאי ובין פיצול בנייה במיגזר הפרטי, ומחזקת את התחושה, כי יש לפעול לשם השוואה בין הטיפול בזכויות במגזר החקלאי לבין הטיפול בזכויות במגזר העירוני.

יצוין, כי כפועל יוצא מהחלת נוהל פיצול ושינוי ניצול בבנייה נמוכה גם על פיצול משקי עזר, ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר ייקבע על-ידי השמאי הממשלתי או שמאי המינהל, בהתייחס לקרקע כריקה ופנויה, לפי מלוא קיבולת הבנייה המותרת בהתאם לתב"ע. היינו, יש לערוך העיסקה על בסיס השומה ולא על בסיס הטבלאות, המפרטות שווי ממ"ר באותו יישוב.

הכותבת היא בוגרת החוג לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תלאביב.