עם סיום עבודתה של ועדת בן-בסט, לפני למעלה משנה, התכוננו בענף הנדל"ן לשינוי
מגמה. הענף השקוע במיתון עמוק זה זמן רב, ממתין בקוצר רוח לישועה כלשהי. רפורמה
במיסוי נדל"ן היא לדעת רבים הפתרון להוצאת הענף מהמצב בו הוא נמצא.
עו"ד מאיר מזרחי, שכיהן עד לשבוע שעבר כמנהל תחום מיסוי מקרקעין במס הכנסה,
בראיון ראשון לאחר פרישתו, מסביר תחילה איך בכלל הגיע לתחום: "מגיל צעיר, זה
לא יאומן, ידעתי שאני הולך לעבוד במס הכנסה. אנשים לא מאמינים לי כשאני אומר
להם שזה מה שרציתי לעשות בחיי. כנראה יש לי איזו אהבה מצעירותי הקשורה למס
הכנסה, אחרת אני לא מבין מה דחף אותי לתחום. כבר בראיון הקבלה שלי עם תום לימודי,
בשנת 1991, אמרתי שזה החלום שלי".
מזרחי החל את עבודתו במס הכנסה כמתמחה בלשכה המשפטית. עם השנים הוא התקדם בתפקידים
ומונה למנהל מחלקה במשרדי הלשכה השונים. בשנת 1997 הוא מונה כמנהל תחום מיסוי
מקרקעין במס הכנסה.
גלובס: "מדוע בעצם הנדל"ן משמש כמשאבת מס אימתנית כל כך?
מזרחי: "ראשית, זהו נכס שקל מאוד לגבות ממנו מס. לא ניתן להבריח אותו, לא ניתן
לבצע כל פעולה בנדל"ן מבלי לקבל אישור על כך. קל מאוד לגבות מס מנכס כזה, לא
צריך לעשות כלום, פשוט לא מאפשרים תנועה בלי תשלומי מיסים. נכסים אחרים ניתן
לאכוף ביתר קלות. לדוגמה, לא תשלם מס מכירה - לא תקבל אישורים. בנוסף לכך,
השתרשה במשך השנים התפיסה שבנדל"ן יש הרבה כסף, ואם יש הרבה כסף - שישלמו.
"כיום לא כדאי לבצע עיסקאות בנדל"ן. המיסים הנגבים בנדל"ן - רובם הם מיסים
עקיפים. אין היגיון בגביית מס עקיף, הדבר רק פוגע ומאט את הענף. כל אחד שקונה
היום מוצר צריכה, משלם מע"מ. תקנה לחם, תשלם מע"מ. תקנה רכב, תשלם מע"מ. תקנה
בית, תשלם מע"מ. אין כל בעיה עם המע"מ, הבעיה היא במיסים הייחודיים לענף הנדל"ן,
מיסים שדרך אגב כמעט ולא קיימים במדינות מערביות בעולם. מס רכישה ומס מכירה,
לא משנה אם הרווחת או לא, תשלם כ-10% רק על העברת נכס מיד ליד. במיסים עקיפים
אין היגיון כלכלי. ההיגיון היחיד שפועל הוא שצריך לגבות מיסים.
"ניקח דוגמה פשוטה: פלוני רוכש בבוקר בניין ב-50 מיליון דולר, בערב הוא מוכר
את אותו בניין ב-54 מיליון דולר. למראית עין היזם הרוויח 4 מיליון דולר, אך
לא רק שהוא לא הרוויח, הוא צריך להוציא עוד כ-750 אלף דולר מכיסו על מנת לכסות
את תשלומי המס השונים. מיד ברכישה הוא משלם 5% מס רכישה, 2.5 מיליון דולר.
במכירה תשלום מיידי של 2.5% מס מכירה, 1.5 מיליון דולר לערך. זה לא הכל, מס
המכירה לא מוכר כהוצאת מס, ולכן היזם ישלם עוד 750 אלף דולר מס שבח מכיסו הפרטי
מעבר לסכום העיסקה. ריבונו של עולם, פלוני השקיע מכספו ולא רק שלא הרוויח,
הוא הפסיד. זה הגיוני? מי ירצה להשקיע? למה להשקיע ולהפסיד כבר על הנייר?"
