שופט עליון, פרקליט צמרת וראש עיר

עיסקת נדל"ן בה מעורב לחיאני נחשפה לאחרונה והיא אחת העסקאות המעניינות ביותר בתחום הפשרת קרקע חקלאית. בגין עסקאות מסוג זה הוגשו לאחרונה נגד המינהל תביעות רבות, שבמרכזן דרישה להחיל על העסקאות את הכללים המועדפים של פיצוי בגין הפשרת קרקע חקלאית, במטרה לקבל פיצויים גבוהים עבור שינוי ייעוד הקרקע. מטרת התביעות היא לקבל את תנאי הפיצוי שנקבעו במסגרת ההחלטות הישנות שבוטלו בבג"ץ הקשת המזרחית (717, 727 ו-737).

בעיקר מדובר בתביעות של יזמים וחקלאים להכיר בהם כזכאים לפיצוי על-פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 727, להפשרת קרקע לצורך בנייה רווייה. לחילופין, להכיר בהם כמי שעומדים בכללי הוראות המעבר שנערכו אחרי הבג"ץ, הוראות שגיבושן הסתיים בסוף 2006, ולכן, לדעתם, הם זכאים לפיצוי לפי ההחלטות הישנות.

דרישה לפיצוי

בהליכים משפטיים שנערכו לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א התגלה במפתיע, ששופט בית המשפט העליון, יורם דנציגר, שותפו לשעבר עו"ד דורי קלגסבלד, שלמה לחיאני וקבוצת משקיעי נדל"ן המאוגדים בחברה בשם ש.א.נ.ל יזום ופיתוח, דורשים ממינהל מקרקעי ישראל לתת להם פיצוי היסטורי בגין שינוי הייעוד של קרקע חקלאית בנתניה.

המינהל טוען בתגובה, בין השאר, כי יש לדחות את התביעה על הסף, משום שעוה"ד דנציגר-קלגסבלד, יחד עם לחיאני וחברת ש.א.נ.ל, לא גילו עד הגשת התביעה ביוני 2007 את העובדה, שמדובר בעיסקת רכישת קרקע בנאמנות מ-1995. עוד טוען המינהל, כי התביעה לפיצוי מוגשת בשיהוי וב"חוסר ניקיון כפיים", וכי ההליך המשפטי צריך להתנהל בבית המשפט העליון (ה.פ 788/07).

מדובר בקרקע מינהל שהיתה בייעוד חקלאי במערב נתניה, ליד האצטדיון החדש. העיסקה בה מדובר נוגעת לזכויות של 21.4 דונם, שאותם חכרה אלקה קרבינסקי (חכירה חקלאית פרטית מ-63'). בעקבות כינוס נכסים של קרבינסקי במהלך 1995, נמסרה הקרקע לכונס נכסים, עו"ד יוסף מסר.

בחודש יולי 1995 התקבלה החלטה 727, לפיה בשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה רוויה למגורים, יקבל החוכר, כאשר ישיב את הקרקע למינהל, פיצוי של 27% מהשווי החדש. המועד הקובע בהחלטה 727 הוא 19.9.94, כלומר, מי שהחזיק בקרקע בתאריך זה היה זכאי לזכויות לפיצוי לפי מנגנון זה.

באמצע שנות ה-90 יזמי נדל"ן הסתערו על עסקאות קרקע חקלאית, מתוך חשש לשחיקה גוברת באחוזי הפיצוי עבורה, וזאת בגלל הביקורת הציבורית שגאתה אז על גובה הפיצוי. יזמים רבים הזדרזו לרכוש קרקע חקלאית, מתוך רצון "להצטייד" בעתודות קרקע חקלאית, ובעיקר כזו בשולי הערים, עם פוטנציאל הפשרה גבוה. בקרקע שבה מדובר כבר היה אז תהליך תכנוני משביח, להפיכתה לייעוד מגורים ומסחר. מדובר בתוכנית גדולה, שקיבלה תוקף בסוף 1997, שבמסגרתה שווקו עד היום מתחמי בנייה רבים במערב נתניה (תוכנית נת/537/14/א).

לחיאני היה ב-95' יזם נדל"ן וקבלן, שפעל בעיקר בבת ים, ולימים התפרסם דווקא בזכות תמיכתו באהוד ברק. לחיאני חתם הסכם לרכישת הקרקע מהכונס, עו"ד מסר, באוקטובר 1995, למעלה משנה אחרי המועד הקובע בהחלטה 727. ראש ההוצל"פ אישר את המכירה. ככל הידוע, לחיאני שילם כ-750 אלף דולר עבור הקרקע בנתניה.

