כך נולד "נישום לחלופין"

הצעת החוק של חוק ההסדרים לשנת 1999 טומנת בקרבה "מוקש אטומי". הכוונה היא לסעיף 4 להצעת החוק - סעיף קצר, שאינו מעורר את חשדם של מאות אלפי הקורבנות הפוטנציאליים.

וזה נוסחו המדוייק של "המוקש": "בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, בסעיף 8(א), בסופו, במקום "בנכס" יבוא "או הבעלים של הנכס; שילם האחד, יהיה האחר פטור". מי שהבין למה התכוון המשורר - שיקום.

על פי הדין החל בישראל מאז שנת 1934 (פקודת העיריות), הנישום בארנונה עירונית הוא המחזיק בנכס. עיקרון זה נשמר בפקודת העיריות נוסח חדש, וכך בחוק ההסדרים הנ"ל, והוא תקף עד עצם היום הזה.

משמעה של הצעת חוק זו היא, כי בנוסף למחזיק בנכס יהיה גם הבעלים חייב בארנונה העירונית. בדברי ההסבר לסעיף 4 הנ"ל נאמר: "על מנת לשפר את גביית הארנונה מוצע לקבוע, כי חובת התשלומים תחול על המחזיק ועל הבעלים של הנכס ביחד ולחוד".

דברי הסבר אלה הם הטעיה, בלשון המעטה. הצעת החוק מתיימרת להקל על הרשויות המקומיות לגבות את חובות הארנונה העירונית מנישומים סרבנים, והם מבקשים לכאורה להפוך את הבעלים של הנכס לבן ערובה בידי גובה המס.

הפיכת אזרח במדינה דמוקרטית ל"ערב על-פי דין" של נישום אחר, היא תקדים מסוכן, ויש להצר על כך, שהצעת החוק הוגשה כפי שהוגשה. אלא שבכך לא די. אמרנו, כי בדברי ההסבר להצעת החוק יש הטעיה. אין מדובר על "ערבות על-פי דין" אלא ביצור חדש, מקורי ומוזר גם יחד, ושמו של היצור הזה הוא: "נישום לחלופין".

הכלל בדיני המיסים הוא, כי הנישום הוא החייב בתשלום המס המוטל עליו, שהרי לא ניתן לגבות את המס ממי שאינו הנישום. היצור החדש, שאותו מבקשים לברוא, מזכיר את יצירתו של הרוזן פרנקנשטיין, אשר השתיל מוח של נבל בגופו של שודד. בריאת היצור החדש הקרוי "נישום לחלופין", תיצור לרשויות המקומיות ולנישומים סבך של בעיות משפטיות חדשות, אשר ספק אם הם נתנו את דעתם לכך.

השאלה הראשונה שעלולה להתעורר היא - מיהו הבעלים של הנכס? האם הוא הבעלים הרשום בפנקסי המקרקעין (טבו), הבעלים הרשום בפנקסי החברה המשכנת, האם חוכר לדורות נחשב כבעלים, או שמא כל מי שהשכיר את הנכס נחשב כבעלים גם אם אין הוא בעל הזכויות לאשורן.

אם בנישום לחלופין עסקינן, אזי כל אחד מהם אמור לקבל מפקיד השומה של הרשות המקומית את הודעת השומה השנתית. כל אחד מהם רשאי לנקוט בהליכי התנגדות לאותה שומה - האחד יגיש השגה למנהל הארנונה, ועל החלטתו ערר לוועדת הערר ומשם לבית המשפט המחוזי, ואילו האחד יפנה אל בית המשפט ויתקוף את סבירותו או את חוקיותו של צו הארנונה - ובאה הישועה לפרקליטים. הנישום-המחזיק עשוי להגיע להסכם מסויים עם פקיד השומה, אולם הסכם זה לא יחייב את הנישום-הבעלים. הנישום- הבעלים עשוי לקבל מבית המשפט צו זמני, המורה על הקפאת הגבייה של סכום הארנונה השנוי במחלוקת, ותאומו הסיאמי יחדל לשלם את התשלומים השוטפים. עשוי גם להיווצר מצב, שבו לאחד הנישומים יהיו טענות סותרות לטענותיו של הנישום האחר.

