גוויעתה של עסקת הנדל"ן הגדולה

בחודש יולי 2007, רגע לפני התפוצצות משבר הסאב-פריים בארה"ב, קיימה דלק נדל"ן מסיבת עיתונאים חגיגית בה בישר המנכ"ל איליק רוז'נסקי על עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר של יזמים ישראלים. יגאל אהובי (50%) וחברות בנות של דלק נדל"ן (50%) ירכשו כ-90 נכסים מניבים בשוויץ ב-3.4 מיליארד פרנק שוויצרי (כ-12.2 מיליארד שקל) מחברת ילמולי (Jelmoli), הנסחרת בבורסה בציריך. הנכסים הכוללים בין היתר את חנות הכלבו המובילה של ילמולי בציריך, מכילים שטחי השכרה של כ-530 אלף מ"ר, ואמורים להניב דמי שכירות שנתיים של כ-660 מיליון שקל.

הספק לגבי כדאיות העסקה הועלה כבר בעת פרסום העסקה, אך רוז'נסקי הצדיק את כדאיותה כמעט לאורך כל הדרך, ואף הכחיש בהמשך שמתקיימים מגעים לשיפור התנאים שנחתמו בהסכם הראשוני.

משבר האשראי שפרץ זמן קצר לאחר החתימה על העסקה, הרתיע את דלק נדל"ן. החברה אומנם קיבלה התחייבות ממריל לינץ' למתן הלוואת נון-ריקורס לעסקה בשיעור של כ-85% מהיקפה, אך פעלה במקביל מול ילמולי לשינוי ההסכם שנחתם. בילמולי סירבו להתפשר.

תשס"ח

בסוף אוקטובר בישרה סופית דלק נדל"ן על ביטול ההסכם בהודעה לקונית: "לאחר מו"מ ממושך עם המוכר, החליטו החברות שלא להשלים את העסקה בתנאים הקיימים. החלטה זו התקבלה כתוצאה משינויים מאקרו-כלכליים ושינויים נוספים, שלדעת הקונסורציום לא באו לידי ביטוי בצורה מספקת בהתאמות המחיר שאושרו על ידי המוכרים". במילים אחרות - רוז'נסקי ואהובי נבהלו מגודל העסקה לאור המשבר שפרץ, והחליטו לבטלה.

בילמולי נדהמו מהרגליים הקרות שקיבלו הישראלים, ובחודש דצמבר החליטו לתבוע מדלק נדל"ן ומיגאל אהובי את אכיפת ההסכם ופיצויים בהיקף כ-890 מיליון שקל. הסאגה המשפטית כללה בהמשך תביעה בשוויץ, הליך של בוררות בשוויץ ולבסוף דרישה לפיצויים.

לדלק נדל"ן היה חשוב להגיע להסכם פשרה כדי להביא את הסכסוך המשפטי לסיום ולהסיר את עננת חוסר הוודאות שהפריעה לפעילותה השוטפת של החברה. בסופו של דבר ירדה ילמולי מהעץ והסכימה לפשרה צנועה יחסית.

דלק נדל"ן ויגאל אהובי שילמו לילמולי פיצויים בשיעור של 35 מיליון שקל כל אחד (70 מיליון שקל ביחד) ועוד 30 מיליון שקל ששולמו כמקדמה. בסה"כ שילמו דלק נדל"ן ואהובי קצת יותר מ-100 מיליון שקל עבור ההרפתקה בשוויץ.

ראש או זנב

עסקת ילמולי ספגה ביקורת רבה, ואין ספק שבדיעבד רוז'נסקי ואהובי היו מעדיפים להימנע ממנה. יחד עם זאת, ייאמר לזכותם, שהם ידעו לצאת ממנה בזמן. נכון שהחוויה המפוקפקת הזו עלתה לקבוצת הרוכשים 105 מיליון שקל, סכום לא מבוטל, אבל כמו שהדברים נראים היום, זה יכול היה להיגמר הרבה יותר גרוע.

בדיעבד ההתקפלות הייתה צעד נכון על רקע ירידות מחירי הנדל"ן באירופה וארה"ב, ומחנק האשראי העולמי. גם היום מצבה של דלק נדל"ן אינו מזהיר לאור משבר הנדל"ן ורמות המינוף של החברה. מי יודע איפה היא הייתה אם היה עליה לממן עסקת ענק כמו ילמולי.

כשטועים, חשוב לדעת להודות בכך ולנסות לצמצם נזקים כמו שעשו אהובי ורוז'נסקי. תראו מה קורה כשלא יודעים לעשות את זה: באוקטובר 2007, כשליהמן ברדרס כבר הייתה במצב בעייתי, דיק פולד, מנכ"ל בנק ההשקעות, התעקש על קיומה של עסקה לרכישת חברת הנדל"ן ארצ'סטון סמית בשותפות עם טישמן ספאייר תמורת 22 מיליארד דולר. אז פולד התעקש, ותראו איפה ליהמן היום.