כמה ימים אחרי החתימה נרשמה חברת ש.א.נ.ל על-ידי משרד עוה"ד של דורי קלגסבלד ויורם דנציגר, שייצגו בעבר את לחיאני כאיש עסקים (ובהמשך ייצגו את עיריית בת ים, אחרי שלחיאני נבחר כראש העיריה ב-2003). בעלי המניות בחברת ש.א.נ.ל הם לחיאני, שותפו אריה שטיין ועוד כמה פעילי נדל"ן.

בתחילת העיסקה, ב-1995, במגעים מול המינהל, יוצג לחיאני גם על-ידי עו"ד אבי דרכסלר (לפני מינויו כראש המינהל). חברת ש.א.נ.ל לא ניהלה אז שום מגעים עם המינהל.

במשך השנים ניהל לחיאני התכתבות ענפה עם המינהל, בדרישה להכיר בו כזכאי לפיצוי לפי החלטה 727. המינהל טען לאורך הדרך כי לחיאני אינו זכאי לפיצוי לפי 727, הן משום שלא היה בעל הזכויות במועד הקובע בספטמבר 94', והן משום שכלל לא העביר במינהל את הזכויות על שמו בעקבות חתימתו על הסכם הרכישה עם הכונס.

לענין הפיצוי: לפי עמדת המינהל, אם בכלל העיסקה תקפה, מגיע ללחיאני פיצוי על פי הכללים החדשים של שינוי ייעוד קרקע חקלאית. לפי הכללים החדשים, לחיאני יוכל לקבל פיצוי של כ-3,000 שקל לדונם (סה"כ כ-65 אלף שקל).

חשבון גס: דונם באזור משווק במחיר של 700 אלף דולר עד כמיליון דולר, תלוי בזכויות הבנייה. ה-21 דונם של לחיאני שווים היום 15-20 מיליון דולר, ופיצוי של 27% ינוע בין 5 ל-7 מיליון דולר ברוטו (לפני היטל השבחה).

"להציג את המסמכים"

אחרי 12 שנים של ויכוח בין לחיאני למינהל, הוגשה לפתע ביוני 2007 תביעה משפטית, על-ידי עוה"ד דנציגר-קלגסבלד וחברת ש.א.נ.ל (דנציגר היה מועמד לשופט ביהמ"ש העליון וקלגסבלד סיים לרצות את מאסרו על תאונת הדרכים הקטלנית). לחיאני, כך טענו התובעים, רכש בזמנו את הקרקע עבורם בנאמנות, ובכל אופן מגיע להם פיצוי על-פי החלטה 727. את דנציגר-קלגסבלד-ש.א.נ.ל מייצגים בתביעה זו עוה"ד אייל רוזובסקי ואבי דרכסלר.

המינהל, שעד הגשת התביעה הכיר רק את לחיאני בהקשר לעיסקה זו, הופתע בגדול. המינהל טוען, באמצעות פרקליטות המדינה, כי רק לאחרונה, במסגרת ההליכים המשפטיים, נודע כי מדובר בעיסקת נאמנות, וכי לחיאני לא הציג את מסמך הנאמנות. המינהל מבקש להורות לדנציגר-קלגסבלד "להציג את מסמכי הנאמנות וכן את הדיווח לרשויות המס ואת אישור רשויות המס לעסקת הנאמנות, שאם לא כן הרי מדובר בהעברת זכויות נוספת, על כל המשתמע מכך, ממר שלמה לחיאני לש.א.נ.ל".

מתי חלה החובה לגלות למינהל את הסכם הנאמנות?

המינהל, שמופקד על אי מכירת קרקע ל"זרים" ללא ידיעתו וללא אישורו, משדר תרעומת על כך שבמשך 12 שנה לא ידע מיהם הרוכשים האמיתיים מאחורי הפרונט של לחיאני. הפרקליטות אומרת, שדנציגר-קלגסבלד וחברת ש.א.נ.ל "כלל לא טרחו לפנות למינהל מקרקעי ישראל ולדווח על עיסקת הנאמנות. אי דיווח על עסקת הנאמנות עולה כדי הפרה של הסכם החכירה, המהווה עילה לביטול הסכם החכירה".

עו"ד אייל רוזובסקי, המייצג את דנציגר-קלגסבלד, לחיאני וחברת ש.א.נ.ל, אמר: "עד לרישום הזכויות במינהל אין חובה להציג למינהל את הנאמנות, ורישום הזכויות לא נעשה. בכתב התביעה שהגשנו ציינו מיוזמתנו שהיה הסכם נאמנות. ירון ביבי מהמינהל ועו"ד קרן דון יחיא מהפרקליטות ביקשו בעקבות הגשת התביעה כי נעביר להם עותק מהסכם הנאמנות, וכך עשינו, כך שלמרות שאין חובת דיווח בידי המינהל מצויים כל הפרטים".

הקרקע עצמה, יש לומר, לא רק מוזנחת ואיננה מעובדת, אלא שגנבי חול הפכו אותה לבור גדול, ולאחרונה הבור הפך לאתר שפיכת פסולת.*