מידע נדל"ני אמין? אין אופרה כזו

ה מילים המפוצצות: "מחיר שיא לדירה" או "מחיר חסר תקדים למגרש" הם לחם חוק בכל כותרות כלי התקשורת בישראל. אלא שבמקביל, לכולם ברור שמקור המידע, בחלק המכריע של המקרים האלה, הוא הצד המוכר - המתווך או מערך השיווק של הקבלן המוכר. ברור באותה מידה, שהמתווך-משווק מאכיל את העיתונאי לא פעם במחיר דירה או מגרש גבוה משמעותית מהמחיר האמיתי.

האם הכתב ראה חוזה חתום? לא. האם הוא ראה את הדיווח שנשלח לרשות המיסים? גם לא. אבל הידיעה עם "מחיר השיא" נכנסה לעיתון, שמאים קראו את הידיעה, קטלגו אותה, והשתמשו בה כאילו מדובר בנתון אמיתי. אשמנו.

סטנלי פישר עוקב אחרי המחירים

כשמבינים עד כמה עלוב בסיס הנתונים על ענף הנדל"ן, ועד כמה הענף פגוע ממניפולציות מידע מכל הכיוונים, אי אפשר שלא לגחך על חשבונו של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר. לפני שבועות אחדים החליט פישר לקפוץ למהומת מחירי הדירות ושאלת הבועה. הנגיד הסביר בכובד ראש שמחירי הנדל"ן לא עלו בהרבה ושלדעתו המחירים יירדו בסוף 2010. פישר קינח את דבריו במילים: "אנחנו עוקבים כל הזמן אחרי מחירי הנכסים", ויצא לאירוע בקרן המטבע העולמי. אפשר להתייחס באותה סקפטיות גם להצהרת שר השיכון אריאל אטיאס, כאילו בשנת 2010 מחירי הדירות יירדו באופן משמעותי, שהרי גם לאטיאס אין ולא יהיו נתונים אמיתיים להוכיח את הבטחתו.

רוצים עוד דוגמא? רק לאחרונה הוציא משרד האוצר מחקר רציני בן עשרות עמודים, ולפיו 30% מהדירות בישראל נרכשות למטרת השקעה. השר אטיאס יצא במקביל בהערכות לפיהן מדובר רק על 8% מדירות. והאמת? לשניהם אין שום יכולת לתת דיווח מדויק.

איפה הם בדיוק הנתונים על מחירי הנכסים שאחריהם עוקבים בבנק ישראל, במשרד השיכון או במשרד האוצר? נא להכיר את כרמן. לא האופרה שאתם חושבים עליה, אלא אופרה אחרת לגמרי. כרמן - ראשי תיבות "כרטסת מאגר נתונים" - הוא שמה של מערכת מסד הנתונים בענייני נדל"ן המצויה במחשבי רשות המיסים. הגיבור העיקרי באופרה כרמן שלנו הוא המקור והספק האחד והיחיד של מידע נדל"ני סביר.

נא להכיר את המש"ח. מש"ח היא מילת קיצור לטופס שאותו חייבים למלא בסיום עסקת רכישה של מקרקעין מכל סוג שהוא. הפרטים בטופס הם הבסיס לתשלום או פטור מחובת מס שבח על העסקה. בסיום כל עסקת נדל"ן שולח עורך דין את דיווח המש"ח לרשות המיסים, לכל המאוחר 50 יום ממועד העסקה.

את הנתונים של המש"חים, כ-100 אלף דיווחים בשנה על עסקאות מכר של מקרקעין בכל התחומים - מגרשים, דירות, משרדים, מסחר, תעשייה - אמורים פקידי רשות המיסים להקליד למערכת כרמן. טופס המש"ח מפורט למדי וכולל את תיאור הדירה, קומתה, סוגי החניות, שנת הבנייה, החיפוי החיצוני ועוד. בטופס המש"ח יש מידע נדל"ני רלוונטי, ויש בו רק פרט אחד שראוי להגנה מטעמי צנעת הפרט: שם הקונה ושם המוכר.

