נושא זכויות החקלאים באדמותיהם והפיצוי בגין שינוי ייעוד קרקע חקלאית, הסעיר
כבר רבים, הנחלקים לאלו שבאמת ובתמים רוצים בטובת הכלכלה הישראלית, ולאלו אשר
תוך נפנוף בדגלי שוויון וצדק גורמים לצרות העין לנסוק לגבהים שטרם ידעה.
כנגד הטענות בדבר אפליית המגזר החקלאי לטובה, נבחן כיצד נקטו המדינה והמינהל
במדיניות קרקעית ליברלית ונדיבה כלפי המגזר העירוני. ראוי לאמץ גישה דומה גם
לגבי המגזר החקלאי, שכן בגישה זו טמון זרע הפיתוח והשגשוג שכה נחוץ בימים אלו.
המדיניות הקרקעית ותמורותיה: בבדיקה שערכנו מצאנו חריגות מהותיות מעקרונות
המדיניות הקרקעית, לפיה תוחכר קרקע בערכה הריאלי ובדמי חכירה של 5% לשנה (עפ"י
החלטה מס' 1). ממחקר בנושא "סקר מחירי קרקע" מ-1975 עולה, כי הפער בין מחירי
הטבלה של המינהל (שבהתאם לה בוצעו עיסקאות במגזר העירוני) לבין מחירי השוק
היה עצום. מחיר קרקע פרטית היה עד פי 11 ממחיר המינהל. מן המחקר עולה כי:
בירושלים עמד מחיר קרקע פרטית על 36-18 אלף ל"י לדירה, ומחיר המינהל על 6,250-5,000
ל"י. בפתח תקווה, מחירי הקרקע הפרטית עמדו על 20-10 אלף ל"י לדירה, ומחירי
המינהל על 1,375-1,100 ל"י. הפערים העצומים מהווים ויתור משמעותי על הכנסות
פוטנציאליות למדינה. בנוסף, שורה ארוכה של החלטות ממ"י שינו לחלוטין את אופן
החכרת הקרקעות העירוניות בישראל.
החוכר העירוני כיום, בחוזה מהוון, פטור מתשלום דמי הסכמה עבור העברת זכויותיו,
ופטור מתשלום דמי היתר עבור תוספות בנייה (גם בתוספת של עשרות יח"ד במרכז בשווי
מאות אלפי דולרים), פטור מתשלום עבור תקופת חכירה נוספת, והוא למעשה הופך לבעל
הקרקע, משום שניתן לו, עפ"י החלטה 848, חוזה ל-196 שנה, שכמוהו כצמיתות.
להלן חלק מהחלטות ממ"י שהביאו לשחיקת הבעלות הציבורית במגזר העירוני: בהחלטה
מס' 1 נקבע, כי קרקע תוחכר ל-49 שנים, עם אפשרות להארכה שתהיה מותנית בהערכה
מחדש של הקרקע. כן נקבע, שהחוכר ישלם דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בשיעור 80%-40%
מערך הקרקע, וכן דמי חכירה שנתיים (דח"ש) בשיעור 5%. עוד נקבע, כי בעת שינוי
ייעוד או שינוי היקף הניצול בקרקע, יעודכנו דמי החכירה בהתאם לייעוד החדש,
וכן יגבה המינהל דמי הסכמה עבור העברת הזכויות. התמונה בפועל נראית אחרת: עפ"י
החלטה 848, שונתה תקופת החכירה ל-98 פלוס 98 שנים, ללא סייגים וללא הערכה מחודשת
של שווי הקרקע. החלטות 677 ו-824 ביטלו את תשלום דמי ההיתר עבור תוספת בנייה
או יח"ד בבנייה למגורים. החלטות 633 ו-843 מבטלות את שיעור הדח"ש של 5% וקובעת,
כי יעמדו על מכפלת ערך הקרקע למ"ר מבונה ב-0.002 ובשטח הדירה, ובכל מקרה לא
יעלו על 1% מערך הקרקע.
החלטה 678 משחררת מתשלום דמי הסכמה בעת העברת זכויות ע"י היוון הזכויות. עלות
ההיוון נקבעה לסכום סמלי, הנמוך לעתים משמעותית אפילו מתשלום דח"ש לשנה אחת
לפי החוזה. בסוגיית הדח"ש, שעמדו על 5% ושונו ל-0.2% מערך הקרקע, נוצר פער
של 2,500% (!), בסעיף זה בלבד.
