קשה למצוא יזמים עם תיאבון להשקעות בשוק המשרדים המקומי

בזמן שכולם מדברים ומפמפמים את הפריחה והבאזז בשוק המגורים, קשה למצוא יזמים המעידים על תיאבון להשקעות בשוק המשרדים המקומי. כמו שתיאר זאת נתן חץ, מבעלי אלוני חץ ואמות, בסוף 2009, "היום בונים בתל אביב בקושי בניין וחצי למשרדים". להערכת חץ, הדבר יוביל למחסור בעוד שנה ולעליית מחירי המשרדים, על רקע ביקוש קשיח ל-120 עד 200 אלף מ"ר בשנה בתל אביב ובגוש דן.

מה כן? לאחרונה אנחנו נתקלים בתכנון ער למדיי של בנייני משרדים בתל אביב רבתי. השאלה המתבקשת היא האם ליזמים אכן יש תיאבון להקים כעת בנייני משרדים, או שהם מנצלים את התקופה הנוכחית לתכנון, כך שיגיעו מוכנים לפריחה שעומדת אולי בפתח.

הוועדות עמוסות

מעבר לתוכניות המוכרות שאושרו כבר לפני יותר משנה, כמו מגדלי המשרדים בציר המע"ר הצפוני בתל אביב, ומעבר לבניינים שהקמתם מתקדמת, כמו מגדל אלקו בדרך יגאל אלון בעיר ומגדל החזון שבקרית עתידים, מתגבשת לה דווקא תמונה מעודדת של תוכניות חדשות למשרדים שנידונו או שאושרו בחודשים האחרונים.

מבין אלה שלא מתביישות לתכנן נמצאת היום חברת משולם לוינשטיין, שבשליטת שאול לוטן. זו מתכננת מרכז משרדים והיי-טק בהיקף של כ-50 אלף מ"ר במתחם שנקר שבאזור התעשייה קרית אריה בפתח תקווה. התוכנית עברה את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה, ומוגשת בימים אלה לוועדה המחוזית.

אבל לוינשטיין לא לבד. בדיקה של תוכניות שנידונו בוועדות המקומיות ובוועדות המחוזיות של גוש דן בחצי השנה האחרונה מצביעה על מצבור יפה של תוכניות למשרדים שנאגרות בצנרת. ברחוב המסגר 42 בתל אביב, למשל, מתוכנן בניין משרדים בן 10 קומות במסגרת תוכנית שאושרה להפקדה בפברואר בוועדה המחוזית מחוז תל אביב. הבניין יקום במגרש בבעלות חברת פאן גרופ אינווסטמנטס של עציון יוסף, שעליה מופעל היום מגרש חנייה.

בנוסף, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב אמורה לדון בימים אלה בהתנגדויות לתוכנית סוזוקי שיוזמות חברת א. דורי, שבשליטת אורי ודורי וגזית גלוב, וחברת מכשירי תנועה המייבאת את סוזוקי לארץ. התוכנית חלה על מתחם ביצרון בתל אביב, התחום בין דרך יגאל אלון ורחוב יוסף בוקסנבאום, בשטח 5 דונם, בו קיים היום מוסך. היזמים מציעים מבנה לתעסוקה ולמשרדים של כ-20 קומות מעל קומת קרקע רחבה שייעודה תצוגה ומסחר.

וחזרה לרחוב המסגר בתל אביב. הוועדה המקומית תל אביב אישרה את תוכנית כדורי בתחילת מארס והמליצה על הפקדתה בוועדה המחוזית. תוכנית זו, של משפחת כדורי, בעלת חברת המאגר ב.נ.כ, חלה על מגרש ריק ומציעה מגדל בן 22 קומות המיועד בקומותיו העליונות לתעסוקה, למשרדים ולמלונאות ובקומת הקרקע למסחר.

עוד בתל אביב בחצי השנה האחרונה: הוועדה המקומית העבירה להפקדה במחוזית תוכנית של תוספת 6,000 מ"ר למגדל אביב בשדרות רוטשילד פינת נחלת בנימין; הפרויקט המשותף של האחים משה ויגאל גינדי וחברת גינדי החזקות בדרום הקריה לשני בנייני משרדים בני 30 קומות ו-60 אלף מ"ר מתקדמת לקראת היתרי בנייה; חברת הנדל"ן ויתניה קיבלה לאחרונה היתר חפירה ודיפון לפרויקט דלק מוטורס בלה-גארדיה, שכולל מרכז תצוגה לכלי רכב ומגדל משרדים בגובה 16 קומות ובשטח של 15,100 מ"ר בשלב ראשון ו-14 קומות נוספות בהמשך.