איזו איכות וכמות של מידע מקבל הציבור מכרמן על בסיס טפסי המש"ח?

קרוב לאפס.

המידע המצטבר ברשות המיסים הוא רכוש הציבור. בלי המידע הזה שוק הנדל"ן הוא פרימיטיבי. על פי החוק, החל מ-1998 צריך המידע מכרמן להיות גלוי ונגיש לציבור, למעט אולי שמות המוכרים והקונים.

לא רק בנק ישראל חי מנתוני כרמן. משרד השיכון הוא לקוח חשוב של המידע. זהו גם מקור המידע של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הם מקבלים מרשות המיסים תקליטור נתונים חלקי, באיחור של כמה חודשים. הגופים האלה מתיימרים לספק לציבור מידע מהימן וניתוחים המבוססים עליו. חשיבות המידע המהימן גדולה בעיקר במצבים בהם השוק מראה סימני שיגעון או בועה.

רשות המיסים מעוניינת לקבל את המיסים שלה מהר ככל האפשר. שם מתייחסים בעיקר לשווי המוצהר של העסקה, ועל כן לא מקפידים על כך שהמידע בשאר חלקי המש"ח יהיה מלא ומדויק.

במקביל, מה שמעניין את הלמ"ס הוא מדד דירות בבעלות, כלומר נתונים ממוצעים ממחוזות שונים. זהו מידע חסר ערך מבחינה שמאית. משרד השיכון מעוניין בנתוני מקרו, שאינם רלוונטיים לשאלת המחירים האמיתיים בעסקאות. מינהל מקרקעי ישראל, שמחזיק בעצמו נתונים רבים בתחום עסקאות מגרשים ונדל"ן מסחרי וחקלאי, כלל לא מקבל את המידע מכרמן.

יש רק גורם נוסף שמקבל גישה למספר מגוחך של נתונים, ואלה הם שמאי המקרקעין.

"מידע שגוי ומטעה"

כאשר שמאי המקרקעין עדי צביקל היה נשיא לשכת השמאים ב-2001, הגישה הלשכה עתירה לבג"צ באמצעות עו"ד עופר טויסטר, בדרישה ליישם את החוק ולפתוח את כרמן בפני השמאים. פרקליטות המדינה השיבה לעתירה בתגובה שהדהימה את השמאים, ובה מנתה בפני בג"צ את ליקויי הכרמן:

"סוגים רבים של עסקאות לא הוקלדו אל תוך מערכת הכרמן ועל כן אינם מופיעים בה (אין מופיעות במאגר עסקאות פטורות ממס שבח שלא שולמה בגינן תמורה, בין שמדובר בדירות מגורים ובין שמדובר בנכסים אחרים, וכן עסקאות בנכסים מוגנים).

"המידע הקיים במערכת הינו לעיתים שגוי, לקוי בחלקו ומטעה, בין היתר משום שתהליך איסוף המידע למאגר אינו מלא ואינו מפוקח במלואו. במערכת הכרמן חסרים נתונים רבים, למשל לגבי עסקאות הנוגעות לדירות חדשות ביוזמה הציבורית ביחס לנתונים הנמצאים במשרד השיכון. אף כאשר מוזנת עסקה למערכת כרמן, לא כל הפרטים המוזנים ביחס אליה מלאים. מקור המידע המוקלד למערכת הינו טפסים שאינם ממולאים דיים. טפסים אלו מוגשים עוד בטרם נערכה השומה הסופית על ידי הגורמים המקצועיים במשרד, וממילא אינם משקפים את השווי האמיתי שנקבע בשומות לאחר הליכי השגה וערעור. הגורם שמקליד את הנתונים למערכת אינו גורם מקצועי, מה שגורם לטעויות רבות בדיווח.

