"אם הצעת קבוצת שיכון ובינוי תישאר כמו שהיא, לא תהיה עסקה"

"אני בפירוש לא מאוכזב מתוצאות המכרז", אומר מאיר שמיר, מבעלי השליטה בתנובה, שמוביל את מכירת מתחם השוק הסיטונאי, בראיון מיוחד ל"גלובס". שבועיים עברו מאז תוצאות מכרז הקרקעות הגדול ביותר בישראל. בעוד מקורבים למוכרים טענו במהלך תהליך המכירה כי המתחם, הנמצא בצומת הרחובות קרליבך והחשמונאים בת"א, יימכר לפי שווי של כ-3 מיליארד שקל, כרגע נראה שהמספרים הרבה יותר נמוכים.

לפני שבועיים התבררו התוצאות. קבוצה בראשות חברת הנדל"ן שיכון ובינוי זכתה במכרז ובזכות לקיים מו"מ בלעדי עם קבוצת המוכרות הכוללת את תנובה, עיריית ת"א והסוחרים. הקבוצה הציעה עבור המתחם (לא כולל ארבעת המגדלים הגבוהים) פחות ממיליארד שקל. כעת מתקיים בין הצדדים המו"מ הסופי, ובו הם צפויים גם לדון במכירת חלק או כל המגדלים הגבוהים.

"בסבב האחרון נבחר מציע מועדף, שהציע פחות מהמתחרה שלו, כך שאיך אני יכול להיות מאוכזב מההצעה שלו, אם בחרתי בו אף שהיתה אלטרנטיבה גבוהה יותר. בכל אופן אם ההצעה של קבוצת שיכון ובינוי תישאר כמו שהיא לא תהיה עסקה. תהיה עסקה רק אם נקבל הצעה שמגלמת את השווי האמיתי של הנכס", אומר שמיר.

"סיכויי ההצלחה גבוהים"

מה להערכתך הסיכוי שהעסקה תצא אל הפועל?

"אני מאמין שנגיע לשם. סיכויי ההצלחה גבוהים".

ובכל זאת, כשפתחתם את המעטפות בסוף המכרז לא התאכזבתם? מדובר בהצעות הנמוכות מהכוונה למכור לפי שווי של 3 מיליארד שקל.

"יש לנו ציפייה לבצע עסקה מסוימת, ובאותה מידה ציפינו שנקבל מחירים נמוכים בשלב הראשון. זהו תהליך של מו"מ. חוץ מזה כל חברות הבנייה נורא רצו לזכות בפרויקט אבל בגלל הגודל והמורכבות, הדבר המרכזי שהנחה אותם בשלב ההצעה הוא החשש לא לטעות.

"במו"מ הפרונטלי של 21 הימים שאנו מקיימים כעת, חלק מהמשימה שלנו כמוכרים זה לנסות להפיג חלק מהחששות של הרוכשים ולהתאים את התמורה להצלחה שאנו צופים לפרויקט".

אז אם הפרויקט כל כך גדול ביחס למקובל בישראל, אולי היה נכון למכור בחלקים ולא בבת אחת?

"במסגרת המגבלות פירקנו את העסקה לשני שלבים. שלב א' הוא המרקמי (בניינים של 12 קומות, ע.א), קניון ומבני ציבור, והמגדלים בשלב ב'. גם בתוך שלב א' הקבוצה פירקה את החלקים - אמות לוקחת רק את הקניון והשאר רק את המגורים".

ואם הייתם עושים מכרז בנפרד על כל חלק לא הייתם מקבלים יותר?

"בפועל זה מה שקורה וירידה לחלוקה פרטנית יותר, כלומר מכירה של כל בניין בפני עצמו, בלתי אפשרית בגלל סוגיית החניה. ייתכן ובשלב מכירת המגדלים תהיה חלוקה בין זוכים שונים, שיוכלו לעמוד כל אחד בפני עצמו מכיוון שאפשר להפריד בין החניות".

"העסקה חייבת להיות הגונה"

אתה רואה מצב בו תמכרו בסופו של דבר במחיר נמוך מפרויקט שרונה השוכן לא רחוק ממתחם השוק הסיטונאי?

"שווי הקרקע הממוצע בפרויקט שרונה עמד על 2,600 דולר למ"ר לא כולל מע"מ. מבחינתנו אין מניעה לעשות עסקה במחיר נמוך מזה אפילו משמעותית שיעמוד בסביבות ה-2,000 דולר למ"ר, ובתנאי שאנו ביחד עם הזוכים במכרז נעשה תמחור על שווי דירה המתבסס על עלות קרקע מופחתת, כך שאם הפרויקט יימכר במחירים טובים נחלק רווחים. בכל אופן, בעסקה כל כך גדולה עם מוכרים ורוכשים מהשורה הראשונה אי אפשר לבצע עסקה חד-צדדית, העסקה חייבת להיות הגונה לכולם".

