המחלוקת הנצחית בהיטל השבחה בין אסכולת ה"מדרגות" לגישת ה"מקפצה" באה, לעת עתה,
לפתרונה. פסק הדין שניתן ביום 10.09.03 בבית המשפט המחוזי בירושלים, מפי השופטים
יהונתן עדיאל, בעז אוקון וחנה בן-עמי, בפרשיית ע"א 4111/03 פמיני נ' הוועדה
המקומית ירושלים, מתייחס למחלוקת לגופה, שלא בהערת ביניים או בדורש עיון, מנתח
את עמדות הצדדים כדבעי וקובע הלכה המבצרת את מעמדה של גישת ה"מקפצה".
לקוראים שלא עקבו אחר גלגולי הפרשייה יובהר להלן, בקליפת אגוז, בסיס המחלוקת:
אופן חישוב היטל ההשבחה, במקום בו אושרו ברצף מספר תוכניות, שנוי במחלוקת שגילה
כגיל התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הדוגלים בגישת ה"מקפצה" נתלים בלשונו
של ס"ק 4 (5) לתוספת הקובע, כי במקרה דנן תחושב ההשבחה בין התוכנית הראשונה
לתוכנית האחרונה ובהתעלם מתוכניות הביניים. הדעה הרווחת בין השמאים הדוגלים
באסכולת ה"מדרגות" גורסת, כי בתפעול הוראות ס"ק 4 (5) כלשונן יש משום סתירה
להגדרת "השבחה" בתוספת השלישית כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית.
לגישתם, חישוב גורף מעין זה מכליל בהשבחה גם את עליית השווי הטבעית של שוק
המקרקעין.
בפרשיית פמיני הנדונה אושרו על מקרקעיו של המערער שלוש תוכניות. הראשונה בשנת
1959, השנייה בשנת 1980 והאחרונה בשנת 1996. שמאי הוועדה המקומית קבע את ההשבחה
בין התוכנית הראשונה לאחרונה. שמאי הבעלים, בשומה נגדית, קבע, כי התוכנית האחרונה
לא השביחה כי אם פגמה בשווים של המקרקעין. ההיטל חושב איפה בגין ההפרש שבין
השווי לפי התוכנית הראשונה לבין השווי לפי התוכנית השניה.
בהליכים שהתקיימו בפני שמאי מכריע התקבלה עמדת הוועדה ונקבע, כי התוכנית האחרונה
משביחה. הערעור בפני בית משפט השלום נדחה גם הוא. פמיני, באמצעות עו"ד דיבון
אליצור, פנה בערעור בטענה, כי דרך החישוב שאומצה ע"י השמאי המכריע ובית משפט
השלום אינה ראויה, וכי יש לבחון את ההשבחה בין כל תוכנית ותוכנית, ולשום את
ההשבחה המצטברת.
פסק הדין שניתן מאזכר את ההתחבטות בסוגיה זו בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ
נ' הוועדה המקומית ירושלים, ואת העובדה שלא נקבעה הלכה מחייבת. פסק הדין קובע,
כי מנגנון השומה של ס' 4 לתוספת הינו מנגנון שלם, כי הוראת פיסקה 5 מהווה נדבך
מרכזי במנגנון זה, והתעלמות ממנה מובילה לביטול האפשרות לחישוב ההשבחה בדרך
מקוצרת.
נדבך נוסף נמצא באיזון הקיים בדחיית השומה עד למימוש: מהצד האחד, הוועדה אינה
נדרשת לשום את ההיטל לכלל הנישומים בכל עת בה מאושרת תוכנית, ומהצד האחר הנישום
אינו חייב לממן את ההיטל, בהיעדר מימוש. ההסדר הקיים בבסיס ס' 4 נמצא כמעשי
לשני הצדדים - הוועדה מחליטה על דחייה והבעלים מסכים לכך בשתיקתו ובאי הפעלתו
את ס' 4 (4), העוצר את המירוץ וקובע מדרגת השבחה.
טענה נוספת שהועלתה קשורה בהפליה. לגישת המערער - בעל מקרקעין שמימש לפי תוכנית
ביניים ישלם סכום נמוך יותר מחברו שמימש לאחר אישור תוכנית מאוחרת. גם טענה
זו נדחתה, בעיקר על בסיס האפשרות הנתונה לנישום לדרוש שומה ללא תלות במועד
המימוש.
לסיכום נושא זה נקבע, כי אין הצדקה לסטות משיטת ה"מקפצה". המערער בחר שלא להפעיל
את זכותו לשלם את ההיטל בעת אישור תוכנית הביניים, ובכך הוא בחר במסלול הנוח
של תשלום השומה בעת מימוש הזכויות. המשלם המיידי פרע את חובו במועד מוקדם ואילו
המשלם המאוחר חוסך את עלות המימון של ההיטל, אינו חשוף לתשלומי ריבית בגינו
ואינו יכול להישמע בטענה כי יש לערוך את החשבון בשיטת ה"מדרגות".
כחומר למחשבה יש לבחון את נכונות הטיעון החוזר, לפיו נקיטת שיטת ה"מקפצה" מעצימה
את ההיטל ומשיתה היטל, שלא עקב אישור תוכנית. בחינה זו מתבקשת הן בשפל המתמשך
של שוק המקרקעין והן עקב היות החוק, ככל חוק, חל על כל מגזר של שוק המקרקעין.
בשוק היורד של השנים האחרונות, במקרים רבים, גישת ה"מקפצה" היא זו שהפחיתה
מההיטל. השבחה הנמדדת עקב אישור תוכנית משביחה בשנות השיא, אליה מצטרפת הצמדת
הסכום למספר לא מבוטל של שנים שחלפו מאז שנים אלו, תהא גבוהה מהשבחה שתחושב
עם אישור תוכנית בעת שפל במחירי המקרקעין ותקופת הצמדה קטנה יותר.
גם בשוק המצוי במגמת עלייה יימצאו לעולם אזורים פריפריאליים המאופיינים ביציבות
מחירים לאורך השנים ובהשפעה בלתי מורגשת של תנודתיות השוק. בגביית היטל ההשבחה
באזורים מעין אלו נודעת חשיבות עליונה לתאריך הבסיס להצמדת ההיטל - ככל שהתוכנית
המשביחה קרובה בתאריך אישורה ליום המימוש, ההיטל יהיה נמוך יותר. תוכנית שההיטל
בגינה נושא הצמדה של שנים - רעה לנישום המשלם בעבור הצמדה יותר מאשר עבור שוויין
הכלכלי של הזכויות, ורעה ליישום גישת ה"מדרגות" כגישה המקלה עם הנישום ומונעת
הפליה.
הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