מסכת סיבוכים נוספת ומרתקת עלולה להיווצר בסוגיית הפטורים וההנחות. אפשר שהנישום-המחזיק זכאי להנחה כקשיש, כנכה, כחייל בשירות חובה, כמוסד ממשלתי וכיוצא באלה. אותו נישום אינו משלם את חיובי הארנונה, והרשות המקומית פונה אל הנישום-הבעלים ותובעת ממנו את החוב. האם הוא זכאי ליהנות מההנחה המגיעה לנישום- המחזיק? האם הוא זכאי ליהנות מההנחות המגיעות לו אישית? האם הוא זכאי להנחה הגבוהה מבין השתיים? כל תשובה אפשרית מתקבלת על הדעת, והדיונים המשפטיים הצפויים בסוגיות אלו עתידים להעסיק את הערכאות השיפוטיות.

אולם בסיבוכים המשפטיים של הרשויות המקומיות לא די. לחקיקה זו יהיו השלכות רבות גם על מאזניהם של חברות, שלהן נכסים מושכרים, וביניהן קופות גמל, קופות פנסיה, חברות הנסחרות בבורסה וכיוצא באלה. רואי החשבון של חברות אלה יאלצו להפריש במאזן החברות סכומים משמעותיים לתשלומי הארנונה, אם חלילה היא לא תשולם על ידי שוכרי הנכסים. להפרשות מאזניות אלו עתידות להיות השלכות על שווי המניות של החברות, על שווי הבטוחות שלהן (שהרי הנכס ממושכן במקרים רבים, ועתה יש לגרוע משוויו את החבות בארנונה), על סכומי הדיבידנד הניתנים לחלוקה, ועל חוסנן הכלכלי.

אם הצעת חוק אומללה זו תהפוך לחוק, היא עתידה לחולל זעזוע בשוק הנדל"ן. אין לנו ספק, כי יימצאו מאות בעלי נכסים עותרים לבג"צ לביטול חוק זה, בנימוק כי הוא עומד בסתירה לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. בעלי הנכסים יטענו, כי התקשרו בחוזי שכירות לטווח ארוך (בעקבות תיקון חוק מס שבח מקרקעין ניתן להתקשר בחוזה שכירות למשך תקופה של 25 שנה מבלי לחוב במס שבח ובמס רכישה), וכי באותה התקשרות לקחו בחשבון את העובדה, כי הנישומים בארנונה הם המחזיקים בנכסים. חקיקת החוק פוגעת בממונם, ופגיעה זו נוגדת את חוק היסוד.

בשורת הסכסוכים המשפטיים שצפויה להתעורר בין המשכירים לשוכרים עתידה להתעורר השאלה, מי מבין השניים חייב בתשלום הארנונה. הדייר יטען, כי שומת הארנונה הוצאה על הבעלים והדייר גם יחד, ולכן נטל המס רובץ על שניהם. הבעלים יטען, כי הנטל רובץ על המחזיק לבדו, והוא הינו אך ורק "נישום-ערב". על כך ישיב הדייר, כי אין מונח הנקרא "נישום-ערב", ובשנת 2012 יכריע בית המשפט העליון בסוגיה עקרונית זו שתגיע לראשונה לפתחו.

יכולנו להכביר כאן תרחישים נוספים של סיבוכים משפטיים ומעשיים כיד הדמיון הטובה, אולם תקוותנו היא, כי קברניטי הצעת החוק יתעשתו, ויקברו את התיקון המוצע מבלי לסמן את מקום קברו, על מנת שגווייתו לא תימצא בדורות הבאים.

ובכל זאת יש לנו נחמה פורתא אחת. לפי לשון הצעת החוק, אם מי שמחזיק כחוכר בנכס שבבעלות הקרן הקיימת לישראל, מדינת ישראל או רשות הפיתוח (קרי מקרקעין שבניהול מקרקעי ישראל, עמידר וכיוצא באלה) לא ישלם את חוב הארנונה שלו, אזי המינהל יאלץ לשלם את הארנונה.

הנריק רוסטוביץ הוא פרקליט המתמחה בדיני תשלומי החובה של הרשו המקומיות, ומחבר הספר "ארנונה עירונית" בהוצאת אוריאן, ומרצה בנושאי מיסוי מקרקעין.

פנחס גלדקוב הוא פרקליט המתמחה בדיני הארנונה ובדיני היטלים לפיתוח תשתיות עירוניות, ועורך הספר "ארנונה עירונית"