האם הפרויקטים הבודדים של פינוי-בינוי נחשבים לסנוניות המבשרות את האביב?

פה ושם, אם מאוד מתאמצים, רואים ניצנים אמיתיים של פינוי בינוי. מה שהיה פעם נושא להרצאות וכתבות תיאורטיות הופך פתאום למגדלים אמיתיים, שמוקמים על חורבות שיכונים ישנים. החלוץ היה היזם סמי מצלאווי, שהקים בקרית אונו פרויקט ענק של יותר מ-500 דירות, במקום 170 דירות רכבת ישנות, ובשנים האחרונות גם יזמים אחרים הגבירו מאמצים לקדם תוכניות דומות, על רקע מחירי הקרקעות הגואים והתחושה שבפינוי בינוי טמון הפתרון הנדל"ני - אורבאני האמיתי של המדינה.

ובכל זאת, עדיין מדובר בלידה קשה ואיטית. רוב הפרויקטים נשארים על הנייר בלבד ודגלים ושלטים של חברות המכריזות על פרויקט חדש דוהים ונעלמים מבלי שום סימן לבואם של המנופים.

כדי לנסות לברר איך ניתן להפוך ניצנים לשדות של בניינים, כינס פורום הנדל"ן של "גלובס" וארנסט אנד יאנג ארבעה מומחים שעוסקים כבר שנים בתחום - סמי מצלאווי, בעל חברת הבנייה מצלאווי, אורי דורי, בעל השליטה בקבוצת א.דורי, יוסי נשרי, ראש עיריית קרית אונו וסופיה אלדור, אחראית תחום ההתחדשות העירונית במשרד השיכון.

אלדור: "זה נכון שכרגע התהליכים קשים מאוד ועוד לא חלקים, גם בנושאים שניתן היה להחליק אותם, אבל בזכות סמי מצלאווי אני מוכרחה להגיד שדברים זזים. יש היום להערכתי כמעט 10 פרויקטים - בלוד, בכפר סבא, ברמת גן, בגבעתיים, בקריית אונו, ביהוד - שהם לפחות במצב שפינו כבר את התושבים. אנשים ראו את הפרויקט של מצלאווי. אני הייתי שם בסיור וכולם רצו אחרינו. הם ראו את משמעות הפרויקט ופתאום זה הפך מתיאוריה, ממשהו וירטואלי, למשהו ממשי. אנשים גרו בדירה עלובה של 50 מטר ועכשיו הם גרים בדירה חדשה של 100 מטר, בבעלותם, וזה לא עלה להם גרוש.

"הייתי בהרבה אסיפות דיירים. הם שומעים שצריך לחכות כל כך הרבה זמן ולא מאמינים לממסד ולא מאמינים לאף אחד ולכן רמת האמון נמוכה. כל פרויקט נוסף מחזק את האמון ואת האמונה שהנס הזה אמיתי. אני אומרת להם שלזכות בפינוי בינוי או למצוא נפט תחת הבית - עדיף לזכות בפינוי ובינוי.לבן אדם רגיל שזה קורה לו זה ממש נס. אני לא יודעת אם שילש או ריבע או פי שש הגדיל את רכושו. אפילו תושבי עמידר, שעברו כתושבי עמידר לפרויקט של מצלאווי, עושים מאמץ עצום להתנהל כמו כולם. הם פתאום יותר דואגים לדירות, אפילו מתלבשים אחרת".

מצלאווי: "העיתונים צריכים לדחוף את הנושא ולזרוק את זה כל הזמן לתוך העיתון. להלחיץ את האנשים שיתחילו לזוז. את המוסדות שיתחילו לעבוד. את האנשים שיבינו מה הולך להיות. קשה לי מאוד בכל פעם להתחיל את הדיאלוג מחדש. לפני כחודש הייתה רעידת אדמה, כל המדינה התעוררה ופתאום התחילו לפחד. הפינוי בינוי ישנו, אבל אנחנו יודעים שאם זה לא יתבצע ברמה של שיתוף פעולה בין המדינה, העירייה, היזם והדייר אז לא יעבוד שום דבר. אני לא יודע אם המדינה יודעת לשקול מה הנזק שיכול להיות אם לא יעשו פינוי בינוי. אני לא מאמין שמישהו בכלל מסתכל על זה".

