קבוצות רכישה קמות גם בשוליים הזולים והרחוקים של המדינה

צפוף צפוף באזור המרכז - גם כשמדובר בקבוצות הרכישה, אלה שהוקמו בעיקר כדי להתחרות במחירי היזמים הקלאסיים ובסוף מוצאות את עצמן בעיקר בתחרות מול עצמן. בעיר תל אביב בלבד, בשנים שבין 2005 ל-2007 (עוד לפני ההייפ של השנתיים האחרונות), חל גידול נומינלי של 168% בהיקף הכספי של הקרקעות אותן רכשו הקבוצות, כך עולה מניתוח רב-שנתי שביצע לאחרונה מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר.

בעקבות זאת, הנהירה עכשיו סוטה צפונה דרומה ומזרחה. רק השבוע התבשרנו כי קבוצת העיר החדשה של דרור הלוי (ראו ראיון בעמ' 2) עומדת להקים את הפרויקט הכי גדול עד כה של קבוצת רכישה בראש העין. העיר החדשה מארגנת כעת קבוצה של 1,400 רוכשים להקמת פרויקט ענק בראש העין.

אבל לתחרות הנמוכה בפריפריה יש גם סיבה הגיונית. הסתערות קבוצות הרכישה על גוש דן נובעת בעיקר ממחירי הקרקע הגבוהים והרצון לחסוך במס על הקרקע היקרה; שהרי שיעור הרווח היזמי וההוצאות על פרסום ושיווק עולות אותו דבר בכל מקום.

4 קבוצות בחדרה

אז איך זה שבכל זאת צצות קבוצות רכישה במקומות שבהם מחירי הקרקע (והדירות הקיימות) נמוכים בהרבה מבתל אביב? ומהו בדיוק החיסכון שהן מציעות למצטרפים?

איש העסקים שמעון אייזנברג, מבעלי רילטי אקזקיוטיב ואייזנברג גרופ, אומר שניתן לחסוך 50 אלף שקל עד 100 אלף שקל ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה בחדרה, שם הוא מארגן בימים אלה ארבע קבוצות רכישה להקמת 266 יחידות דיור בסך הכל. "היתרון הוא עדיין בשורה התחתונה", אומר אייזנברג. "המחיר ללקוח הקצה זול יותר - גם חסכון של 50 אלף שקל הוא משמעותי".

לדבריו, מושג חיסכון במע"מ על הקרקע, וחיסכון בעלויות הביצוע ובהוצאות הפרסום. "בכל מקום בארץ שווה לבנות ככה", אומר אייזנברג.

קבוצות הרכישה בחדרה מנצלת גם את מומנטום בעיר שנחשבה עד לא מזמן מחוץ לתחום. "נתניה עוד מעט נגמרת", אומר אייזנברג. "חדרה היא במיקום הכי טוב שיש: 60 ק"מ מחיפה ו-50 ק"מ מתל אביב. זה הצנטרום הבא".

המחירים לדירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר בפרויקטים של אייזנברג נעים בין 700 אלף שקל ל-750 אלף שקל. "אפשר לקנות כאן דירה חדשה במחיר סקסי של פחות ממיליון שקל", אומר אייזנברג.

סוכנת רי/מקס, לימור דיין-תייר, השלימה לאחרונה קבוצת רכישה שארגנה עבור חברת אפי קפיטל על שדרות מנחם בגין ב"מעטפת גבעת אולגה" במערב העיר. "באולגה יש רצועת חוף בתולית, אחת הבודדות בארץ", אומרת דיין-תייר. "אם עוברים על חופי ישראל מצפון לדרום מגלים שרצועת החוף שטרם הושבחה וקצרה תשואות היא בחדרה. עכשיו האזור צובר תאוצה וצצים פרויקטים חדשים כמו פטריות אחרי הגשם". בקבוצת הרכישה של אפי קפיטל מחירה המשוער של דירת 4 חדרים עומד על 850 אלף שקל, חסכון של 100 אלף שקל עד 150 אלף שקל ביחס לפרויקטים קבלניים הנבנים ב"עוטף אולגה".

"אין למה להשוות"

במקביל, מארגני הקבוצות - לא פעם אנשי עסקים שמנהלים מנגנוני שיווק ממרומי מגדלים תל אביביים - הגיעו לנגב.

לאחר שרמות שיווק נדל"ן מימשה לאחרונה אופציה לרכישת מגרש ברחוב אלכסנדר ינאי בעיר, שעליו תקים קבוצת רכישה בת 130 דירות, נודע כי ארז בדש, מנכ"ל קבוצת הכדורגל הפועל באר שבע מארגן אף הוא קבוצת רכישה בעיר. לאחרונה הודיעה קפיטל גרופ של דני ואלון הרצוג שגם היא מארגנת קבוצה להקמת מגדל ספורט בן 174 דירות סמוך לביה"ח סורוקה.

