הרהורים על דיירי מגדל הנדל"ן

לא בריא

שיאי הגובה בעולם הנדל"ן, כמו מרבית השיאים המודרניים בספורט ובכלל, מרגשים, מותחים, מסקרנים - אבל גם לא בריאים בכלל. חשוב לדעת, שגם בהינתן עלויות קרקע אסטרונומיות, נקודת האופטימום של המגדלים רחוקה מאוד מאותן מפלצות ענק.

מורכבות הבנייה (עלויות וזמנים); השטח שתופסות המעליות ושאר השטחים המשותפים; העלויות האדירות בביסוס הקרקע בהינתן משקל עצום כל כך של מבנה; ייצוב הבניין מפני השפעת רוחות, ברקים ושאר מרעין בישין, והצורך ההנדסי בהצרת מגדלי הענק ככל שהבנייה מתקדמת כלפי מעלה קובעים את נקודת האופטימום של עלות-תועלת על לא יותר מ-20 קומות בממוצע.

את מגמת המגדלים הובילו בשנים האחרונות מדינות אסיה והמפרץ הפרסי, שרצו להצטרף במהירות כחברות לכל דבר בעולם המערבי וגרמו לעיתים גם ליזמים שלנו לדבר ולתכנן מגדלי ענק. לא בכדי, בשיקגו, מולדת "גורדי השחקים", יצאה כבר לפני כמאה שנה תקנה האוסרת בנייה מעל ל-40 קומות. גם באירופה הקלאסית אף פעם לא הצטרפו למרוץ הנדל"ני המטורף של הבנייה לגובה.

מדינות שבטוחות במעמדן בספרי ההיסטוריה לא נדרשות להשוויץ בשיאים הזויים כמו 1,044 דירות, 57 מעליות ו-160 קומות בתוך בניין בודד אחד.

פוטנציאל גבוה

בנייני הרכבת ואפילו צמודי קרקע מוזנחים מוכרים לכל מי שפוסע בנוף העירוני הישראלי. בכל עיר רואים אותם - בתים נמוכים, שבשל מחסור בכסף הלכו והידרדרו. ובכל זאת, אין בישראל מתחמי סלמס של ממש, המזכירים במשהו את משכנות העוני של אמריקה. העובדה שלפחות "על הנייר" כל בית פרטי מוזנח יכול להפוך לווילה מפוארת וכל שיכון ישן יכול לעשות הסבה (פינוי-בינוי וכד') לבניין מגורים מודרני, מייצרת תנועה של קונים-מוכרים מרעננת וחיונית בכל שכונה.

אבל יש סיבה מרכזית יותר להיעדר משכנות עוני בישראל: כל עוד יש חשמל בקירות ומים בברזים, ניתן לחיות בדירות הללו בכבוד. בלי שום הוצאה שוטפת על הבניין, בלי לשלם שקל לוועד בית או לגנן, מתקיימים שכונות שלמות. האסטטיקה לא משהו, אבל קורת הגג נותרה איתנה.

לא כך הדבר כשמדובר במגדלים. אברהם קוזניצקי, יו"ר חברת הבנייה מנרב, העריך לאחרונה בראיון ל"גלובס" כי נדרשת עלות של 2% לפחות מערך הבניין בכל שנה בשביל לתחזק באופן ראוי מגדל מגורים. ללא הוצאה של אלפי שקלים בממוצע שנתי (בטווח של מספר שנים) לכל דייר - למעלית, לניהול ולבדיקות בטיחות, המגדל יחדל לתפקד.

זה כבר קורה לא מעט בחו"ל, בעיקר בארה"ב, ואם לא נהיה זהירים זה עלול לקרות גם כאן.

מקל הסוכריה

החל מהשבוע יש כאמור לסוכרייה ושמה כדור הארץ גם מקל מרשים לאחוז בו. מגדל (בורג') דובאי בנסיכות המפרץ הפרסי, המתנוסס לגובה של 828 מטר, גבוה ביותר מ-300 מטר מהבניין שנחשב לפניו לגבוה בעולם (טאיפיי 101 בטייוואן).

אבל לפחות בשביל הקוריוז: המונומנט הנדל"ני המרשים אינו באמת "נכס דלא ניידי" במתחייב בהגדרתו כנדל"ן. בטאיפיי 101, למשל, הוצבה מטוטלת ענק בקומה ה-90, במשקל של 800 טון, רק כדי למשוך בחזרה את הבניין במקרי טלטלה (רוחות צד או רעידת אדמה למטה).

המגדל בדובאי, הגבוה ממנו כמעט פי 2, עומד גם הוא לזוז לא מעט. לתשומת ליבם של בוחני ספר השיאים של גינס ושל אלה שחושבים שהכי בטוח שם למעלה.