"הצלחה ידועה מראש"

אזור התעשייה קרית אריה בפתח תקווה, הסמוך לכביש 4 ולציר ז'בוטינסקי, מגרה היום את היזמים. מלבד לוינשטיין, גם חברת אולימפיה הציבורית, שבשליטת אוסקר כצנלסון, אלכס גור, חיים גוטרמן ויוסי בר, בונה על האזור. התוכנית ביוזמתה נידונה בוועדה המקומית בנובמבר ואושרה להפקדה בתנאים. התכנון מתייחס למתחם בן חמישה בניינים בני תשע קומות בשטח כולל של 33 אלף מ"ר, בין הרחובות הרב מלכה ובזל בקרית אריה. המתחם מיועד למשרדים, היי-טק ומסחר. כעת ממתינה החברה לנוסח פרסום שנמצא בסבב חתימות בעירייה לפני היתר והתוכנית היא לבצע את הפרויקט בשני שלבים, כששלב א' משווק כבר ב-70%.

לשאלה האם בתקופה הנוכחית תצא החברה לביצוע הפרויקט באופן מיידי או תמתין לתקופה טובה יותר, השיב מנכ"ל אולימפיה, יוסי בר, כי "בפרויקטים בארץ, כשאני מרגיש שאני יכול לצאת לשיווק ולביצוע אני עושה את זה תמיד. אצלי אין תקופה רעה. לפני שנתיים וחצי היה לנו ליד הקניון הגדול בפתח תקווה מגרש בן 10 דונם שבו עמדנו לבנות 22 אלף מ"ר מעל הקרקע ו-16 אלף מ"ר חניונים ואמרי לי שזו לא תקופה טובה. שאלתי מה זו תקופה רעה ואמרו לי שתקופה רעה היא תקופה שבה לא מצליחים לשווק. הלכתי לפי הראש שלי ואחרי ארבעה חודשים כל הפרויקט היה משווק עוד לפני קבלת ההיתר וראי זה פלא, לפני חודשיים נכנסנו והפרויקט קם כשהוא גמור ותוסס. זהו פרויקט 'פארק אולימפיה'. קצב השיווק היה כל כך טוב שגם לא הזדקקתי לליווי בנקאי, וזאת בתקופה שהוגדרה תקופה רעה בשוק. לכן המסקנה היא שזה לא משנה מהי התקופה, אלא משנה מיהי החברה שבונה ומשווקת. אנחנו משווקים באופן עצמאי ולא באמצעות גורמי חוץ. אנחנו לא הולכים על ריק, אלא על הצלחה ידועה מראש".

התיאבון לקרית אריה לא נגמר כאן. חברת קרסו נדל"ן מחזיקה בקרקע של 25 דונם בדרך אם המושבות פינת זבולון המר שבקרית אריה, עם זכויות בנייה מאושרות של כ-70 אלף מ"ר לפארק תעסוקה. התוכנית אושרה בוועדה המחוזית, החברה סיימה תכנון ראשוני וכעת היא מתמקדת בשיווק תוך שהיא מחפשת את הגוף הראשון שיהווה שוכר עוגן ויהווה טריגר להתחלת הבנייה.

מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, אומר כי "בשלב זה לא נתחיל לבנות באופן ספקולטיבי. לפי התב"ע ישנה אפשרות לבנייה של עד 20 קומות מעל הקרקע אבל יותר הגיוני שנלך על בינוי של 10 קומות במתחם אחד שיחולק לסגמנטים. המשתמשים באזורים כאלה הם בדרך כלל חברות ולא משרדים קטנים והן לרוב אוהבות קומות גדולות ובניינים שאינם גבוהים מדיי. היום ישנם דיבורים שמתייחסים לניצנים ראשונים של התאוששות, אבל אנחנו כרגע בדעה שלא הגענו לרמה כזו שניתן לבנות בנייה ספקולטיבית. כשנמצא את שוכר העוגן הראשון הוא יהיה מבחינתנו הטריגר להתחלת הפרויקט. לחילופין, בנייה ספקולטיבית תתאפשר רק אם יחול כזה שיפור במצב השוק שיצדיק את זה".

