עו"ד יצחק חג'ג': "לקבוצות הרכישה נכנסו כל מיני חאפרים"

"במהלך הלימודים וההתמחות שלי, במשרד פרופ' יובל לוי, לא חשבתי לעסוק בנדל"ן", מספר ל"גלובס" עורך הדין ויזם הנדל"ן יצחק חג'ג', ראש משרד עורכי הדין HBW-חג'ג', בוחניק ויינשטיין, ממשרדי הנדל"ן המובילים בישראל. "אחרי ההתמחות נשארתי לעבוד כעורך דין שכיר במשרד, והתברגתי בתיקים גדולים של מחלקת הליטיגציה והמחלקה המסחרית. אחד התיקים שטיפלתי בהם היה סכסוך בין השותפים של קלאב הוטל לוטראקי ביוון. עבדתי עליו מ-5:00 בבוקר ועד 23:00 בלילה כל יום. סביב זה, וסביב תיקים נוספים שטיפלתי בהם, נוצר לי קשר חזק עם אחד מבעלי קלאב הוטל, ניסים יניב, שגם היה יזם נדל"ן.

"יום אחד הוא בא אליי ואמר שיש לו כל מיני תיקי נדל"ן, שמטפל בהם משרד אחר, אבל הוא לא נהנה מהעבודה איתם כמו שהוא נהנה מהעבודה אתי, והוא היה רוצה שאטפל גם בנדל"ן שלהם. אמרתי לו 'השתגעת? דירת מגורים אני לא יודע למכור, איך אטפל בפרויקטים של 250 יחידות-דיור?', אז הוא אמר שהוא סומך עליי ושאנסה. ככה נכנסתי לנדל"ן. במשרד יובל לוי לא היתה אז מחלקת נדל"ן. הקמתי מאפס מחלקה, ותוך שנתיים היתה למחלקה פעילות מאוד ענפה, וכבר היו לי 4 עורכי דין ותיקים ממני שעבדו תחתיי".

היציאה לעצמאות

"אחרי שנתיים במשרד יובל לוי הפכתי לשותף נדל"ן", מספר חג'ג'. "השותפים במשרד התחייבו בפניי שתוך שנתיים הם יסכמו את ההכנסות של מחלקת נדל"ן ביחס לכלל ההכנסות במשרד, ואז אהפוך לשותף בכלל המשרד לפי ההכנסות שלי.

"בדצמבר 2003 הם היו אמורים לחשב את האחוזים שלי במשרד, אך בגלל שהסכום חצה את כל הגבולות ההגיוניים, הם לא התלהבו לעמוד בהתחייבות. באותו רגע אמרתי להם שאין טעם להיכנס למחלוקות האלה ושהחלטתי לעזוב. וכך, בשיא המיתון במשק, פתחתי את המשרד. זמן קצר אחר-כך הצטרף אליי שותפי, חן בוכניק, שעבד אתי במשרד יובל לוי, והיום אנחנו כבר מעסיקים 25 עורכי דין ו-5 מתמחים, ומדורגים בין 10 משרדי הנדל"ן המובילים בארץ".

קבוצות רכישה

לדברי חג'ג', "קצת לפני שעזבתי את משרד פרופ' יובל לוי, התחלתי גם את מה שנקרא היום קבוצת הרכישה הראשונה שלי. אז לא ידעתי שקוראים לזה קבוצת רכישה. פשוט רציתי לקנות פנטהאוז באזור הגוש הגדול בצפון תל-אביב, וזה הוביל אותי במקרה לפעילות שלי היום בתחום. כשהתחלתי לברר על דירות אמרו לי שפנטהאוז של 120 מטר יעלה לי 700 אלף דולר. הבנתי ש-120 מטר לא יספיק לאשתי ולילדינו, ושאני צריך שניים, אז מה אני אשלם 1.4 מיליון? עשיתי קצת חשבון כמה עולה הקרקע, בנייה וכל השאר, והגעתי למספרים של 350 אלף דולר, אז למה לוקחים לי 700 אלף?

"אמרתי לאחי, עידו, למה לא נבנה בניין בעצמנו, יחד עם עוד כמה חברים? והחלטנו ללכת על זה. כל מיני חברים, קרובי משפחה ושותפים במשרד שחיפשו דירות הצטרפו אלינו, מצאנו קרקע וקבלן וסגרנו עסקה. לא קראנו לזה קבוצת רכישה, ידענו רק שאנחנו כמה חבר'ה פרטיים שקונים קרקע ועושים בנייה עצמית. כך עשינו את הקבוצה הראשונה. יצרנו שם 4 פנטהאוזים שעלו פחות מ-360 אלף דולר.

"כשנודע לאנשים שעשינו את העסקה הזו, קיבלתי ריקושטים מכל העולם ואשתו, שאמרו 'איך לא אמרתם לנו', 'אנחנו משפחה', 'חברים', 'לקוח גדול', כל אחד בא עם הארגומנט שלו ורצה גם. לאור הביקוש הגדול הקמנו תוך ימים ספורים קבוצה נוספת. אחרי שארגנו עוד כמה קבוצות לבנייה עצמית, החלטנו לעשות מזה ביזנס. היום, עידו הוא המארגן של קבוצות רבות, ואני מספק שירותים משפטיים".

חאפרים

"אחת הבעיות בקבוצות רכישה, שמובילה להרבה ביקורת נגד התחום, היא העובדה שלתחום הזה נכנסו כל מיני חאפרים", אומר חג'ג'. "אני לא עוצם את העיניים ולא יושב במגדל השן. יש את הקבוצות הטובות והרציניות, שבהן אתה מקבל שירות, יחס ותמורה שהיא לאין ערוך עולה על כל תמורה שתקבל בחברה קבלנית, אבל לתחום הזה, במיוחד בתקופת המשבר שהחלה מספטמבר 2008, נכנסו הרבה גורמים נוספים שלא עסקו בו לפני כן. חלקם בסדר וחלקם לא. והבעיה היא עם אלה שלא.

"בגלל התופעה הזו, אנחנו תומכים מאוד ברגולציה של שר השיכון, שמתכוון להסדיר את השוק. זה תחום שתופס היום תאוצה, יותר ממחצית מהתחלות הבנייה בתל-אביב הן של קבוצות רכישה, ולכן חשוב שהתחום יהיה שקוף, הסיכונים יהיו גלויים, ולא יהיו בו כאלה שיתפסו טרמפ על ההצלחה ויכשילו את הענף. הטיפ שלי לאנשים שרוצים להצטרף לקבוצה זה 'תסתכלו מי המארגן'. אבל אסור לתקוף את כל קבוצות הרכישה ולהשמיד את התחום".

* הראיון המלא עם עו"ד יצחק חג'ג' - במהדורה המודפסת של "גלובס הערב".