זהירות: מניפולציות ברישום זכויות

"בעוד אתה יושב נינוח על כיסאך, בטוח בזכויות שכבר נרשמו על שמך בלשכת רישום המקרקעין, אפשר שיד זדונית או פעולות שגויות של לשכת רישום המקרקעין שללו ממך את זכויותיך, כולן או חלקן, ובקרוב לא תוכל אף לתבוע אותן ממי שנרשם במקומך כבעליהם". כך אומר עו"ד יעקב רוזן, שותף בכיר במשרד רוזן-בסיס עורכי דין, בעקבות פסק הדין בתיק א. 1817/06, שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב.

הרקע לאמירה מטרידה זו, המאיימת על הרכוש היקר לנו ביותר, הוא הקידמה הטכנולוגית שהובילה את לשכת רישום המקרקעין לעבור מרישום זכויות הבעלות והחכירה בכתב יד בספרי המקרקעין, לשיטת הרישום הממוחשב.

הבעיות התעוררו במקרים השכיחים של שותפים בחכירת מקרקעין, השותפים בחלקים לא שווים. בעת העברת הרישום לשיטה הממוחשבת, נקבע מה יהיה חלקם בבעלות של כל אחד מבעלי הזכויות בנכסים הרשומים כחכירות ממינהל מקרקעי ישראל. ברישום הידני הישן לא בהכרח הייתה חלוקה שכזו. במקרים הרבים שלא הייתה חלוקה מוגדרת, קבע תהליך המיחשוב, כברירת מחדל, חלוקה שווה בין השותפים, אשר לעתים נוגדת את המציאות ואת הכוונות.

"מאחר ורוב המקרקעין במדינה הם מקרקעי מינהל מקרקעי ישראל, הרי שפגיעה זו נגרמה ברמה גבוהה של ודאות למאות או אלפי אנשים, אשר זכויותיהם היו זכויות חכירה מהמינהל או מאיגודי מקרקעין (חברות גוש חלקה), מתקופות שלפני הרישום הממוחשב, בסביבות שנת 1990", אומר רוזן.

העיקרון החשוב והיסודי בחוק המקרקעין הוא הביטחון בהסתמכות על הרישום. על פי חוק, הרישום הוא ראייה חלוטה עבור המסתמך עליו, אולם במקרים בהם ברור כי הרישום נעשה באופן מוטעה או הושג בדרכי רמייה, יורה בית המשפט לתקן את הרישום, כל עוד הרוכש הוא תם לב ששילם תמורה בגין הזכות, ולא השלים את הרישום על שמו בעודו בתום לב.

הירושה שהצטמקה

למנוח פנחס, נשוא פסק הדין, היו 3 ילדים ובית על מגרש ברחוב הירקון בתל-אביב, אותו חכר מקק"ל בשנות ה-30. משבגרו הבנים הרשה פנחס לשניים מילדיו, משה ויואל, לבנות את דירותיהם על גג ביתו, ואף הוסיף אותם כבעלי זכויות חכירה במקרקעין. יואל מכר את דירתו בשנת 1973 לבני הזוג סגל. בתוך כך הגיעה הקידמה לטאבו, והרשם העתיק את הרישומים מכתב יד לרישום ממוחשב.

בעת רישום הזכויות במחשבי הטאבו, הוסיף רשם המקרקעין חלקים בצד זכויות החכירה בכל מירשם. בהסתמך על סעיף 28 לחוק המקרקעין, הקובע כי חלקיהם של "בעלי זכות אחרת במקרקעין" (אחרת מבעלות, ולרבות חכירה - ר.פ) - חזקה שהם שווים, ראה הרשם שלוש חכירות, אחת לפנחס, אחת למשה ואחת לסגל, ורשם כל אחד מן החוכרים כבעלים של שליש מזכויות החכירה במקרקעין. זאת, למרות ששטח שתי הדירות שבנו הבנים קטן משטח הדירה המקורית של האב. לאחר רישום זה, מכר סגל את דירתו לשרון, ולפיכך שרון הפך לבעלים של שליש מהמקרקעין.

פנחס נפטר, והעביר את כל זכויותיו לשלושת ילדיו, שליש לכל ילד. אז הופתעו שניים מיורשי פנחס לגלות, כי חלקו של כל אחד מהם בזכות החכירה שירשו הצטמק לכדי 1/9 (שליש מהשליש של אביהם), ואין הם מקבלים כל אחד שליש בזכויות, כפי שירשו. ההפרשים בשווי הזכויות שנגרעו משני היורשים הסתכמו במיליוני שקלים, שכן תוכנית הבניין שונתה ואיפשרה בנייה של 12 יחידות מגורים על הקרקע היוקרתית.