סקר היתכנות

בין המדינה ליזם נמצאות כידוע הרשויות המקומיות, שמתקשה להחליט האם לעודד פינוי בינוי, שאמנם משדרג בניינים ותושבים אבל מעמיס פי כמה על התשתיות של העיר.

נשרי: "לפני שמגיעים בכלל לקבלנים וליזמים הרשות עצמה חייבת לעשות לעצמה סקר נכסים, סקר צרכים וסקר היתכנות. זה המפתח העיקרי - מבחן שטחי הציבור, השטחים הירוקים והפתוחים, שטחים חומים וכו'. ללכת היום לעשות תוכנית ברמה נקודתית בתוך רשות זה מביא אותך למצב של אל-חזור בנזקים האורבניים. צריך לעשות תוכנית שתאמר איפה מתאים פינוי בינוי, איפה מתאים רק לחזק בניינים לפי תמ"א 38, ואיפה מתאים רק לחדש בניינים וכו'.

"השילוב עם הרשות עצמה זה תנאי הכרחי. אני לא כל כך מסכים בקטע של שילוב משרדי ממשלה. ברגע שהרשות המקומית הבינה ומשתפת פעולה, אם זה באמצעות החברה הכלכלית ואם זה באמצעות קברניטי העיר, יש היתכנות לקדם את התוכניות. אם הרשות הולכת עם היזמים עשינו 80% מהדרך".

מצלאווי: "אתה עדיין תלוי בוועדה המחוזית. בשביל לקבל ממנה לוח זמנים, אפשרויות, כמויות".

מקובל לחשוב שהצרה האמיתית היא הדיירים. שיותר משאכפת להם להרוויח, הם חוששים שהשכן מרוויח יותר.

מצלאווי: "צריך יכולת לעבוד בחופשיות מול מפונים. מול מפונים אתה עומד בפני כל מיני דרישות שצומחות וצצות כל יום, אפילו אחרי שסיכמת חוזים. פתאום קופץ אצל אנשים חוב לחברת עמידר. אין לו לשלם אז אתה לא יכול לתת את המגרש לבנק, לא יכול לשעבד אותו ולא יכול להוציא ליווי. יש אנשים שלא שילמו 300-200 אלף שקל דמי שכירות של 20 שנה לעמידר. פתאום זו צרה שלך".

נשרי: "הפקטור של התושב מאוד חשוב. התושבים לוחצים ולוחצים על היזם, הוא מצידו לוחץ על הרשות ומבקש מהעירייה שתוותר על שטחים חומים או ירוקים, והרשות לא יכולה לוותר. הרשות חייבת לשמור על היחסיות של השטחים הירוקים עם השטחים החומים לטובת הציבור. אם אנחנו בונים יחידות דיור צריך לתת חינוך, גני ילדים וכיתות ואין לנו את הדבר הזה בלי סוף".

מצלאווי: "הכי חשוב שהעירייה או חברה מטעמה תקבע את הזכויות לגבי כל העיר. ככה אין לך בעיה עם הדיירים למה הוא קיבל ככה, למה שילמו ככה, למה ולמה. פינוי בינוי זה הרבה למה וחשדות. בחיים אתה לא יכול להביא 3 דיירים ויסכימו על אותו דבר. תמיד יחשדו אחד בשני אולי ההוא קיבל יותר או ישב יותר טוב. צריך לדעת להתנהג עם זה ולסדר את זה. לתת אמינות, כך שהדייר בחיים לא יחשוד ויחשוב שהוא קיבל פחות מהשני".

