כך הפכו "יזמי נדל"ן" ל"מארגנים"

תחת אפם של כל הרגולטורים, הפך הציבור הרחב בשנתיים האחרונות לספק האשראי הכי זול והכי אפקטיבי בשוק הנדל"ן המקומי. בזמן שכולם התקשקשו ונמרחו סביב הצורך בהגנות על הציבור בהנפקת אגרות חוב בבורסה, מצאו היהודים החכמים את הנוסחה הכי פשוטה לגייס כסף בעלות אפסית - הבטחה לדירת מגורים.

כי מה זו בעצם קבוצת רכישה? במקום לגייס כסף מהבנק (שהפסיק די מזמן לעוט על קבלנים) או משוק ההון (שעדיין חושד ביזמים חסרי ניסיון) כדי להקים פרויקט מגורים, פונים לעם ישראל עם מצגת יפה, ידיעה יח"צנית בעיתון והבטחה להגשמת החלום הישראלי הכי גדול - דירה בבעלותם. זה הספיק כדי שהמוני בית ישראל ירוצו להביא את הכסף מההורים ומבנק המשכנתאות וימהרו לספר לחבר'ה שגם להם יש דירה בקבוצת רכישה.

יזמות בסיכון אפס

פתאום הסיכון של יזמי הנדל"ן, שהחליפו את שמם ל"מארגנים", בענף שהיסטורית נחשב לאחד המסוכנים במשק, הצטמצם למינימום. אם הבנק דרש מהם בזמנו להביא שעבודים על הרכב והדירה הפרטית שברשותם, ושוק ההון ביקש מהם ריבית של 7%-8% וקיזז מהם את רוב הרווח, את הכסף מחברי הקבוצה הם קיבלו "בחינם". יצליח טוב, לא יצליח - לא נורא. מודל הקבוצות (והטבות המס שבצדו) אפילו לא אפשר להם להבטיח אחריות כלשהי לרוכשי הדירה, שכביכול חבשו את כובע היזם על ראשם.

לבנקים זה היה נוח. הם אהבו את פיזור הסיכון בין מאות הרוכשים, במקום בידיו של יזם אחד. התאים להם מאוד לתמחר הלוואות בהתאם למשכורת של הזוג הלווה, במקום לפי שאלת הכדאיות של פרויקט הנדל"ן.

אבל כל עוד הסיכון נפל על הציבור הרחב, עולם כמנהגו נהג. רשות המסים ומשרד השיכון גילו אמנם פה ושם סימני כסת"ח של דאגה, אבל שום דבר לא השתנה.

עד שרוני חזקיהו הבין שזעקת הציבור הרחב - שאוטוטו תעלה השמימה (וירושלימה) - תתגלגל די מהר אל הבנקים, שמימנו את החגיגה.

רוני חזקיהו מציל את עם ישראל

הגזירה החדשה - פחות אשראי, ועוד כזה שיהיה כנראה הרבה יותר יקר - מגיעה בדיוק כשקבוצות הרכישה הפכו להיות מוצר להמונים. פתרון קסם לכל מי שמחפש דירה. אפילו מארגני הקבוצות הבינו שמספר המיליונרים שצריכים עוד דירה לאוסף הולך ונגמר, ושצריך לפנות למכנה המשותף הכי רחב. לא בכדי, הקבוצה הכי מתוקשרת בשבוע האחרון פנתה ל"זכאים בלבד" וקבוצות אחרות בנו בבאר שבע או בחדרה.

רק ששם, להבדיל מהקבוצה הכוללת למשל את גליה מאור, מנכ"ל בנק לאומי, במתחם אסותא בת"א, בנק המשכנתאות שמעניק את האשראי הוא שותף מרכזי בחגיגה. שם, כשמדובר במעט ההון העצמי שנשאר לרוכשים מהצ'קים לחתונה ובהלוואות לעשרות שנים, הסיכון אמור להיות מדוד ושקול בהרבה מעוד הרפתקה נדל"נית של האלפיון העליון.

אלפים רבים מאוד חבים את ממונם לחזקיהו - שהחליט לשפוך מים צוננים והציל אותם מהשקעה בענף הכי לוהט בסביבה.

אז מה יהיה עכשיו? בלי הבנקים למשכנתאות, וכשגם רשות המסים נושפת בעורפם, לא מעט מארגני קבוצות יצטרכו כנראה לחצות את המתרס ולהפוך ליזמים בעצמם. עם יותר סיכונים, יותר תשלום מס, הרבה יותר אחריות ובלי מילות הקסם שפיתו בשנתיים האחרונות כל כך הרבה ישראלים תמימים לקנות דירה "על הנייר".