יתרון ההשקעה בקבוצות רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן הוא חיסכון כספי. החסכון מושג בשלוש דרכים: ביטול רווחי היזם-קבלן, חסכון במסים וחסכון בעלויות בניה.
השנים האחרונות, שהתאפיינו בגאות מתמשכת בשוק הנדל"ן, גם קבוצות שבהן מרכיב החסכון היה שולי, הצליחו לחסוך לחבריהן כסף.
אלא שבמקרים רבים סיבת "החיסכון" היתה התייקרות הקרקע שהעלתה את שווי הדירות בתקופה בה נבנה הפרויקט, דבר שהניב לחברי הקבוצה רווח בדומה לרווח שהיתה מניבה רכישת אותו נכס מקבלן.
השוק הנוכחי כבר אינו נהנה מגאות מחירים ואף מגלה סימני האטה. במצב זה קבוצה שלא תחסוך למשתתפיה, עלולה להפוך להשקעה לא כדאית הנה מספר דברים שכדאי לבדוק:
חסכון ברווח היזם
קבלן הבונה פרויקט ומוכר דירות מצפה לרווח. הרווח המקובל בשוק נע בין 15 ל-20 אחוזים ממחיר הדירה (כ-200 אלף שקל במקרה של דירת מגורים בינונית בפריפריה). קניית דירה בקבוצת רכישה אמורה לחסוך לקונה סכום זה.
כדי להבטיח את החסכון יש להבחין בשלושה סוגי התארגנות שכולם נושאים בשוק את השם "קבוצת רכישה":
- קבוצת רכישה "טהורה" שבה מארגני הקבוצה מקבלים שכר ניהול בגובה אחוזים בודדים מעלות הדירה בלבד ואין להם כל רווח אחר מארגון הקבוצה ואיתור הקרקע. במנגנון זה חברי הקבוצה חוסכים את הכסף שהיה הרווח שנשאר בידי הקבלן ברכישה רגילה.
- קבוצת רכישה "מצויה" שבה מארגני הקבוצה רוכשים אופציה על מגרש ומוכרים אותה לחברי הקבוצה - ברווח מן הסתם - חלק ניכר מהרווח עובר למארגני הקבוצה ומקטין משמעותית את החסכון של חברי הקבוצה.
- "קבוצת רוכשים" מבנה שנהיה פופולארי באחרונה - הדירות נמכרות לחברי הקבוצה במכירה מוקדמת ב"מחיר קבוצתי". מאחר ואין שוני מהותי בין קבוצת רוכשים לקניית דירות אצל קבלן מחוץ להנחה הקבוצתית, אין לצפות לחיסכון נוסף מביטול רווחי היזם.
ככל שמבנה הקבוצה דומה יותר לארגון קבוצת משקיעים ("קבוצה טהורה") ופחות למכירה קבוצתית ("קבוצת רוכשים"), גדל החיסכון לחברי הקבוצה.
חסכון מתכנון מס
באמצעות בחירת מגרש מתאים ותכנון מס נכון, קבוצת הרכישה יכולה לחסוך את תשלום המע"מ על הקרקע שמשמעותו כ-80 אלף שקל, במקרה של דירת מגורים בינונית בפריפריה. סכום שיגדל משמעותית באזורי ביקוש גבוהים בהם מרכיב הקרקע מהווה יותר מ-50% מעלות הדירה.
ניתן לחסוך גם את מס הרכישה על דירה בניכוי מס הרכישה על הקרקע שמשולם בקניית המגרש, שהם חיסכון של כ-20 אלף שקלים במקרה של דירת מגורים בינונית בפריפריה.
לאור הענין הגובר של שלטונות המס בקבוצות הרכישה, במבנה של קבוצות רכישה "מצויה" ו"קבוצת רוכשים", גדל הקושי להשיג את מלוא החסכון מתכנון מס וחלק גדול ממארגני קבוצות אלו בוחר מראש לוותר עליו.
אם הקרקע נרכשת מחברה ולא מאדם פרטי, מרכיב החסכון במע"מ נעלם. מומלץ לבדוק עם המארגנים האם יש חסכון בפועל במע"מ על הקרקע ובמס רכישה.
חסכון בזכות תכנון וביצוע מדוייקים
על מארגני הקבוצה לתת ערך מוסף לתכנון איכותי המתבטא בניצול מקסימלי של זכויות הבניה, תכנון פנים מושקע המותאם לכל אחד מחברי הקבוצה ומפרט מיוחד שימנע תוספות וחריגות בביצוע.
יש לבדוק כי נשכרים שרותיהם של קבלן מפתח שאין כל קשר בינו לבין המארגנים ומפקח אובייקטיבי מטעם הקבוצה. בשילוב מעורבות ניהולית של מארגני הקבוצה ותוכניות ביצוע ומפרט מיוחד שהוכנו בקפדנות, מובטחת בניה יעילה ואיכותית.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