דורי: "ברוב המקרים מתמודדים עם אוכלוסיות מאוד חלשות. לאוכלוסיות חלשות יש צרכים ובעיות לא פשוטות. כשיגיע הרגע אתה מגלה שצריך לשלם לעמידר את החוב שלו לאורך 20 שנה. אז פעם אחת יש בעיה בגלל סוג האוכלוסייה ופעם שנייה בגלל האוכלוסייה אחרת, שמתחכמת מול היזם. מההתחכמויות האלה ומהבעיות האחרות נופלים פרויקטים. רק שצריך לזכור שזה הדבר אולי הכי חשוב שיכול לקרות במדינת ישראל. אתה לוקח שכונות שנבנו לפני 60-50 שנה, אוכלוסיות שיש להן בעיות, אבל מצד שני יש את האופי הישראלי ואת הרשות שצריכה לתמוך בצורה מוחלטת בפרויקט. רשות שתגיד 'אני בעד, אני בעד' אבל ראש העיר אישית לא ייתן כתף לא יהיה פרויקט".

איך פותרים בעיה כמו "אופי ישראלי"?

דורי: "אנחנו מגדירים את זה אצלי בחברה כתופעת 'רעלת הקפה' - כמה קפה אתה שותה עם התושבים. אצלנו החבר'ה צוחקים שצריך לעשות להם ביטוח רפואי נגד רעלת קפה. אין מצב שאתה בא ואומר שכל מי שיש לו דירת 40 מטר יקבל 75 מטר וכל מי שיש לו 70 מטר יקבל 100 מטר. כל אחד הוא בעיה בפני עצמה. אתה גם יכול לומר למישהו שתתן לו דירה של 80 מטר והוא יאמר לך מה אתה מבלבל לי את המוח, כבר יש לי דירה של 100 מטר, שהיא בחלקה הגדול לא חוקית. איך פותרים את זה? אחד אחד. מה שנכון הוא שתמיד מגיע בסוף הדייר הלא סימפטי שמכשיל את כל הפרויקט. ותמיד יש עוד בעיה שנוצרת מכל מיני כיוונים. הבעיה היא כמה אנרגיה מוכן ארגון יזמי לקחת ולהשקיע בפרויקט. זה הסיפור האמיתי".

נשרי: "גם סמי וגם הרשות למדו מכל השגיאות שעשו בפרויקט הראשוני שלו. עכשיו כל יזם במקום ללכת קודם כל לדיירים ולתת להם את המוטיבציה, ולתת להם אשליה שהם יקבלו מי-יודע-מה, הוא יבוא קודם כל לרשות, ילמד לעומק את הבעיות שישנם ויראה בדיוק מה סדר גודל הדירות".

מצלאווי: "אני קבעתי לעצמי קריטריונים: מאפס עד 48 מטר בכל מקרה יקבלו בטוח 90 מ"ר, לא פחות. מעבר לזה, כשיש לך דירות של 54 עד 60 מטר, עלינו כבר ל-110 מטר. מי שבנה ללא היתר אנחנו נותנים לו את ההשקעה שלו המקבילה - נגיד שהוא השקיע 1,000 דולר למטר, אנחנו נותנים לו תוספת של מספר מטרים לפי השקעה שלו פחות או יותר, מאזנים אותו. מי שעשה תוספת בנייה באישור אז הכפלנו לו ב-1.7. הבעיה היא שאז באה רשות המס ואומרת שנתתי לו יותר מ-120 מטר ושצריך לשלם מס שבח, מס רכישה. מכל מקום יורים בך".

"בתוך המאבק"

הרפורמה המתוכננת בימים אלו בתחום התכנון והבנייה אמורה, בין היתר, לכלול התייחסות לפינוי בינוי. "הצגתי בפני ראש הממשלה את התסכול שלנו מהיכולת להרים תוכניות פינוי בינוי", אמר לפני כשבוע שר השיכון, אריאל אטיאס, "כשזה מגיע לביצוע זה נתקל בקשיים, כך שלרוב התוכנית לא מצליחה ויכולה לקחת עד עשר שנים. החלטנו להכניס ברפורמה הזו את כל הזרזים ולשחרר את החסמים, כולל זירוזים כספיים ברמת הטבות ומיסוי כדי שלקבלנים יהיה תמריץ לעשות תוכניות כאלה".