קרסו נדל"ן אף אוחזת בתוכנית בתל אביב, בין רחוב ריב"ל ויד חרוצים, למגדל בן 30 קומות למשרדים הנידון בוועדה המחוזית.

בקרית אריה מוצאים גם את רבוע כחול נדל"ן, שבשליטת דודי ויסמן, המתכננת הקמת מגדל משרדים להיי-טק ברחוב אפעל בהשקעה של 70 מיליון דולר. בנוסף תשפץ החברה נכס קיים בשטח הפרויקט, כך שהוא יכלול 14 אלף מ"ר למשרדים. היתר הבנייה לשיפוץ הבניין הקיים ניתן לא מכבר, אך כפי שכותבת החברה במצגת לשוק ההון בשבוע שעבר, "מימוש הבנייה יהיה לאחר איתור לקוחות קצה".

האדריכל אבנר ישר מעורב בתקופה זו בתכנונם של מספר פרויקטים למשרדים כמו ב.ס.ר 3 בבני ברק ובניין של משפחת ברונר בעיר, וכן תב"ע לארבעה בנייני משרדים בני 45 קומות בציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה של יזם מחו"ל, פרויקט המשרדים Sea View של פאנגאיה ישראל ואקרו נדל"ן בהרצליה פיתוח ופרויקט ויתניה בלה-גארדיה. "בפרוץ המשבר לא היה לאף אחד חשק לעשות כלום", הוא אומר, "אז היום המצב טוב יותר אבל אי אפשר לומר שהשוק הגיע לשלב העליות. השוק מתחיל להתעורר וכמו תמיד גל שיורד הוא אחר כך גל שעולה. אני לא חושב שבשלב זה היזמים מתחילים לבנות בניין בתקווה שיהיה בסדר. הבנקים לא נותנים מימון לפרויקטים שאין בהם לקוחות".

בהסתכלות רוחבית על ענף המשרדים מציין מנכ"ל אמות השקעות, אבי מוסלר, כי "היזמים מכינים תוכניות ושוקדים עליהן, אבל עוד לא נמצאים בסיטואציה של קבלת החלטה בקשר להתחלת הבנייה, מפני שכדי לצאת לבנייה באזור המרכז, שמתייחסת לפרויקטים עתירי הון והשקעות של מאות מיליונים, בדרך כלל היזמים היותר חלשים מחכים לפריחה מואצת בתחום שבו הם הולכים לבנות ולכן אנחנו עדים גם לתופעה שביציאה לבנייה היזמים מאבדים מומנטום ונופלים לתוך הסייקל של הירידות. בגלל שאמות נמצאת בתפוסות מאוד גבוהות ואין לה שטחים פנויים החברה מקדמת חלק מהפרויקט על מנת שתוכל להרחיב את המלאי שלה".

 פרויקט לה-גארדיה של ויתניה בתל אביב

 פארק התעסוקה המתוכנן של קרסו נדל

 פרויקט הסיטי בגבעתיים של יורוקום נדל

"ללא תלות בלקוח קצה"

במפת בנייני המשרדים של גוש דן לשנים הקרובות מככב שאול אלוביץ', הבעלים החדש של בזק, שלפני מספר ימים השלים את רכישת השליטה בה ב-6.5 מיליארד שקל. אלוביץ' לא הולך רק על העסקה הגדולה ביותר בתחום התקשורת בשנים האחרונות, אלא אף מאיים לגזול ממגדל משה אביב ברמת גן את תואר המגדל הגבוה ביותר בישראל. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב אישרה לפני חודשיים להפקדה את תוכנית הסיטי בגבעתיים בקרקע השייכת לחברת יורוקום נדל"ן שבשליטת אלוביץ'. הפרויקט יכלול שני בניינים לשימושים מעורבים שכוללים מלונאות, משרדים, מסחר ומגורים בהשקעה של כמיליארד שקל. בשטח התוכנית אושר מגדל שעיקרו משרדים, בשטח עיקרי של כ-84 אלף מ"ר, ובגובה של כ-70 קומות.