רשמת המקרקעין אליה פנו היורשים שזכותם קופחה, אישרה כי מדובר ברישום מוטעה, אך משה ושרון לא ניאותו להשיב את מה שקיבלו. אלה טענו כי משהסתיים הרישום, הרי חזקה חלוטה היא כי הרישום נכון הוא. שרון אף הוסיף הגנה משלו, והיא כי בעת שהזכות נרכשה על ידו, לאחר שנעשו הרישומים הממוחשבים, כבר היה המעביר רשום כבעל שליש מזכויות החכירה, ועל כן הוא נהנה מהגנת הקונה המסתמך על הרישום.

התובעים, שיוצגו ע"י עו"ד רוזן, פירטו בכתב התביעה את ההבדל בין זכות הבעלות, שבה מחזיקים שותפים ב"מושע" בבעלות משותפת, לבין זכות השכירות (הכוללת במהותה גם חכירה מהמינהל). בעוד זכות הבעלות החלקית הינה זכות המתפשטת לכל גרגר במקרקעין, הרי זכות השכירות הינה להחזקה ושימוש בהתאם לתנאי השכירות במלוא השטח המוגדר.

רוזן טען, כי אין מקום לציין חלקי שכירות בכלל החלקה, ובוודאי שאין לקבוע כי חלקי כל השוכרים בחלקה שווים, כפי שנעשה בעת רישום בעלויות. מאחר ובמקרה של עיזבון פנחס מדובר בזכויות חכירה ולא בבעלות, לא היה מקום להחיל את חזקת השיתוף.

אשר להגנת "הקונה בתמורה המסתמך על הרישום" שהעלה שרון, נטען כי לא די בהוצאת נסח הרישום ע"י הקונה, המראה כי על שם המוכר אכן רשום שליש מהבניין. עול ההוכחה כי ההסתמכות הייתה בתום לב, מיום הרכישה ועד לסיום הרישום, חל על הקונה. חוסר תום הלב של שרון לצורך החיסיון הוכח באמצעות תיקים מלפני כעשרים שנה שהוצאו מגנזך הטאבו, ושם נמצא כי שרון קנה דירה בלבד, והגיש הצהרה למס שבח על קניית דירה בלבד, ולא על רכישת שליש מהבניין.

השופטת ציפורה ברון קיבלה את טענות התובעים, והורתה לתקן את הרישום כך שהבעלות של שרון תוגבל לדירה אחת שבקומה השנייה, והבעלות של משה תוגבל לדירה השנייה שבקומה השנייה. יתרת הנכס תחולק בין היורשים.

עו"ד מוטי בניאן, מומחה לדיני מקרקעין, מסביר: "סעיף 28 לחוק המקרקעין קובע כי מקרקעין משותפים - חזקה שהם בחלקים שווים, ומכאן בוצע הרישום הממוחשב בטאבו. אותו הכלל חל גם לצרכי מיסוי מקרקעין. מאידך, אם בזמן הרישום יוכיחו השותפים שהחלקים שלהם שונים - הרשם ישנה את הרישום. לכאורה אפשר היה למנוע את יישום ברירת המחדל הבעייתית לו הרשם היה פונה לכל חוכר ומעניק שהות להוכחת בעלות לא שוויונית, אך זה לא נעשה.

למעשה, זה היה יותר התפקיד של מינהל מקרקעי ישראל לפקח על העניין ולתאם עם הרשם. הדבר לא נעשה, כנראה עקב חוסר מודעות ותאום או אילוצי זמן ותקציב".

לדברי רוזן, חוכרים אשר נפגעו בדרך דומה עלולים למצוא עצמם מול שוקת שבורה אם לא יזדרזו ויעמדו על זכויותיהם. "קונה מחוכם ותמים לכאורה, אשר ישכיל לציין במדויק את הזכויות הרשומות בחוזה הרכישה שלו ממי שרשום שלא כדין כבעל זכות חכירה - עשוי לגבור על בעל הזכות האמיתי".

ההמלצה היא לבקש מפעם לפעם נסח רישום באמצעות האינטרנט. בדרך זו גם יתגלה אם נרשמו על הזכויות עיקולים, הפקעות, הערות אזהרה או שיעבודים שאין הבעלים מכירים.

השפעת הרפורמה במינהל

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, שאושרה לאחר דיונים מרתוניים ושינויים רבים ב-13 ביולי, עיקרה הוא שינוי מעמד החוכר העירוני למעמד של בעלות. מהרפורמה ייהנו בעלי דירות המחזיקים בחוזי חכירה מהוונים עם המינהל. האם דווקא רפורמה זו עלולה להנציח את הבעיה שהתעוררה בפסק הדין, וביהמ"ש לא יוכל בעתיד להורות על תיקון רישום, כשזה יהפוך מרישום של חכירה לרישום של בעלות?

"אכן יהיה קצת יותר קשה לתבוע שינוי שיעור הבעלויות בנכס", אומר עו"ד רוזן, "מדובר בעוד הליך של רישום ועוד שלב שיהיה צריך לעבור, שיחזק טענת ההגנה לשיהוי מצד התובעים. למרות זאת, בית המשפט עדיין יוכל להורות על תיקון הרישום, אם מקורו ברישום לא נכון של השכירות".