- מה המקור של שיטת המיסוי הזו?
"שיטת המיסוי הנוכחית מבוססת על שיטת המיסוי האנגלית שירשנו עם קום המדינה.
עם הזמן, שיטת המיסוי החלה לקבל סממנים אמריקנים, וכיום שיטת המיסוי היא שילוב
מוזר בין המשפט האנגלי לאמריקני. מיסוי הנדל"ן כה מיוחד במדינת ישראל, שאפילו
הקדמנו את האנגלים. כבר בשנת 1949 חוקקנו את חוק מס שבח, חוק חדש בכל העולם,
אפילו באנגליה עוד לא ידעו מה זה. מה שמיוחד אצלנו, שעברו חמישים שנה וכלום
לא נלמד, שוב מס חדש שלא קיים באף מקום, שוב אנחנו מובילים בעולם. והפעם מס
המכירה".
- אבל קבלנים בונים ומוכרים למרות הכל.
"נכון, הם בונים, אבל אי אפשר לתאר את דרך הייסורים שהם עוברים. הקבלנים הם
אולי הנפגעים העיקריים ממערכת המיסוי בשוק הנדל"ן. כל מי שנכנס לתחום הנדל"ן
צריך לקחת היום בחשבון את המיסים הבאים: מס קנייה, מס מכירה, מס שבח או הכנסה,
היטל השבחה, מע"מ, ארנונה שוטפת, דמי חכירה, דמי היתר, דמי הסכמה. בנוסף לכך,
קיימים ההיטלים והאגרות של כל רשות ורשות על הקבלנים. נטל המיסוי המוטל על
הקבלנים מעיק ומאט את השוק, אבל אין ברירה, הקבלנים צריכים להתפרנס ממשהו".
- אז מנין תבוא הישועה?
"דווקא מהמיסוי. דרך המיסוי ניתן להרים את קרנו של הנדל"ן מחדש. שוק הנדל"ן
של היום שונה מהעבר. השוק הפך להיות משוכלל, זה לא השוק של פעם. השוק של היום
מורכב והעיסקאות מיוחדות. למשל: עיסקת פינוי ובינוי, עיסקה המתייחסת לעתודות
הקרקע האחרונות במדינת ישראל, בעיקר במרכזי הערים ובמקומות שלא ניצלו את מלוא
זכויות הבנייה. המטרה היא לנצל את השטחים הללו, על מנת לבנות בניינים חדשים
בסטנדרטים גבוהים שיניבו רווחים.
"פינוי ובינוי, כשהוא ממוסה יתר על המידה - לא יעבור, והפרוייקט לא יניב את
התועלת שהוא צריך להניב. החלק הקשה בפינוי ובינוי הוא לשווק את הפרוייקט, כי
אנשים מפחדים לחתום על דברים שהם לא מבינים בהם. אם שלטונות המס ייתנו הקלות
בפרוצדורה, הנושא יתחיל לזרום. שלטונות המס יכול לעודד את העיסקאות, רק צריך
להחליט שהוא עושה זאת.
"ניתן לבצע הקלות במהות וישנם פטורים מיוחדים במס לגבי צו של רשות מוסמכת.
סעיף 65 למס שבח נותן הקלות לצו רשות מוסמכת, ואפשר לראות בכל תחום הפינוי
ובינוי כפעולה מכוח צו רשות מוסמכת. לא צריך לכך כל תיקון חקיקה, צריך פשוט
לתת פרשנות מרחיבה ומקלה. בסופו של דבר זה יבוא לטובת כולם, יביא עוד קונים,
עוד דירות, ובטווח הארוך זה גם יביא עוד מס".
- למה לא עושים את זה, אם זה כל כך פשוט?
"היום, המודעות לנושאים הללו היא הרבה יותר גבוהה מאשר בעבר. מנסים למתוח את
הפרשנות כמה שיותר. ניתן, עם הכלים שיש בידי רשויות המס כיום, לאפשר יותר עיסקאות
מורכבות במשק בעלות מס נמוכה יותר. פינוי ובינוי כמו שהזכרתי, וניוד זכויות
בנייה ברשויות המקומיות בפטור ממס.