אבל פרויקט גרנדיוזי לא מספיק לאלוביץ'. ל"גלובס" נודע כי יורוקום נדל"ן אף מתכננת מגדל של כ-30 קומות בשטח של 27 אלף מ"ר בייעוד למשרדי היי-טק ברחוב דב פרידמן, סמוך לבורסת היהלומים, ברמת גן.

בדיקת תוכניות נוספות ברמת גן מעלה כי בחצי השנה האחרונה אושרה תוכנית בית אמות במתחם המחלבות, של חברת אמות השקעות לתוספת קומות וזכויות למגדל בגובה 44 קומות בדרך ז'בוטינסקי. כן אושרה תוכנית למגדל משולב של מגורים ומשרדים ביוזמת קופת חולים לאומית יחד עם גורמים פרטיים בין רחוב ביאליק ורחוב המעגל. בפברואר האחרון אושר מגדל קרשין של היזם שאול קרשין במתחם הראשונים בגובה של 28 קומות תעסוקה ומגורים. באותו החודש גם אושרה תוכנית בית הבונים במתחם הבורסה למגדל משרדים ומגורים ב-36 קומות של היזם יצחק רובין.

חברת מבני תעשייה, שבשליטת אליעזר פישמן, מתכננת בטווח הקצר לבנות מגדל משרדים של 11 אלף מ"ר במתחם מגדלי תל אביב ומתחם של 15 אלף מ"ר ביקנעם ואילו בטווח הארוך לבנות מתחמי משרדים באזור התעשייה הישן בפתח תקווה ובאור יהודה. "במבני תעשייה אנחנו מנתחים כל שוק שאנחנו נכנסים אליו בטווח מיידי של שנתיים או בטווח ארוך של חמש שנים", מציינת סמנכ"ל השיווק של מבני תעשייה מיכל בשור, "לאחר סקרים ולמידת צורכי השוק זיהינו צורך אמיתי לשטחים גדולים בתל אביב ודווקא ביקנעם. אנחנו מקווים לאכלס את המתחם ביקנעם ב-2012 ואת המשרדים במגדלי ת"א ב-2013, כשתחילת הבנייה ביקנעם תהיה בסביבות ספטמבר 2010 ובת"א בינואר 2011. כלומר לא תהיה הקפאת בנייה. במשרדים שלנו שוכרות חברות מהמובילות במשק אם זה אקרשטיין, בזק, סלקום. מהסקרים שלנו עולה שבכל גוש דן המורחב אין היום חברות שיכולות להציע שטחים גדולים להשכרה כמו 8,000 או 9,000 מ"ר. לשם כך אנחנו בונים את הפרויקט במגדלי ת"א, שם, כמו ביקנעם, נבנה ללא תלות בלקוח קצה, מה שאנחנו מכנים בחברה בנייה פרובוקטיבית".

שרון שוופי, מנכ"ל חברת גב ים, מציינת ש"אם חושבים על השנה שעברה, תקופה של מיתון היא זמן טוב להתעסק בתכנון. זה לא היה נכון מבחינת השוק לבנות, ורוב החברות נהגו באחריות כשבמיתון הן האטו ולא מיהרו לבנות. זוהי תקופה נכונה לניצול הזמן להגשת תוכניות והשבחת קרקעות קיימות. מה שבגב ים תמיד עשינו ועושים גם היום הוא שאנחנו בוחנים בכל מקום את מצב השוק. אם בשנה שעברה השוק היה קשה אז באמת לא התחלנו בבנייה מבלי להשכיר ללקוח מראש.

"עם זאת, לקראת סוף 2009, כשהשוק התחיל להתעורר והביקושים עלו, בנינו את פארק גב ים הרצליה צפון שהוא למשל פרויקט ללא השכרה ללקוח מראש. השוכרים נכנסים לאט לאט. באזורי ביקוש כמו הרצליה זה אפשרי להתחיל פרויקט ללא לקוח מראש. לעומת זאת, במודיעין אנחנו בונים מתחם שמושכר מראש ובחרנו שלא להתחילו בו בלי לקוח. בחולון אנחנו כרגע עדיין לא בונים, אלא מנהלים מגעים ומחפשים לקוחות".

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"