חיוב רטרואקטיבי של ארנונה - רק במקרים קיצונים

בחודש יולי 1999 הודיעה העירייה למערערת על חיובה, באופן רטרואקטיבי החל משנת 1998, בארנונה בגין השטח המשותף.

על חיוב זה הגישה המערערת השגה בפני מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (להלן: "המשיבה"), והשגתה נדחתה. על כך הגישה המערערת ערר לפני ועדת הערר, שגם הוא נדחה. על החלטה זו הגישה המערערת ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהלים בחיפה, בפני השופטת גלאור.

לטענת המערערת, החיוב הרטרואקטיבי הוטל שלא כדין, ולפיכך בטל. השופטת גלאור קובעת, כי אין לחייב את המערערת רטרואקטיבית בגין השטח המשותף.

המערערת מחזיקה בנכס עוד משנת 1992, חויבה בארנונה עבור השטח העיקרי בלבד, ללא השטחים המשותפים. לא היה זה אך מצג גרידא, כי אם מציאות, אשר מצאה ביטויה הלכה למעשה בתשלום בפועל למשיבה על-ידי המערערת. כך, שנה אחר שנה, עד ביצוע הפיקוח ע"י המשיבה בחודש אפריל 1998, ואף לאחר מכן.

מצג החיובים אשר יצרה העירייה בפני המערערת ולאורך זמן, הוא הוא שבעטיו הסתמכה המערערת בתכנוניה העסקיים על תשלומי ארנונה בסכום מסוים.

על אף האינטרס להגדיל הקופה הציבורית, הגדלת חיובי הארנונה באופן רטרואקטיבי מהווה פגיעה, לכאורה, בענייניה העסקיים של המערערת בדרך המונעת ממנה תכנון מוקדם של מהלכיה הכלכליים. עקרון החוקיות מורה, כי ככלל אין החוק מטיל חיובים באופן רטרואקטיבי, אלא אם נאמר כך במפורש, וזאת כי שינוי החלטה מנהלית של המשיבה בשל שיקולים של הגנת האינטרס הציבורי עלולה לפגוע בזכויות הפרט ובאינטרס ההסתמכות שלו. היות ופקודת העיריות לא קבעה אופציה לשינוי שומה באופן רטרואקטיבי, תותר שומה שכזו אך בנסיבות מיוחדות. אין הדבר אומר, כי רשות שלטונית אינה יכולה לשנות החלטות מינהליות כלל, אלא ששינוי זה ייעשה רק במקרים קיצונים ויוצאי דופן.

אי חיוב המערערת עבור השטחים המשותפים הינו פועל יוצא של רשלנות המשיבה, גם אם המערערת ידעה היקף הנכס וגודלו. המערערת מצידה לא נהגה בכל דרך של הטעיה או מרמה, המשיבה היא שטעתה במדידותיה ואל לה להטיל האחריות לכך לפתחה של המערערת.

גם לאחר ביצוע המדידה המחודשת בחודש אפריל 1998, לא הטילה על המערערת, בשומת שנת 1999, תוספת חיוב בגין השטחים המשותפים ועל אף שהיה סיפק בידה לתקן השומה. רק ביום 12 ביולי 1999 שלחה המשיבה למערערת דרישת תשלום בגין השטח המשותף. בכך תמכה המשיבה את מצגה כלפי המערערת כי כל השנים חויבה כהלכה וכי תשלום הארנונה בגין שנים עבורו נסתיימה.

זאת ועוד. ארנונה הינה חוב אשר יום הטלתו על נישום הוא מועד קרות אירוע המס. יום "תחילת החיוב" הקבוע בצו המסים, הנו היום בו הוטל חיוב הארנונה עבור כל השנה, כאשר תחילת התקופה הכוללת נקבעה ליום 1.1.99. פריסת תשלומים על פני השנה אינה אלא "עסקת אשראי" לחוב אשר הוטל בתחילת השנה.

הטלת חיוב נוסף במהלך השנה הוא חיוב רטרואקטיבי אשר לא נעשה כדין ופגיעה בעקרונות הסופיות והוודאות. אף משבחרה המערערת לפרוס חובה על פני השנה, שינוי שעור החיוב בגין שנת 1999 אף הוא חיוב רטרואקטיבי אשר נעשה שלא כדין ודינו להתבטל, קובעת השופטת גילאור.

כעת עוברת השופטת גילאור לדון בשאלת הסיווג הנכון של הרכוש המשותף.

בעניין זה טוענת המערערת כי היות ולשטחים המשותפים לא נקבע תעריף ספציפי בצו, יש לחייבה, לכל היותר, עפ"י סעיף 19 לצו הארנונה של המשיבה הקובע שיעור הארנונה "לבניינים שלא נקבע להם בהודעה זו שיעור ארנונה", או לחילופין, בהתאם לסיווג העסקים בו מחויבים שאר נכסים המחזיקים בשטח המשותף, ולא כפי שחייבה המשיבה עפ"י סעיף 3 לצו, קרי סיווג המבטחים.

המשיבה טוענת, כי בשטח המשותף נעשה שימוש שהוא בחינת שימוש נלווה וחיוני לשימוש ביחידה, אלמלא כן לא היה מחויב כלל בגינו. אך בהוראות הצו כל תימוכין לביצוע הפרדה בקביעת תעריף בין היחידה נטו לשטח המשותף.

בעניין זה, עורכת השופטת גילאור השוואה של חיובי השטחים המשותפים בצווי הארנונה של ת"א וירושלים. השופטת גילאור קובעת כי, חיובה של המערערת בארנונה בגין השטח המשותף כמו השטח העיקרי שגוי, ויש להעמידו לפי התעריף השיורי.

השטח המשותף הינו למעשה נכס נפרד מהנכס העיקרי, באופן שעל חיוב הארנונה להתייחס לשני נכסים נפרדים. מלכתחילה קבעה העירייה סיווגים שונים לשטחים בעלי מאפיינים שונים ודירגה שיעור חיובם בהתאם. ל"שטחים משותפים" לא נקבע סיווג מיוחד ומבחינה פורמלית לא נעשתה בצו המסים הפרדה בין שטח משותף לשטח העיקרי ככל שהדבר נוגע לסיווג הנכס.

שטח משותף הינו שטח בעל מאפיינים שונים מהותיים מן השטח העיקרי לסוגיו. בשטח המשותף לא נעשות פעולות פרטיות מהותיות לעסק, אלא פעולות משנה נלוות לשטח העיקרי, כגון שימושו המרכזי כצינור בין הפנים והחוץ. מאידך, בנכס העיקרי נהנה המחזיק מעצמאות מוחלטת הן בהחזקתו הפורמלית, הן בקביעת כל החלטה הרלוונטית לנכס, לאופיו העיצובי, לתכנונו הפנימי וכיוצא באלה.

משקבענו כי שטח משותף הינו קטגוריה ייחודית מבחינה מהותית, ראוי לקבעו בצו המסים בסיווג נפרד, ההולם את ייחודו.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל.

החיוב הרטרואקטיבי ל-1999-1998 בוטל.

החיוב בגין השטח המשותף, החל משנת 2000 יהיה לפי הסיווג הקבוע בסעיף 19 לצו הארנונה. עמ"נ 02/221.

ביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה.

השופטת: ב. גלאור.

בשם המערערת: עו"ד א. גבע.

בשם המשיבה: עו"ד ת. אלמוג.