מה לגבי הפרסומים בתקשורת לפיהם התמורה המרכזית שלכם מהמגדלים תהיה 42% מהמכירות?

"זו הפעם הראשונה שקורה לי שאני מקבל הצעה דרך העיתון. המו"מ על המגדלים עדיין לא התחיל ואני לא נוהג לנהל מו"מ דרך העיתון. נושא המגדלים מאוד מעניין את קבוצת שיכון ובינוי, כי הרבה השקעות שהם יעשו בשלב הראשון יגרמו להשבחת המגדלים. עם זאת אם לא נקבל הצעה מתאימה למגדלים אז לא נמכור אותם".

מה זו הצעה מתאימה מבחינתך?

"באופן טבעי שלב בניית המגדלים יתחיל רק בעוד שנתיים-שלוש. היכולת לעשות עסקה כל כך גדולה לפרויקט שמתחיל עוד כמה שנים ומסתיים בעוד 7-8 שנים מחייבת למצוא נוסחה שמושפעת ממצב השוק העתידי הן בשווי הקרקע, בעלויות הבנייה ובמחירי הדירות בשוק. במטריצה הזו יש יותר מדי אפשרויות לשינויים, ולכן חייבת להיות נוסחת התאמה. אני מניח שנוסחה שכזו תשלב מזומן וקומבינציה".

אם חלק מרכזי בתשלום מתבסס על הכנסות ורווחים עתידיים, מדוע לא פשוט שתבנו בעצמכם את המגדלים וכך לא תצטרכו לחלוק ברווחים עם אף אחד?

"תנובה והעירייה קיבלו החלטה שאנו לא חברת בנייה אלא בעלי קרקע. אנו מוכנים לקבל חלק מהתמורה אבל לא נהיה היזמים".

אי אפשר להתעלם מהעובדה שבעלת השליטה בתנובה היא קרן אייפקס, בניהולה של זהבית כהן. האסטרטגיה של קרנות השקעה מתבססות על כך שהן שולטות לכמה שנים מוגבלות בחברות שלהן ומנסות למקסם את הרווחים מההשקעות בטווח קצר-בינוני.

לכן, הציפייה היתה שתנובה תממש מוקדם ככל האפשר את נכסי הנדל"ן שלה ושהרווחים יחולקו לבעלי המניות, בהן אייפקס. אולם עסקה שתכלול מרכיב של קבלת מזומן רק בזמן המכירות בעוד כמה שנים, סותרת למעשה מדיניות של חלוקה מהירה של הרווחים.

גם מהחשש שתנובה תראה חלק גדול מהתשלום רק בעוד כמה שנים שמיר אינו מוטרד. "אייפקס ומבטח שמיר קנו חברת מזון שיש לה נדל"ן. עיקר הפוקוס בתנובה הוא השבחת החברה כחברת מזון מובילה. לתנובה יש נדל"ן שחלקו תפעולי וחלקו פנוי בגלל שינויים שהיו. אנחנו עושים מה שהכי נכון לפעילות הנדל"ן, מתוך מחשבה שתנובה היא חברת מזון ולא כי אנחנו יזמיים", אומר שמיר.

אבל בכל זאת לא מדובר בסתם נדל"ן בהיקף זניח, אלא בשטחים בשווי מיליארדים, זה מהותי לתשואה שלכם בהשקעה בתנובה.

"נכון, ובגלל זה צריך לקחת את היזם המתאים והשותף, כשחלק מהתמורה נקבל במזומן. היה ברור לנו שמי שלא יהיה הזוכה, בגלל היקף העסקה, נצטרך להיות גמישים בתנאי התשלום עד גבול מסוים, וציפינו שחלק נוסף מהתמורה יבוא מרווחים עתידיים, גם אם זה ייקח 4-5 שנים. אמנם יש הרבה אפסייד בפרויקט, אבל אנחנו מבינים שזה לא פשוט לשים צ'ק של 700 מיליון דולר".

מה התוכניות שלכם לגבי קרקעות נוספות שיש לתנובה?

"תנובה היא בבסיסה חברת מזון, שמחזיקה גם בנכסי נדל"ן לא תפעוליים. בסבירות שנכסים אלה, חלקם או כולם, יימכרו בשנים הקרובות. באותה מידה יש סבירות שתנובה תרכוש נכסים לצורך הרחבת הפעילות שלה כחברת מזון".

לאחרונה פורסם שיש לך ולאיגוד הקיבוצים, המחזיק בכ-25% מהמניות, תוכניות לרכוש את חלקה של אייפקס בתנובה. האם אכן יש לכם כוונה שכזו?

"אני מאושר ממה שקורה בתנובה ומהשותפות עם אייפקס הן ברמה העסקית והן ברמה האישית".