מי יותר בטוחה מ"אפריקה"?

במאי האחרון החליטו לפיכך ב-S&P מעלות להכניס 24 חברות נדל"ן הפעילות בחו"ל לבדיקה מחדש (Credit Watch), על רקע משבר הנדל"ן בעולם שהתגלגל לכדי משבר פיננסי. בשבועות האחרונים אף הורידה מעלות את הדירוג של ארזים , גזית גלוב , אפריקה ואלקטרה נדל"ן , על רקע עלייה ברמת הסיכון שלהן לנוכח המשבר, ואפשר להניח שזה לא ייעצר היום.

עם זאת, נראה כי החשש של מעלות אינו ממגזר הנדל"ן בכללותו, והיא עושה הפרדה בין חברות הפעילות בחו"ל לעומת אלו הפעילות בעיקר בישראל. כן מבחינה מעלות, בין חברות בעלות מאפיינים יזמיים לחברות העוסקות בנדל"ן מניב. עדויות לכך הן איירפורט סיטי, שהאג"ח שלה זכה לדירוג גבוה למדי, והעובדה שחברות נדל"ן נוספות הפעילות בארץ לא סבלו מהורדת דירוג.

הסיבה לכך היא שחברות שמרכז פעילותן בישראל והן עוסקות בנדל"ן מניב - השכרה של מרכזים מסחרים, מרכזים תעשייתים ומשרדים - מפגינות חסינות בימים אלו, כפי שזה ניכר בתוצאות הכספיות ובדירוגי האג"ח שלהן.

בישראל דווקא טוב

בתחום הנדל"ן המניב והנדל"ן למגורים המצב בישראל לא רע בכלל: החברות מוכרות ומשכירות נכסים בקצב טוב, וגם אם תהיה האטה היא תשתקף בתוצאות החברות רק בעוד שנתיים-שלוש.

התוצאה היא, שחברות קטנות יחסית הפעילות בארץ נהנות מדירוג זהה ולעיתים אף גבוה יותר משל חברות הנדל"ן הגדולות ביותר הפעילות גם בחו"ל.

כך לדוגמה, דירוג האג"ח של איירפורט סיטי, חברה בעלת הון עצמי של 1.5 מיליארד שקל, הוא A פלוס, בעוד שחברה כאפריקה ישראל, עם הון עצמי של כ-10 מיליארד שקל ומאה פרויקטים במזרח אירופה, ארה"ב וישראל, זוכה לדירוג A. או למשל, גזית גלוב שבבעלות חיים כצמן, הנהנית מהון עצמי גבוה מ-15 מיליארד שקל, נמצאת רק דרגה אחת מעל איירפורט סיטי הקטנה ממנה בהרבה, עם דירוג AA מינוס.

תמחור הסיכונים השונה שמיישמת מעלות על חברות הפעילות בארץ לעומת אלו הפעילות בחו"ל, צפוי להימשך בתקופה הקרובה. כעת, נותר לראות האם גם המשקיעים יאמצו את הקו של מעלות.