"התוכנה בה עובדת מערכת הכרמן הינה מיושנת, והיא אינה ידידותית למשתמש, הן ברמת ההפעלה והן ברמת ההכוונה והתמיכה. מן האמור לעיל עולה, כי מערכת הכרמן אינה יכולה להוות פיתרון לדרישת השמאים לקיים מאגר מידע הפתוח לעיון הציבור, שכן על מנת לפתוח את מערכת הכרמן לציבור הרחב, יש להתמודד עם איכות הנתונים הלקויה, החסר הממשי בנתונים ואי סופיותם של הנתונים במערכת".

עד כאן תיאור המצב העלוב של הכרמן, כפי שהיה בסוף 2001. היועץ המשפטי לממשלה באותו זמן, אליקים רובינשטיין, הסדיר פשרה בעתירה והבטיח שהכרמן ישופר ויונגש. נשיא השמאים צביקל פרסם הודעה ובה דובר על "עידן חדש" בתחום מידע הנדל"ן.

"זה מה שיצא מאותה התחייבות לשפר ולהנגיש את המאגר", אומר היום צביקל ומצביע בתסכול על ממשק עלוב למראה. כל מתכנת מתחיל של אתר מחירי דירות היה מתבייש בכרמן.

"רק קצה של חוט"

רק שמאי מקרקעין רשאים להתחבר אל המערכת. עלות הקשר עם כרמן נשמעת מטורפת: מחיר ההתחברות הוא כ-3,000 שקל, עוד 80 שקל לחודש, 1,275 שקל בכל כניסה למאגר המידע, ועוד 1-1.5 שקל לכל דק'ה של שאילתה.

הכרמן נותן לשמאי רק 5 פריטי מידע: גוש-חלקה-תת חלקה; יום ביצוע העסקה; התמורה המוצהרת במש"ח; שווי המכירה (אם פקידי המס חושבים שהדיווח שקרי והם מעריכים את העסקה מעבר למוצהר); סוג הנכס (שדה שבו פירוט פרימיטיבי המתייחס למבנה, קרקע או דירה).

"באתר מידע הנדל"ן של בוסטון כל אחד יכול לקבל מיד כל פריט מידע שאפשר לחלום עליו על כל נכס", אומר צביקל, "אבל מה שאני מקבל בכרמן זה קצה של חוט. כדי לתת שירות ראוי ללקוח אני צריך לרוץ למאגר של הבתים המשותפים, להוציא במשרד המשפטים נסח טאבו, ללכת לעירייה לתיק הבניין על מנת לבדוק את ההיסטוריה של הנכס, ומשם ללכת למחלקה אחרת כדי לקבל מידע על המצב התכנוני והזכויות בנכס.

"חוץ מזה שבדיקת כל עסקה עולה מאות שקלים ומעמיסה על כל הגורמים האלה, זה מעמיד אותי במצבים שבהם, בגלל לוחות זמנים הקבועים בחוק כמו למשל בהיטלי השבחה, אי אפשר להגיע למידע בזמן סביר. יש כאן יתרון לא הוגן לפקידים של השמאי הממשלתי מול השוק העסקי".

לצורך של שמאים לחפש עוד מידע במשרדי הטאבו יש גם תוצאה מגוחכת. הנתון היחידי הראוי אולי להגנה בנימוק של צנעת הפרט, הוא שמות המוכרים והקונים. רק שזה בדיוק מה שימצא השמאי במשרדי הטאבו, כי דלות נתוני הכרמן מאלצת אותו, אם הוא רציני, ללכת לטאבו ולהוציא נסח רישום של הנכס.

הגורם היחידי במשק שיש לו גישה און-ליין למלוא הנתונים שהוקלדו מהמש"חים לכרמן, הוא השמאי הממשלתי הראשי.

