מיסוי האופציה: יש מקל ויש גם גזר

הרפורמה במיסוי מקרקעין הביאה עמה שורת הוראות, אשר ברובן יש הקלה גדולה בנטל המס. גם ההחמרה בנטל המס שיש בחלק מן ההוראות, מטרתה עידוד בעלי מקרקעין למכור את הנכס בתקופה הקרובה, ובכך לעודד פעילות בשוק הנדל"ן. כמו למשל העלאת שיעור מס השבח המוגבל בשיעורים של 24%-12% אצל חברה ב-1% כל שנה החל מ-1.1.2005.

העובדה שהרפורמה במס משנה "סדרי בראשית" לא רק בחוק מיסוי מקרקעין אלא בעולם המס כולו, גורמת ליצירת אבחנות והבדלים בין מסלולי המיסוי הקיימים כיום, כמו למשל בין פקודת מס הכנסה לחוק מיסוי מקרקעין.

המשמעות של השינוי הגלום בחבות המס בעקבות הרפורמה במיסוי מקרקעין היא, כי בכל החלטה מיסויית ובכל ניצול של ההקלות על פי הרפורמה, יש לבחון את כל ההשלכות בעניין. כך למשל, ההקלה בנושא מיסוי האופציה הקבועה בסעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין, הפוטרת באופן זמני (עד לתאריך 31.12.03) מכירת אופציה בנדל"ן ממס שבח, ממס מכירה וממס רכישה, נושאת בחובה יתרונות מס גדולים. לדוגמה, האפשרות להתקשר בעסקאות נדל"ן על ידי אופציות, מבלי לחוב במס העקיף המוטל על רכישת נכסי נדל"ן.

כך לדוגמא, רוכש נכס מקרקעין, אשר עושה זאת לצורך מכירה מיידית של הנכס לקונה חדש כדי ליהנות משבח גדול, חייב לקחת בחשבון את המס העקיף הכרוך בעיסקה זו. ברם, באמצעות מכשיר האופציה במקרקעין ניתן לבצע עסקאות נדל"ן מבלי לחוב במס העקיף המוטל על רכישת המקרקעין גופם.

אותו רוכש זכות במקרקעין, המעוניין למוכרה מיידית לקונה חדש, יוכל לרכוש אופציה במקרקעין הניתנת למימוש (במקום לרכוש את המקרקעין גופם) ולמכור את זכות האופציה שבידו לרוכש החדש. כך תהא המכירה פטורה מהמס העקיף החל על הנדל"ן בשל היות הזכות הנמכרת "אופציה במקרקעין". המימוש במקרה זה יתבצע על ידי רוכש האופציה, שיממשה מול בעל הקרקע.

דע עקא, ניצול ההקלות הגלומות במסחר באופציות במקרקעין נושא עמו החמרה במישורים אחרים, שיש כמובן להתחשב בהם בעת ניצול הפטור ממס במכירת האופציה. כך למשל, בעוד מכירת זכות במקרקעין תהא חייבת במס על השבח הריאלי בשיעור של 25% כל עוד היא מתבצעת תחת כנפיו של חוק מיסוי מקרקעין, הרי מכירה דומה המתמסה במסגרת פקודת מס ההכנסה תהא חייבת בשיעור מס מלא 36% אצל החברה ו-50% אצל היחיד.

הווה אומר, על הרווח הנוצר במכירת אופציה במקרקעין יחולו הוראות פקודת מס הכנסה, ומשכך חבות המס תהא בשיעור מלא. לכן, בחינת המיסוי החלה במסחר באופציות במקרקעין מורכבת משניים אלו: האחד, החסכון במס העקיף ובעיקר במס הרכישה בשיעור של כ-4.5%; השני, החבות במס על הרווח במכירת האופציה גבוהה יותר מזו שחלה על השבח במכירת הנדל"ן.

התוצאה היא שבכל מקרה יש להשוות את היתרון והחסכון הגלומים במכירת האופציה. כמובן שההחלטה תתקבל בהתחשב ביחס שבין שווי הנכס המשפיע כמובן על שיעור מס הרכישה לבין גודל השבח הצפוי המשפיע על גובה מס השבח.

דוגמה א': נניח שאדם מקבל אופציה לרכישת קרקע בשווי של 500,000 שקל. שווי המכירה הצפוי למכירת הקרקע הוא מיליון שקל. עבור האופציה עצמה לא שולמה תמורה.

נערוך השוואה בין מצב בו היתה נרכשת הקרקע ונמכרת לאחר מכן, לבין מצב בו נרכשת רק אופציה לרכישת הקרקע:

השימוש באופציה לצורך מכירת הנדל"ן לרוכש פוטנציאלי, משמעו חסכון במס רכישה בשיעור של 4.5% על מרכיב שווי של 500,000 שקל. סה"כ החסכון במס רכישה: 22,500 שקל. מאידך, הפרש החבות במס על הרווח ממכירת האופציה יעמוד על 150,000 שקל.

הסבר: לו היתה נרכשת הקרקע ונמכרת, היה מדובר ברווח של 500,000 שקל כפול שעור מס של 20% (25% בזיכוי של 20% בתקופה הקובעת), היינו, 100,000 שקל מס שבח. לעומת זאת, על הריווח במכירה האופציה שהיא 500,000 שקל ישולם 50% מס הכנסה, קרי, 250,000 שקל. התוצאה - הפרש של 150,000 שקל.

דוגמא זו מביאה לידי ביטוי בולט את הנזק העלול להגרם במידה והנכס יסחר מכח אופציה לרכישתו. שכן, מחזיק האופציה יהנה לכאורה מרווח של 22,500 שקל במס רכישה, אך יפסיד 150,000 שקל במס שבח.

דוגמא ב': נניח ששווי רכישת הקרקע הוא מיליון שקל ושווי מכירתה הצפוי הוא 1,100,000 שקל. לו הייתה נרכשת אופציה לרכישת הקרקע, היה נחסך ממחזיק האופציה מס רכישה בגובה של 45,000 שקל, לפי חישוב של 4.5% ממיליון שקל.

לעניין מס השבח - על רווח של 100,000 שקל היה מוטל מס בשיעור של 20% (25% בזיכוי 20% מהמס בתקופה הקובעת), היינו, 20,000 שקל, ואילו על רווח של 100,000 שקל במכירת האופציה היה מוטל מס בשיעור של 50% לפי הפקודה (חלק ב' או חלק ה' לפקודה) היינו, 50,000 שקל. התוצאה: סה"כ פער של 15,000 שקל לטובת שימוש במכשיר האופציה (45,000-30,000).

לסיכום, ניצול ההקלה במס שיש במסחר באופציות במקרקעין הבא לידי ביטוי בעיקר באי תשלום מס הרכישה, חייב להיבחן מול ההפסד הנגרם כתוצאה מהטלת שיעור מס מלא על מכירת האופציות לפי פקודת מס ההכנסה.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו. הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.