עלות משוערת לדירת 3 חדרים ששטחה 55-70 מ"ר (כולל מרפסת) בפרויקט של קפיטל גרופ עומדת על 380 אלף שקל. לטענת החברה, ניתן יהיה להשכיר את הדירות במחירים של 2,200-2,800 שקל לחודש, כך שהתשואה הצפויה תעמוד על כ-8%. "80% מהרוכשים בבאר שבע הם משקיעים", אומר אלון הרצוג. "בקבוצת רכישה שארגנו בבת ים 80% משתמשי קצה".

לדבריו, קשה לכמת את החיסכון המגולם ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה בבאר שבע מהסיבה הפשוטה שאין למה להשוות. "אין כאן מוצר של דירה חדשה מקבלן", אומר הרצוג, שרכש יחד עם חברת אנקור טים אופציה לרכישת מגרש של 2 דונם בשווי 15 מיליון שקל בבאר שבע מחברת אזורים. "אזורים לא מימשה את הקרקע ולא בנתה עליה" בדומה לחברות בנייה אחרות שלא רצו לקחת את הסיכון השיווקי והמימוני, אומר הרצוג. "אצלנו, ברגע שארגנו את הקבוצה, הפרויקט יוצא לדרך; קבוצת רכישה בבאר שבע מסירה את אי הוודאות לגבי אם תהייה קליינטורה לפרויקט או לא".

לטענת הרצוג, קפיטל גרופ מכרה 80 יחידות דיור בפרויקט במהלך מכירה מוקדמת שארכה שבוע. "בחלומות הכי ורודים שלי לא ציפיתי לכזה ביקוש".

גם חברת רמות רכשה קרקע מיזמים בבאר שבע. "לחברות יזמיות לא השתלם לבנות והיה להן קשה לקבל מימון", אומר ד"ר חיים גולובנציץ, מבעלי חברת רמות. "החיסכון בקבוצת רכישה בבאר שבע הוא משני; היתרון המרכזי שלנו הוא ביכולת שלנו להוציא את הפרויקט אל הפועל".

ובהעדר היצע של דירות חדשות בבאר שבע, קבוצות הרכישה מעצבות שם את שוק הנדל"ן. "אנחנו מחנכים את השוק וקובעים את הטון מבחינת מחירים", אומר גולובנציץ. "בלעדינו הפרויקטים לא היו קיימים ובאר שבע היתה ממשיכה בסטגנציה. קבוצות הרכישה יעשו רק טוב לעיר".

גולובנציץ והרצוג אומרים שעתיד קבוצות הרכישה נמצא דווקא בפריפריה. "נוצר פער מטורף, לא הגיוני, בין המחירים במרכז למחירים בפריפריה", אומר גולובנציץ. "אין לי צל של ספק שהפריפריה תצמצם פערים בעשור הקרוב".

הרצוג מסמן יישובים כמו גן יבנה וחדרה כמוקדים הבאים של קבוצות הרכישה, "אזורים שלא נהנו מהפריחה הנדל"נית של השנים האחרונות".

קבוצות של עו"ד ורו"ח

הטירוף של קבוצות הרכישה מגיע עקב בצד אגודל גם למחוזות הנדל"ן המניב. אבל למרות שרבים טועים בהנחה שקבוצות הרכישה במשרדים הן טרנד חדש, האמת היא שמדובר בשיטה שקיימת עוד מסוף שנות ה-80.

ראשונה להתחיל בשיטה זו היתה קבוצת ב.ס.ר, שבשליטת נחשון קיוויתי, שהקימה ב-1987 את פרויקט סמב"ת 2 בקבוצת רכישה ברחוב המסגר בתל אביב. המגדלים המוכרים של החברה בשיטת קבוצת רכישה הם מגדלי טויוטה בדרך יגאל אלון בתל אביב (1997) ומגדלי ב.ס.ר 1 ו-ב.ס.ר 2 ברמת גן ובני ברק (2000). כיום בונה החברה את בניין ב.ס.ר 3 בבני ברק.

על תחילתו של הרעיון לפני 22 שנה, אומר היום קיוויתי כי "הרעיון נולד אחרי שביצענו את בניין המגורים הראשון בקבוצת רכישה. באותן שנים היו אלינו פניות מבעלי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין, רואי חשבון ומשרדי פרסום, שמשרדיהם שכנו בבתי מגורים. בעניין זה היתה בעיה מול עיריית ת"א שהלכה לאסטרטגיה שלא מאפשרת עוד לבעלי מקצועות להפעיל משרדים בדירות".

בתקופה האחרונה היו ניסיונות של גורמים נוספים לארגן קבוצות רכישה במשרדים, כמו למשל קבוצה שארגנה החברה לפיתוח-קבלנים ברמת החי"ל. קבוצת רכישה שרואה את תחילת הבנייה היא זו שאורגנה על ידי פאנגאיה ישראל וחברת אקרו נדל"ן, בפרויקט המשרדים היוקרתי Sea View בהרצליה פיתוח. קבוצה זו כוללת את איש העסקים והביטוח שוקי מדנס, איש הנדל"ן אורי דורי ועו"ד נעמי שטיינפלד, הידועה בתחום החשבונאות והמס. כן כוללת הקבוצה גם חברת פרפורמריות גדולה וסוכנות ביטוח מת"א.