מי יהנה מהתוכנית לעידוד הנדל"ן?

מטרות תוכנית הסיוע של משרד האוצר לענף הנדל"ן בישראל כפי שהגדירן האוצר הן:

1. יצירה ועידוד פעילות כלכלית בתקופת האטה.
2. הרחבת מלאי הדירות כהערכות ליציאה מהמשבר.

הקבלנים נתקלים לאחרונה בקושי גדול לקבל מימון לפרויקטים חדשים, לא פחות מהם סובלים הרוכשים מדרישת הבנקים להגדלת ההון העצמי על חשבון המשכנתא ומאי-הפחתה של ריבית המשכנתאות, למרות הורדות הריבית במשק.

מנסים למכור לנו את התוכנית כאילו היא מיועדת לטובת הציבור ולא לתמיכה בסקטור מסוים. התגובות הנזעמות של הגולשים אתמול, העידו שהציבור לא קונה את הסיפור. באופן טבעי, אנחנו מצפים שכספי ציבור יושקעו בצורה צודקת ושווה.

במקום לתת ערבויות מדינה לקבלנים, יש לתת אותן לרוכשים. בכך ישיג האוצר את אותן מטרות, ובדרך צודקת בהרבה.

למתן התמריצים לציבור הרחב שני יתרונות:

1. מתן ערבות מדינה לרוכשים היתה מאפשרת תמיכה ספציפית בסקטורים חלשים יותר הזקוקים למגורים: זוגות צעירים, משפחות חד-הוריות וכיוצא באלה.
   
2. תוכנית האוצר מקפחת את סקטור הבניה העצמית במשק לעומת הקבלנים. אנשים פרטיים, הבונים בית בבניה עצמית מעודדים גם הם פעילות כלכלית בשוק הבניה. "בנה ביתך", קבוצות רכישה ועמותות שונות תורמים להגדלת מספר יחידות הדיור הנבנות מדי שנה ומספקים גם הם פרנסה לגורמים רבים בשוק הבניה.

עיון בתוכנית האוצר מעלה עוד הרבה סימני שאלה:

1. התוכנית אינה מיועדת לדירות "יוקרה", אולם אין בתוכנית הגדרה לדירת "יוקרה" שכזו. מאחר ומחיר הקרקע בגוש דן מהווה את החלק העיקרי ממחיר הדירות, בקנה מידה ארצי, כל הדירות בגוש דן הן דירות יוקרה ומכאן שהתוכנית תופנה ככל הנראה לפריפריה.
   הביקושים, הצד השני במשוואת ההאצה כלכלית, נמצאים במרכז - מה יועילו התחלות בניה בפריפריה כשהביקושים הם במרכז?
   
   
2. התוכנית מציעה להקטין את הבירוקרטיה במינהל מקרקעי ישראל. מטרה מבורכת גם בימי גאות ופריחה, אולם מדובר בטיפה בים שמסיטה מהבעיה העיקרית. הבעיה העיקרית היא קרקעות מנהל באזור המרכז שאיש לא דוחף את שינוי הייעוד שלהן מחקלאות לבנייה, כדי לתת מענה לבעיית המחסור בקרקעות זמינות לבניה במרכז.
   בג"ץ ה"קשת מזרחית", בשם הצדק המוחלט, גרם לכך שלחוכרים אין שום אינטרס לקדם את שינוי הייעוד של הקרקעות שברשותם, ומנהל מקרקעי ישראל בגישתו הפאסיבית אינו מקדם את שינוי הייעוד בצורה רצינית.
   
   
3. נקודה סהרורית בתוכנית היא קיצור ימי האשראי בתשלום המדינה לקבלנים. אין פרוט למה בדיוק הכוונה, אולם חשוב לציין שמדינת ישראל מעולם לא רואה את עצמה כמי שצריכה לשלם לספקים שלה בהתאם לתנאי התשלום שנקבעו עימה בהתקשרות חוזית.
   דהינו, במקרה זה לא מדובר בהטבה לקבלנים אלא במקרה הטוב בתשלום בהתאם לתנאי התשלום.

התוכנית לא תפתור את הבעיה העיקרית

לפי הנתונים שפירסם האוצר, השוק היה בירידה לפני המשבר הנוכחי.

1. גרף המגמות בעסקאות נדל"ן מגורים מ- 2002 ועד טרום המשבר הפיננסי, מראה על ירידה בעסקאות כבר מתחילת 2008, כלומר ללא קשר למשבר שפרץ בשליש האחרון שלה.
   
   
2. גרף התחלות הבניה מראה ירידה אחידה של כ-4% לשנה, החל משנת 2005 , למרות הגאות בשוק הנדל"ן.
   
   
3. גרף מחירי הדירות - והוא המעניין מכולם- מראש שמחירי הדירות לא חזרו לרמתם לפני מיתון 2001 ומאז עלו בסה"כ בכ-25%, וגם בו מסתמנת מגמת האטה מסוף 2007, הרבה לפני המשבר הנוכחי.
   

קשה ללמוד הרבה מממוצע הנתונים מכל המדינה שכן אין הרבה משמעות לחישוב ממוצע שוק הדירות בחיפה, שנפל בעשרות אחוזים לזה של ת"א, שעלה בעשרות אחוזים.

בכל מקרה, הנתונים רומזים שמקור הבעיה בנדל"ן למגורים הוא בהעדר קרקעות פנויות במרכז הארץ בעיה זאת לא תיפתר, גם אם יציעו לקבלנים סבסוד ישיר של הדירות, ולכן ספק אם תוכנית הסיוע של האוצר אכן תמנע עליות נוספות במחיר הדירות במרכז הארץ כפי שמבטיח מנכ"ל התאחדות הקבלנים בהודעתו אתמול.

עמוס שירן מנהל השקעות בנדל"ן עבור קבוצות רכישה ומשקיעים בודדים
amoshiran@gmail.com