בניגוד לחמשת פרטי המידע המינימליים שזוכים לקבל בכרמן השמאים בשוק המסחרי - מידע שאפשר לקרוא לו כרמן לעניים - השמאי הממשלתי הראשי, אייל יצחקי, נהנה מגישה לכל הפרטים האחרים שבטופסי המש"ח, כמו: שטח הנכס, קומה, מספר חדרים, הזכויות שנמכרו, גיל הבניין, הצמדות וכו'.

יצחקי מתוסכל גם הוא ממערכת הכרמן, שלדבריו היא כבדה, מסובכת ולא ידידותית. מהו לדעת יצחקי הערך של הכרמן? "בשנת 2003 נעשה ניסיון לפתוח לעיון הציבור חלק קטן מהמאגר", אומר יצחקי בנייר עמדה שהכין לאחרונה, "אולם לנוכח חלקיות הנתונים שנפתחו לעיון הציבור ולנוכח הטכנולוגיה המיושנת של המערכת, נזנח השימוש בו כמעט לחלוטין וכיום עושים בו שימוש שמאי מקרקעין מעטים".

יצחקי תומך בפתיחת הכרמן לציבור, תוך "טיוב הנתונים המוזנים אליה באמצעות שיפורים טכנולוגיים ושיפור שיטת ההזנה ברשות המיסים".

ההזנחה של הכרמן ברשות המיסים מתמיהה, כי אחד הנזקים העיקריים של היעדר מידע איכותי ונגיש לכל מתבטא באי גביית מס אמת, כי יש קשר ברור בין שקיפות לדיווחי מס אמיתיים. היעדר מידע יוצר תשתית לעבודת מאכערים; שומות המקרקעין אינן באיכות הראויה ותמחורי היזמים לוקים; הוויכוחים בנושאי שומות מקרקעין בין גופים שונים מתארכים, עם יתרון מובנה לשמאי הממשלתי, ואי אפשר ליישבם כראוי בלי מידע אמין; לפקידים יש מידע פנים.

יצחקי אינו מוכן לכמת את מלוא הנזק המצטבר למשק בגין חסמי מידע, אולם לגבי הקטע של מידע על דירות הוא אומר: "אמדן זהיר של הנזק לרוכשי ומוכרי דירות בגין אי נגישות למידע בנושא שוק הדירות, שהוא מרכיב קטן בנזק המצטבר, מסתכם לסך של כ-55 מיליון שקל לשנה".

הפתרון? לשכלל ולהרחיב את טופס המש"ח כדי שיכלול כל מידע נדל"ני רלוונטי על פי כל שאילתא, לחייב את עורכי הדין המדווחים למלא את כל הפרטים, להוסיף עוד חמישה פקידים ברשות המיסים, ולהציג אופרה חדשה - כרמן לכל, און ליין באינטרנט. *

רשות המיסים: "לא צריך לשנות סדרי עולם"

איך מסבירים ברשות המיסים את המצב העלוב של הכרמן? בחודש מארס הוגשה עתירה לבית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים בירושלים, על ידי ד"ר דני בן שחר, מרצה בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון, וד"ר אפרת טולקובסקי, מהפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א ומנהלת האקדמית של מכון כצמן גזית גלוב, באמצעות עו"ד אורה בלום, מהתוכנית למשפט ורווחה בפקולטה למשפטים בת"א.

הדרישה בעתירה פשוטה: לשפר את נתוני הכרמן ולהתאימם לעידן המודרני ולהנגיש את מלוא הנתונים לכל הציבור. רשות המיסים ענתה לעתירה בדרישה לסילוקה על הסף, בין השאר בנימוקים פרוצדורליים לא חשובים של סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים לפסוק בענייני חוק חופש המידע. לעניין הדרישה לנתונים איכותיים, אומרת רשות המיסים, כי בעתירה היא נדרשת "ליצור יש מאין", וכי חוק חופש המידע "קובע באופן חד משמעי, כי הרשות אינה צריכה לשנות סדרי עולם כדי להתאים את עצמה לצרכיו של מבקש המידע. כל שיכול המבקש הוא לקבל את המידע כפי שהוא קיים". היענות לעתירה, טוענת רשות המיסים, תעמיס עבודה באופן בלתי סביר על עובדי הרשות עד כדי שיבוש תפקודה התקין של רשות המיסים (כ-10 עובדים מקלידים את נתוני המש"חים לכרמן - מ.ל.).