להלן חישוב תיאורטי של הפסדי המדינה: במחקר של פרופ' צבי אקשטיין מוערך שווי
הקרקעות הציבוריות למגורים במגזר העירוני ב-310 מיליארד שקל. גם אם נגזור את
הדח"ש ע"י הנחה מקלה, לפיה שולמו על כל הקרקעות 80% דח"ר, הרי שיעור ההנחה
שניתן עקב החלטות המינהל מהווה הפסד הכנסה של כ-3 מיליארד שקל. בגין 10 שנים
בלבד, לצורך ההמחשה ובהתעלם מנזק עתידי, תקטן קופת המדינה ב-30 מיליארד שקל,
שהם כ-7.5 מיליארד דולר. רק כדי לסבר את האוזן, מדובר בסכום המקביל לסיוע האמריקני
לישראל עבור 3 שנים תמימות.
להלן דוגמא אמיתית, בה הציע המינהל לחוכר עירוני, שחוזהו יפוג ב-2003, להוון
זכויותיו בהנחה של 84%. וכך נכתב - "חישוב קל יראה שמדובר בהנחה העולה על 84%".
עוד נכתב - "תזכה בהנחה נוספת של 7.7% אם תשלם במזומן". החישוב "הפשוט" מבוסס
על גביית דמי חכירה שהם מלכתחילה נמוכים מהנקוב בחוזה. הדוגמא מתייחסת לנכס
במרכז, בו ממ"י ויתר על כל זכויותיו תמורת 1,890 שקל! ההנחה האמיתית במקרה
זה מגיעה עד לכדי 99%.
הפיצוי לחקלאי לפי ההחלטות: לאחר שהוצגו ההטבות שהורעפו על המגזר העירוני,
נבחן את טענות "שוד הקרקעות הגדול", המציגות את החקלאים כמתעשרים פוטנציאלים:
בראשית ההתיישבות תוכננו נחלות על בסיס היכולת הקיומית, ונקבע גודל נחלה בשטח
ממוצע של 30 דונם למשפחה. על כ-5 דונם היה בית המשפחה, כך ש-25 דונם נותרו
לפיתוח המשק החקלאי.
המשפחות שהתרחבו מהוות כיום, לשם המחשה, כ-3 תאים משפחתיים, אשר היה וישונה
ייעוד הקרקע, יקבלו כל אחד, תיאורטית, כ-8 דונם. בתכנון סביר יופרשו כ-40%
עד 50% לצרכי ציבור, והיתרה, במידה ותופשר כל הקרקע, מהווה כ-4 דונמים למשפחה.
לפי החלטה 727, יקבלו החקלאים רק 27% (כ-1 דונם), ובהנחה סבירה של הפשרת רבע
מהמשבצת, מדובר ב-250 מ"ר למשפחה - כנגד זה נלחמת הקשת המזרחית, תוך נקיבה
במספרים ללא בסיס ("עד 7 מיליון דולר למשפחה").
התועלת והנזק למשק הישראלי: היה ותתקבל העתירה של הקשת הדמוקרטית המזרחית (פסק
הדין עדיין לא ניתן), תהיינה המשמעויות למשק הרות גורל. מדובר בעצירת כל יזמות
בשטחים פוטנציאלים אלו, בעת שהמשק עומד בפני קשיים שספק אם נראו במקומותינו.
לטענתנו, שני המגזרים קיבלו הקלות מעבר לקבוע בחוזה ומעבר להחלטות בעת ההקצאה,
וזאת כחלק ממדיניות תמיכה. איזון ההחלטות ומדיניות מרחיבה עשויה להביא ליזמות
ופריחת ענפים משותקים מכל תחומי המשק, החל מאדריכלים ומהנדסים, וכלה בעובדים
ופועלים. נראה, שדווקא ה"מסכנים", המיוצגים ע"י הקשת הדמוקרטית המזרחית, עלולים
להיות הנפגעים העיקריים מהעתקת היזמות האפשרית אל מחוץ למדינה.
עניין כולנו צריך להיות בעידוד יזמות והזמנת משקיעים, אלא שללא שחרור קרקעות
אין תועלת בתימרוץ היזמות. ענף הבנייה הינו קטר המשק, ואליו קשורים כל הענפים
האחרים. כשיתחיל גלגל הבנייה להסתובב בשנית, יהיה זה הקטליזטור לכלכלה הישראלית
כולה, ובכך יוענק למשק סיכוי ליציאה מהקיפאון והניוון.
הכותבים הם שמאים; עדי צביקל הוא יו"ר לשכת השמאים בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
