עדיף לקנות נדל"ן בקבוצת רכישה

עמוס שירן עוסק בניהול השקעות בנדל"ן עבור קבוצות רכישה ומשקיעים

בימים כתיקונם, שוק הנדל"ן עולה בגלל שהוא נתפס בעיני רבים כהשקעה סולידית ויציבה. אולם ימים אלו אינם ימים רגילים, המותג "נדל"ן" אינו פופולארי כשם שהיה בעבר. ירידת הפופולאריות נובעת בחלקה מהיסטריה ובחלקה מסיבות ענייניות. בין הגורמים המרתיעים כיום משקיעים מקניית דירת מגורים נמנה שני חששות עיקריים:

1. חשש מירידת ערך הנכס
   החשש נובע כתוצאה מירידת מחירים כללית בענף הנדל"ן. נכון לימים אלו אין שינויים מהותיים במחיר הנדל"ן כי השוק בקיפאון, אולם ישנו חשש לירידת מחירים מהשיא אליו הגיעו דירות המגורים בתחילת 2008, בשל תחזיות למיתון ב-2009.
   קשה להעריך כמותית את השפעת המיתון הצפוי על מחיר הדירות, אולם משקיע נבון אינו יכול להתעלם מאפשרות ירידת מחירים בתחום הנדל"ן.
   חשש זה נוגע לקונים דירות מיד שניה ומקבלן.
   
   
2. חשש מיציבות פיננסים של יזמי הנדל"ן
   חשש מפשיטת רגל של היזם או הקבלן, שיותיר את רוכש הדירה בלי כסף ובלי נכס. גם אם המצב לא יהיה קיצוני כמו במקרה חברת הבניה חפציבה וקיים בנק שמלווה את הפרויקט בצורה מסודרת, עדיין אין לאיש עניין להיכנס להרפתקה של פרויקט שנתקע. שום דבר טוב לא יצמח מכך.
   חשש זה נוגע לקונים דירות בפרוייקטים חדשים, מקבלן.

בימי טרום מיתון עולה קרנן של קבוצות הרכישה. מנגנון זה, הקיים כבר מספר שנים והוכיח את עצמו כשיטה יעילה לביצוע פרויקט מגורים איכותי במחירים תחרותיים, נהיה רלבנטי יותר.

השקעה בקבוצת רכישה מורכבת משלושה שלבים:

1. רכישת הקרקע
2. קבלת היתר בניה
3. בניית המבנה באמצעות קבלן מפתח המועסק ע"י הקבוצה בפיקוח צמוד של הבנק המלווה.

מבנה ההשקעה המיוחד של קבוצת הרכישה נותן מענה לשני הסיכונים העיקריים שהוזכרו לעיל, באופן הבא:

1. ירידה בשווי הנכס
   ברכישת דירה באופן רגיל, אנו מקבעים בתחילת העסקה את מחירה הכולל של דירה. דהינו, במקרה שהשוק בירידה, נספוג את מלוא הירידות על כל מחיר הדירה. במבנה ההשקעה בקבוצת רכישה, בתחילת העסקה אנו מקבעים רק את מחירה של הקרקע. במקרה של ירידת מחירים, נספוג אותה רק במחיר הקרקע ולא בעלות הדירה כולה.
   בנוסף לכך, בקבוצת רכישה יקבע גובה התשלום עבור הבניה רק בעוד כשנה (לאחר קבלת היתר בניה), דהינו במקרה של מיתון, חברי הקבוצה נהנים מהנחה על עלויות הבניה עקב ירידת מחירי הבניה.
   
   דוגמא
   אם נרכוש היום דירה במחיר מיליון שקל, ונניח כי באמצע 2009 ירד שוק הנדל"ן ב- 10%, משמע שתהיה בידנו דירה שאנו צריכים לשלם עליה מיליון בעוד שהיא שווה 900 אלף בלבד, ולמעשה נרשום לעצמנו הפסד בשווי 100 אלף שקלים.
   אם נבחר להשקיע באותה דירה, אולם במסגרת קבוצת רכישה, התוצאה תהיה אחרת לחלוטין.
   לצורך הדוגמא, נניח שמרכיב עלות הקרקע בדירה מהדוגמה לעיל הוא 400 אלף שקלים ומרכיב עבודות הבניה הוא 600 אלף שקלים (סך כל ערך הדירה: מיליון, כמו ברכישת דירה היום מקבלן, בפועל קבוצת הרכישה טומנת בתוכה עוד חסכון של כ- 10% בעלות הכוללת, חסכון שלא בא לידי ביטוי בדוגמא זאת).
   
   במקרה זה עבור מרכיב הקרקע נספוג הפסד של 10% - 40 אלף שקלים. בהנחה שמרנית כי מחירי ביצוע הבניה ירדו לפחות ב-10% לאור ירידת כל השוק ב-10%, יוצא שאנו חוסכים 60 אלף שקלים במרכיב הבניה.
   
   לסיכום, בעוד שבקנית דירה הפסדנו במקרה זה כ-100 אלף שקל, בקבוצת רכישה הצלחנו לשמור על הערך של ההשקעה שלנו ואף "ליהנות" למעשה מהמיתון. זאת מאחר והחסכון בעלויות הבניה שבדוגמא, גדול מירידת ערך מרכיב הקרקע בדירה.

יוצא מכך כי השקעות בקבוצות רכישה בפרויקטים שמרכיב הקרקע בהן נמוך מ-50% מהעלות הכוללת של הדירה למעשה מנטרלות את הסיכון ממיתון בענף. במקרה שמרכיב הקרקע גבוה מ- 50% ישנה חשיפה, אולם היא עדיין נמוכה משמעותית מאשר החשיפה בקניית דירה חדשה מיזם/קבלן.

1. יציבות פיננסית
   
   קבוצת הרכישה נותנת מענה מושלם לחשש מ"מקרה חפציבה". בעוד שברכישת דירה מיזם או קבלן אנו חשופים ליציבות הכלכלית של הקבלן, בקבוצת רכישה חברי הקבוצה הם בעלי הקרקע ולכן יש להם ביטחון מלא החל מהקמת הקבוצה ורכישת הקרקע.
   
   החשיפה היא ליציבות קבלן המבצע בלבד. קבלן זה מתוגמל על עבודתו רק בדיעבד ומעמיד לרשות הקבוצה והבנק המלווה ערבויות ביצוע. במקרה והקבלן המבצע פושט רגל, הוא מוחלף מיידית בקבלן אחר, בעוד התשלום האחרון וערבויות הביצוע של הקבלן הקודם נשארות בידי הקבוצה והבנק המלווה.
   
   לכאורה יש לקבוצה חשיפה ליציבות הכלכלית של כל אחד מחבריה. צריך לזכור שבכניסה לקבוצה הבנק מפעיל מסננת מחמירה בכך שהוא מאשר זכאות למשכנתא על סמך בדיקת איתנות פיננסית של כל אחד מחברי הקבוצה. יתרה מכך, כל חבר קבוצה מעמיד בד"כ את ההון העצמי בתחילת הפרויקט ולאורך תקופת הפרויקט המשותף, הוא צריך רק לשלם את הריבית על המימון הבנקאי.
   
   במצב שנוצר, ראשית מאוד לא כדאי לאחד מחברי הקבוצה לאבד את השקעתו בגלל אי תשלום ריבית חודשית ושנית, הבנק יכול לספוג את אי תשלום הריבית של אחד החברים ולממש את הדירה בסוף הפרויקט ובכך מובטחת יציבות הפרויקט עד לסיומו ומסירת הדירות לחברי הקבוצה.