האם הרפורמה תחולל שינוי? לא בטוח. אלדור: "אני עוד לא בטוחה מה יהיו תוצאות הרפורמה והאם באמת נקבל תהליך שמקצר. אנחנו בתוך המאבק. יש היום סטטיסטיקה שמרגע ההכרזה עד רגע מתן תוקף בממוצע, לפרויקטים שמצליחים להתרומם, זה שש שנים, ומתוכם חמש שנים בוועדה מחוזית. זה לא שאנחנו עושים אלף יחידות דיור ובונים במקומם 4,000 או 3,000, אלא פרויקט של 100 יחידות שבונים במקומו 300-400 יחידות. זה לא איזה אירוע, ובכל זאת זה לוקח כמעט חמש שנים בוועדה מחוזית. אנחנו מנסים בכל כוחנו לשנות את המצב, אבל אני לא יכולה לומר שאני מאוד אופטימית.

"לצערי, מה שמציעים לנו זה לחלק את התוכניות לשני שלבים. קודם כל לאשר אותן כתוכנית כוללנית, כולל תהליך בוועדה המחוזית, כולל תהליך של פרסום ושמיעת התנגדויות והכל. אחר כך, אחרי שהתוכנית תאושר כתוכנית כוללנית, לעבור לוועדה מקומית, לאשר אותה כתוכנית מפורטת, עוד פעם שמיעת התנגדויות, עוד פעם פרסום, עוד פעם כל התהליך הזה המייגע שלוקח כמובן זמן. זה במקום מה שיש היום. אני כבר לא יודעת מה עדיף. קשה לי להאמין שמישהו שמכיר אפילו קצת את תהליכי התכנון והבנייה יכול לומר שהתהליך שמציעים לנו יקצר משהו".

אז איזה בשורה כן אפשר לתת ליזמים?

אלדור: "יש לנו דיבור מצוין עם רשות המיסים. פתרנו למשל את הבעיה של דייר שמרחיב דירה מעבר ל-120 מטר. רשות המיסים כבר הסכימה להכיר לאותם דיירים בפטור על 150% מגודל הדירה המקורית, כלומר אם היה לו 120 אז עד 180 מטר הוא יהיה פטור. עכשיו אנחנו הולכים להרחיב את ההקלות בעיקר לקשישים שמפחדים לעזוב את הדירה, כי מה הם יודעים מה יהיה בעוד שלוש שנים. אנחנו סידרנו במסגרת החוק שאדם יוכל לקבל את הדירה לאו דווקא בבניין החדש. הוא יוכל מיידית לקבל דירה אחרת בכל מקום ואת ההפרש לקבל ככסף מזומן ובפטור ממסים. זה משנה את חייו. בנוסף, אנחנו מכניסים גם אופציה של כניסה לבית אבות כדיור חלופי.

"אנחנו מאוד מקווים גם לאפשר לראשי הרשויות לתת הנחה בארנונה למפונים והנחות באגרות בנייה על חניונים תת קרקעיים. אנחנו יודעים שזה אפשרי אבל יש ערפל גדול וזה מאוד מאוד מייקר התשלומים. אני מאמינה שאם נשיג 80%, זה יפתור בעיה, יקצר תהליך ולא יהיה מצב של אי ודאות. הדברים לפחות יהיו חד משמעיים".

דורי: "ממה שאני שומע מסביב, עושים טלאי על טלאי. טלאי על טלאי זאת אומרת שאם משהו לקח חמש שנים הוא ייקח עכשיו שבע. לפי שעה אנחנו נמשיך לדבר על הבעיות, כי בסוף הדרך פתרת לדיירים בעיות - נתת להוא 120 מטר, לאחר 180 ולזה נתת 50 , העירייה תומכת בך, כולם תומכים בך, ועכשיו תחכה חמש שנים. בחמש שנים הדיירים מתים, הדיירים מתחלפים, אנשים מתחרטים. זה דבר מטורף. אין דברים כאלה בשום תחום כלכלי לא במדינת ישראל ולא בשום תחום כלכלי בעולם".

נשרי: "אף אחד מהאנשים שקיימים לא יודע לפתור שום בעיה במדינת ישראל בנושא של תכנון ובנייה ולזרז ולעשות את זה בצורה הנכונה. כולם יודעים לדבר וכל שר שבא הפקידים מנהלים אותו".