"אם היום מפקיעים מאדם מגרש ונותנים במקום מגרש אחר, העיסקה פטורה ממס. את
אותה גישה צריך להרחיב גם לזכויות בנייה. בהפקעה של מגרש, במקום מגרש חלופי
נגדיל את זכויות הבנייה. ושוב חשוב לציין, כי הדבר לא מצריך כל תיקון חקיקתי,
אלא מדובר אך ורק בפרשנות מקלה ומורחבת של החוק הקיים".
-מה לגבי הקלות לאזרח הקטן, הכרה לצורכי מס בתשלומי ריבית על משכנתאות למשל?
"אני לא בטוח שדבר כזה ידחוף את העגלה קדימה. אם נכיר בהוצאות מימון כהוצאה,
מי שייהנה מכך זה חלק קטן של האוכלוסייה. רוב התושבים בישראל לא מגיעים לחובת
תשלום מס. ההקלה נועדה רק למי שמשלם בעצם את המס וזה חלק קטן ולא משקף של האנשים
הזקוקים באמת להקלות.
"לדעתי, פתרון טוב ומיידי הוא הורדה של אחד המיסים העקיפים. זהו פתרון פשוט,
שכולם ייהנו ממנו, ובטווח הארוך הוא אף יגדיל את תשלומי המס. כל הקלה תעזור
לנדל"ן. החוכמה היא לבחור בהקלה שתביא לשיפור ולגידול בצורה הטובה ביותר".
- אז איפה הרפורמה של בן-בסט בכל האפשרויות הללו?
"הרפורמה הקשורה בסופו של דבר בנדל"ן טובה. היא מפחיתה את שיעור מס השבח מ-50%
ל-25%. לא רק שהיא מפחיתה את שיעור המס, היא מעלה את המס על אפיקי ההשקעה האחרים
מ-0% ל-25%. כתוצאה מכך, המוטיבציה להשקיע בנדל"ן תהיה גבוהה יותר והיא תבוא
על חשבון המוטיבציה באפיקים האחרים. יותר מכך, הרפורמה שינתה את כל סוגיית
המס המוגבל. המס המוגבל היה גורם מעכב, ולאחר הרפורמה המס לא ייעלם לגמרי,
אבל השבח יתפרס על פני יותר שנים, ובכך תשלומי המס יפחתו.
"עוד חלק ברפורמה שיש לברך עליו הוא המיסוי הפרסונלי שיטה נכונה שנהוגה בהרבה
מקומות בעולם. אזרחים יחלו לשלם מס על כל הכנסה מכל מקום בעולם, ולא רק בארץ,
לפי השיטה הטריטוריאלית הקיימת כיום. זאת, בנוסף לחוק הקיים כבר, המחייב תשלום
מס על רווחים הוניים בכל העולם, לפני סעיף 89 ב' לפקודת מס הכנסה. אני חייב
לציין בחיוב, שמס הכנסה, בראשות יוני קפלן ואוסקר אבו-ראזק, פועל במלוא הקיטור
על מנת ליישם את הסעיפים הללו כמה שיותר מהר".
- אז למה הביקורת הגדולה?
"הרפורמה גם פוגעת. היא פוגעת בתחום כמו דירות המגורים. לעניות דעתי, מקורה
בטעות, וטעות זו באה לידי ביטוי בכמה גורמים: ראשית, השיטה לא טובה. עד היום,
לאדם הייתה דירה אחת, הוא מכר אותה ונגמר הסיפור, לא היה חיכוך בין האזרח לרשויות.
על פי השיטה החדשה, האזרח יקבל "ואוצ'ר" בשווי של 500 אלף שקל, שינוקה מהשבח
העתידי. הבעייתיות תתחיל בחיכוך עם האזרח, ויכוח על כיור ופרקט, ובסופו של
דבר, המדינה לא תרוויח מכך מיסים בגלל קיזוז המס מול הואוצ'ר. השיטה תהיה קשה
מאוד ליישום, והיא עלולה לגרום לנזק לענף הנדל"ן.
