מחטפי מס לרעת הנישום

כשם שקיימות "פרצות מס" בחוקי המס בכלל, ובחוק למיסוי המקרקעין בפרט, כן קיימים בחוקים הללו "מחטפי מס" שונים, שבגינם מוטל לעיתים על הנישום הישראלי מס בלתי סביר בעליל. ברשימה זו נעסוק בשלושה מקרים מהסוג האחרון, כולם בתחום החוק למיסוי מקרקעין, שמי שהתנסה בהם על בשרו עלול להפוך - לבלי שוב - לאזרח מתוסכל וממורמר.

א. אובדן "מגן המס" בשל נכסי מקרקעין שנתקבלו בירושה - כפועל יוצא מהוראות סעיף 48א.(ד) לחוק למיסוי המקרקעין, במשולב עם הוראות סעיף 26(א)(1) והוראות סעיף 37(1)(ו') לחוק האמור, מי שאתרע מזלו וירש את הנכס לפני 1.4.1981 - נדון להפסד מגן המס שממנו היה נהנה, קרוב לוודאי, אלמלא נכלל הנכס האמור בין נכסי העיזבון.

ובלשון האדם: מי שירש נכס מקרקעין "ותיק", מיום 1.4.1981 ואילך, הופטר מתשלום מס עיזבון ובנוסף לכך הוקנתה לו האפשרות להנות עד אחרית ימיו ממגן המס שהיה למוריש (מתייחס לנכסי הון "ותיקים", שהגיעו לבעלותו של המוריש לפני יום 31.3.1961). מאידך, מי שירש את הנכס לפני יום 1.4.1981, "נהנה" מזכות כפולה ומכופלת, כאשר המחוקק הטיל עליו מס עיזבון וגם שלל ממנו (שלא במודע, לטעמי) את הזכות למגן המס, בשל נכסי מקרקעין ותיקים.

ב. התעלמות בלתי סבירה מעלויות ריאליות שונות - בדרך כלל, מחושב מס שבח מקרקעין מעיקרו בשל ההפרש בין "שווי המכירה" לבין "יתרת שווי הרכישה" (על הסכומים האינפלציוניים הכלולים בשבח מוטל מס בשיעור מוקטן של 10% בלבד, ובדרך כלל המרכיב האינפלציוני שמתייחס לתקופה שלאחר 31.12.1993 הינו פטור ממס).

דא עקא, שסכום יתרת שווי הרכישה איננו נקבע על בסיס העלויות בפועל, אלא בהתאם להגדרה משפטית, כמפורט בהוראות סעיף 47 לחוק למיסוי המקרקעין.

כפועל יוצא מכך, ובהתחשב - בין היתר - בהוראות סעיף 39 לחוק האמור, אין המנהל מתיר לכלול בסכום יתרת שווי הרכישה עלויות ספציפיות שונות (כגון ריבית, ייעוץ מקצועי, סכומים ששולמו על-ידי תאגידים קשורים, ועוד כיוצא באלו). בהקשר זה יש לציין, כי במסגרת תיקון מספר 50, הותר סוף כל סוף ניכוי בשל ריבית ריאלית מהשבח, אך זאת במתכונת מצומצמת ואך ורק לגבי רכישות מיום 7.11.01 ואילך.

מצב חוקי זה מהווה תשתית לעיוותי מס בוטים, שמשמעותם הטלת מס מלא על רווחים מדומים.

ג. הפעלת סנקציות מיותרות, בשל נכסים שנתקבלו במתנה מקרובים - על מנת למנוע מצב, בו יחיד בעל אמצעים יעשה שימוש בקרוביו, כדי "לשכפל" שוב ושוב את הפטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה, נקבעו הוראות "אנטי-תכנוניות" במסגרת סעיף 49ו' לחוק למיסוי המקרקעין.

בין היתר נקבע, כי על מקבל המתנה תחול תקופת צינון מינימלית, כמפורט בסעיף האמור, כתנאי לקבלת הפטור ממס. כן נקבע, באותו סעיף, כי מי שקיבל 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו "לרכישתה", יראוהו כמי שקיבל את הדירה במתנה. הוראות אלו, שניתן להבין את הסיבה לקיומן, עלולות (לעיתים) להפוך לנשק רב עוצמה, המאפשר למנהל להטיל מס שבח, בחסות המחוקק (לכאורה).

כך למשל, נוהג המינהל להפעיל את מבחן תקופת הצינון ללא שיקול דעת, גם כאשר מוצגות בפניו הוכחות חותכות כי אין מדובר, כלל, בתכנון מס (אלא ב"תקלת מס").

סוגיה נוספת קשורה ליחיד שקיבל מהוריו חלקת קרקע במתנה, ולאחר שנים רבות ביצע את הבנייה על אותה חלקה, כמי שעומד ברשות עצמו וללא כל קשר להוריו.

לפי פרשנותו המקובלת של המינהל, אותו יחיד חייב בקיומה של תקופת הצינון המינימלית מתום הבנייה, כתנאי לקבלת פטור ממס בשל מכירת דירת מגורים מזכה, אם שווי הקרקע (במועד סיום הבנייה) מגיע לפחות למחצית משווי הדירה!