עוד לא נגענו בתחתית

יש להם נימוקים חזקים. מחירי הבתים עלו במאי לראשונה מאז שבועת שוק הדיור גדושת האשראי הזול החלה לאבד אוויר לפני שלוש שנים. אנשים מתחילים לקנות ולמכור בתים ודירות, אחרי חודשים רבים שבהם נדמה היה שהבתים היחידים שמחליפים ידיים הם הבתים המעוקלים.

"זה כמו מטוס שצלל לכיוון האדמה, וכעת עושה רושם שאנחנו מושכים בחוזקה את הג'ויסטיק שלו והוא מתחיל להתאזן", אומר איאן שפרדסון, הכלכלן הראשי של חברת High Frequency Economics.

המחירים עוד נמוכים. נדל"ן בארה"ב

ההיצף של בתים חדשים שאיש לא רצה לקנות מתחיל לרדת. בתים כאלו עדיין שוכבים במשך שנה בשוק, אבל המכירות של חודש יוני זינקו ב-11%, הזינוק החד ביותר זה תשע שנים. קוני בתים לראשונה בחייהם מתפתים על ידי ריבית המשכנתאות הנמוכה מאוד, המחירים הזולים והזיכויים ממס. "הבועה כבר התרוקנה לגמרי, ואנחנו בעלייה", אומר ג'ון סילביה, הכלכלן הראשי למשק האמריקני של בנק וואכוביה.

עם זאת, יש עדיין המון סיבות לחשוש מן הקביעה שנגענו בתחתית, ולא חסרים אנשים שמביעים ספק. רובם מצביעים על כך שלמרות שהמחירים עלו קצת במאי, לפי מדד מחירי הבתים של S&P/קייס שילר, הם עדיין נמוכים ב-17.1% ביחס לחודש מאי 2008.

אבל לא זו הנקודה. אי אפשר לצפות לחזרה לרמת המחירים של 2008 - שלא לומר שיא המחירים של 2006 - כי הבועה כבר פקעה. הביקוש הונע על ידי המשכנתאות הזולות, תנאי המשכנתאות הרופפים והאמונה שהמחירים ימשיכו לעלות. התנאים הללו כבר לא קיימים, פרט למשכנתאות זולות. דין בייקר מהמכון למחקרים כלכליים ופוליטיים מגדיר זאת כך: "המחירים לא מתאוששים מבועת שוק דיור".

אך האם הם הפסיקו לצנוח? קשה לדעת. מחירי הבתים צנחו בשליש מהשיא וחזרו בערך לרמתם בשנת 2003. אם משווים את מחירי הבתים להכנסות משקי הבית נטו (אחרי מס), המחירים חזרו לרמתם ב-1999.

היצע סמוי

שפרדסון עדיין נזהר. "נראה הגיוני שנקבל כמה חודשים של עלייה במחירים, אבל הייתי רוצה לראות עוד הוכחות סולידיות לכך שהיחס בין מחירים להכנסות חזר לרמה בת קיימא", הוא אומר. "הייתי מאוד מהסס לפני הקביעה שהבועה כבר התרוקנה במידה מספקת".

כלכלני ברקליס קפיטל טוענים, שהמחירים צריכים ליפול ב-40% מהשיא לפני ההתייצבות. כלומר, שיש עדיין 7 נקודות אחוז לרדת גם מרמות השפל האחרונות.

אחד החששות הוא שכמה חודשים של מחירים יציבים ועלייה בכמות העסקאות יעודדו מאות אלפי בעלי בתים להעמיד אותם למכירה. ההיצע הסמוי הזה של בתים שאנשים רוצים למכור אך לא טורחים בינתיים להוציא לשוק עלול להתגבר די בקלות על הביקוש ולפגוע שוב במחירים.

תמונת המצב גם אינה אחידה. סימני החיים שנרשמו באחרונה היו בקצה התחתון והזול של השוק, ו"בתי מק" גדולים שנבנו בשנות הבועה עדיין עומדים מיותמים על המדף, ללא דורש.

גם מהבחינה הגיאוגרפית, הכאב מפוזר בצורה לא שווה. המחירים עלו ב-13 מ-20 המרכזים העירוניים שנסקרים במדד קייס שילר, אך בערים כמו לאס וגאס, לוס אנג'לס ופיניקס אין עדיין סימני התייצבות. בלאס וגאס ופיניקס, המחירים כבר נחתכו בחצי מהשיא שלהם. "אם אתה תקוע בעיר כמו לאס וגאס בעולם הזה, אתה לא בהבראה", אומר סילביה.