"קיימים דברים חדשים בשיטה, שלי אישית מפריעים. תושב חוץ לא יוכל להנות מהזיכוי.
קיימות הרבה מאוד דירות יוקרה של תושבי חוץ בארץ, והדירות הללו יצאו ממעגל
המכירות בגלל המס שיוטל על תושבי החוץ בשל היותם תושבי חוץ. בנוסף, הטלת מס
על דמי שכירות מדירות מגורים. למה שאזרחים ישקיעו בנדל"ן מניב אם הוא ימוסה?
איפה הדחיפה לענף?
- מה לגבי שימוש במס ככלי לעידוד פעילות?
"אני לא מאמין בזה, זה פותח פתח מסוכן. לא מומלץ לבצע שימוש בכלי המיסוי על
מנת לעודד פעילויות אחרות בתחום. זה מאוד מפתה ומאוד קל, אבל מאוד מסוכן. אני
הייתי ממליץ להשתמש בו למטרות שהן לא מטרות מרכזיות. למשל, הרפורמה בדירות
המגורים שהנהיג עו"ד אודי ברזילי, סגן נציב מס הכנסה לשעבר. הוא קבע, ששימוש
בדירת מגורים לעסקים אינו מקבל פטור ממס. זהו שימוש בכלי המס למטרות ספציפיות.
חשוב לבצע זאת בזהירות רבה מאוד. עדיף להשתמש בכלי כמו מענקים במקום בהקלות
מס.
"חשוב לציין עובדה נוספת הקשורה למבנה של המערכת. הטיפול כיום בנדל"ן מתחלק
לשניים: חלק מטופל במס שבח זו הפעילות ההונית בנדל"ן; וחלק ממנו מטופל במס
הכנסה, הפעילות הפירותית - עיסקית. קבלנים מטופלים במס הכנסה ולא במס שבח.
לעניות דעתי, מיסוי הנדל"ן הוא תחום מיוחד, המצריך טיפול מיוחד. מי שעוסק במיסוי
נדל"ן צריך להתמחות גם במיסוי וגם בנדל"ן, לדעת לקרוא תוכניות בדיוק כמו לדעת
לבצע חישובי מס, וזה תפקיד לא קל. לכן, לדעתי יש להכניס תחת המטרייה של מס
השבח את כל תחום הנדל"ן, כולל הקבלנים, הדיור המוגן וכל התחומים שכיום פועלים
תחת המטרייה של מס הכנסה, ולא מס שבח.
"אחד הדברים שאני מתגאה בהם, זה ההשקעה הגדולה של מס הכנסה בעובדיהם. עובדי
מדינה מסורים ומקצועיים שהשקיעו בהם המון, ואני חייב להם מילת תודה. לא הייתי
מגיע לאן שהגעתי בלעדיהם. בנוסף לכך, אני רוצה לציין, שהושג קשר חזק בין רשויות
המס לבין הגופים השונים, כמו התאחדות הקבלנים, מע"מ, המינהל, לשכת השמאים וכד'.
נדל"ן היום זה לא רק מיסים, ישנם הרבה גורמים אחרים הפועלים בתחום, וחייבת
להיות קורלציה בין הגופים השונים העוסקים בשוק הנדל"ן על מנת שתהיה ודאות בשוק.
נוצר קשר חזק ורציף עם הטאבו למשל, קיבלנו מהטאבו רשימות לגבי נכסי נדל"ן של
כל אחד ואחד".
- מה אם כן יכול להוציא את הנדל"ן מהבוץ?
מזרחי: "במשפט אחד: המס יכול לשמש כמנוף לשוק הנדל"ן בישראל. צריך לדעת ולהבין
איך להשתמש בו. מספיק להניע את הגלגל מעט, ואז האנרציה תעשה את שלה. למשל,
ביטול מס המכירה אפילו לשנה אחת - אני משוכנע שזה יניע את גלגלי השוק. וכמו
שסמית' אמר: כוחות השוק יפעלו לבד ויעשו את שלהם. תן לשוק את הכלים - והוא
יסתדר בעצמו".
כתבות
ני"ע