מצלווי: "מחר, ושבעזרת ה' הכל יהיה בסדר, אבל מחר קורית רעידת אדמה במדינת ישראל, 15 אלף בתים נופלים, 20 אלף איש נהרגים, זה הופך להיות פרויקט לאומי? לזה כבר הם יכינו תוכניות, או יוציאו מהמגרה את התוכניות הישנות? אנחנו מדברים כבר 4 ו -5 שנים. אני לא אוהב תוכניות אם אין תוצאות וזה כבר מוציא אותי מהכלים".

"תהיו רחבי לב ליזמים"

בסוף בסוף, אחרי שדיברנו על הצורך החברתי וכו', לא מדובר הרי בפרויקט פילנתרופי. יש כאן באמת רווחיות שמצדיקה את ההשקעה של היזמים?

מצלאווי: "אני נמצא עכשיו ברבע האחרון של הפרויקט שלי שמונה כ-520 יחידות דיור. עד היום עוד לא החזרתי את ההשקעות שלי הביתה. עד היום אני מחויב לבנקים. בסופו של דבר אני אצא ברווחיות קטנה, וגם את זה אני אדע רק כשאמסור את הדירה האחרונה .

"אני מקבל נגיד על כל 100 דירות שפניתי 300 דירות חדשות. אחת מכל שלוש דירות אני נותן לדייר, נשארתי עם שתי דירות שהוצאתי על בנייתן 2 מיליון שקל. שתי דירות אני מוכר בין 2.8 ל-3 מיליון שקל ובעבר מכרתי ב-2 מיליון. אם אני מוריד את המע"מ, נשארתי עם 300 אלף שקל רווח. ה-300 האלה הולכים ומתאדים, ובסופו של דבר אולי יישאר מהם 100 אלף שקל רווח. היזמים צריכים לפתוח את העיניים ולראות איפה הם משקיעים ועל מה הם מתחייבים. זה לא כמו שבנית קנית מגרש והתחייבת לבנות. עד הדקה האחרונה יכולות להיות לך הפתעות. היום יש לי דייר בקרית אונו שחייב 290 אלף שקל בארנונה. הוא אומר לי 'הבטחת לי שאני מקבל דירה נקייה בלי חובות'".

דורי: "כיזם אתה הרבה פעמים חושב במה אני הולך להשקיע ופה המורכבות היא גדולה מאוד בגלל אותו מרובע - דיירים, עירייה, ממשלה ויזם. לא מדובר בהשקעה כספית, אלא במה אני הולך להשקיע את האנרגיה של הארגון. זו אנרגיה אין סופית. היום עובדים בדורי על חמישה פרויקטים של פינוי בינוי ומשקיעים בזה המון אנרגיה. שמתי אנשים מיוחדים בזה, כי אחרים ברחו כל פעם הצידה לפרויקטים חדשים. פרויקט חדש זה הכי נוח".

אלדור: "מה שאני אומרת בכל הוועדות המחוזיות, 'חבר'ה אל תקמצו בזכויות בנייה ליזמים'. תהיו רחבי לב שיהיה ליזמים יותר קל. אומרים לנו בוועדות מחוזיות ש-24 קומות זה הרבה לאוכלוסייה במעמד כזה. רגע, ואם ניתן 20 קומות זה לא יהיה צפוף? הרי האלטרנטיבה זה להשאיר את האנשים במצב הבסיסי. בכל הוועדות המחוזיות שהזמינו אותי לדבר אני ממש מתחננת, תהיו רחבי לב לפרויקטים ראשונים. כשתראו כבר 30 פרויקטים בארץ של התחדשות עירונית, אז תתחילו להגיד שזה אולי יותר מדי.

"מבחינת הסביבה האורבנית, ואני עוסקת בתכנון עשרות שנים, אין שום משמעות אם יוסיפו פחות או יותר 40 יחידות דיור. מוסיפים 300, זה לא משנה לאף אחד אם יוסיפו 340. וזה עניין של חיים ומוות לפרויקט. אם אנחנו כמדינה רוצים שפרויקטים האלה יתקיימו, אנחנו צריכים שהיזמים ירוויחו טוב".