אבל יש תקווה, אם יהיה כסף. הפרקליטות מצהירה: "בימים אלה (ללא כל קשר להגשת העתירה דנן), נבחנת ע"י רשות המיסים האפשרות להרחיב את מאגר המידע ולהנגישו לציבור הרחב בתיאום עם משרד המשפטים. הרחבת המאגר והנגשתו מחייבת בניית מערכת חדשה ולשם כך זקוקה רשות המיסים למשאבים רבים וזמן לפיתוח המערכת". *

ירון ביבי: "הנזק מתמזער במכרז", ארז כהן: "איכות השומות בעייתית"

מינהל מקרקעי ישראל. בהיותו מונופול ומוכר הקרקעות הגדול ביותר - החל מקרקע למגדלי פאר בדרום הקריה בת"א ולבנייה רוויה בנתניה, דרך קרקע למשרדים או לתעשיה ומסחר, וכלה בקרקע לוילות ולבתים בהרחבות במושבים ובקיבוצים - יכול לספק נתונים פשוטים וברורים לשוק הנדל"ן.

למה אין נתונים בהירים ופשוטים כאלה? מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי: "אין ספק שמידע ונגישות למידע הם בעלי חשיבות בשוק המקרקעין ואין גם ספק שמחיר הדירה מושפע מאי ודאות, כי השוק מתמחר סיכונים ואי ודאות. כחלק מההתארגנות החדשה של רשות המקרקעין בכוונתנו לשפר את המידע בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין שעושה המינהל ולהיצע הקרקעות הזמינות שבידינו ולהביא לידיעת כל הציבור, בין היתר במסגרת שדרוג אתר המינהל באינטרנט".

גלובס: בינתיים, השמאי הממשלתי שמשרת אתכם נותן שומות המבוססות על מידע דפוק. ככה אתם קובעים במכרזים שלכם מחירי קרקע לכל הייעודים?

ביבי: "מאחר ומרכיב הקרקע שהמינהל משווק נעשה במכרזים, ומאחר והשומה של השמאי הממשלתי במכרז מהווה פרמטר למחיר המינימום לזכייה שהוא 50% מהשומה - הרי שהשפעת טעויות בשומה מתמזערת בשיטת המכרזים".

המשתמשים העיקריים במידע על קנייה/מכירה של נדל"ן הם שמאי המקרקעין. יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ארז כהן, אומר: "המידע המקוצר שניתן עלול לגרום לטעויות משמעותיות בהערכות שווי לצרכים שונים, כמו הלוואות לבנייה ומשכנתאות מבנקים, הפקעות והערכות שווי לביצוע עסקאות. צריך להרחיב את מספר הפרמטרים הניתנים בתוכנה, שיכללו גם שטחים, ייעודי קרקע, ולמעשה את כל המידע שיש במש"ח".

גלובס: מ-2001 עד היום לא נאבקתם במצב.

כהן: "לא שלא נאבקנו. היו מספר פניות למס שבח, כולל ישיבות עם בכירי מערכת המס, ונמסר לנו שהם מודעים לבעיה אבל הם אינם ערוכים טכנית, ואמרו שיש בעיה עם איכות המידע הנקלט, כלומר מפנים אצבע מאשימה לעורכי הדין שממלאים את המש"ח בדיווח על העיסקה. אין ספק שאם איכות המידע גרועה, גם איכות השומה שמתבססת עליו בעייתית". *