מה יגרום למחירי הדירות לרדת

אחת הסיבות העיקריות שגרמו להחלטה המפתיעה להעלות את הריבית הייתה החשש מהתפתחות בועה במחירי הנדל"ן. שר השיכון אומנם מבטיח השכם וערב כי טירוף הנדל"ן ייפסק. האוצר הביא נתונים על ירידת מחירים אולם נראה כי למרות שניכרת האטה בשוק הנדל"ן, אין עדיין סימנים לירידת מחירים ולמרות הירידה במספר העסקות, אלו שנחתמות שומרות על רמת מחירים גבוהה וזו באה לידי ביטוי במספרי הלמ"ס. בחודשים ינואר ופברואר אנו רואים המשך עלייה במחירי הדיור וגם מדד חודש מרץ שפורסם בשבוע שעבר חזר להצביע על עליית מחירי הדיור. עליות אלו יהיו קרוב לודאי במוקד הדיון הקרוב בבנק ישראל בעניין החלטת הריבית לחודש מאי וזאת הסיבה שהסיכוי להעלאת הריבית זהה לחלוטין לסיכוי להשארתה ברמתה הנוכחית.

מדוע זה קורה על אף הבטחותיהם של ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר השיכון אריאל אטיאס שהמחירים ירדו ? די ברור כי מדובר בשילוב של קוצר רוח של הציבור שאינו מקבל את העובדה שתהליכים בהם החל לנקוט הצמד "ביביטיאס" אינם יכולים להבשיל בן לילה, יחד עם ההכרה שהמערכת המסואבת של הבירוקרטיה הישראלית חייבת לעבור טיפול שורש על מנת שתהליכים אלו יוכלו לדלג מעל חומות רבות החל מהמינהל, דרך הועדות המחוזיות והמקומיות ועד המערכת המשפטית ולציבור אין אמונה שכך יקרה.

לא נותר לנו אלא לקנא כשאנו קוראים את הידיעה הבאה- "סין מנסה לבלום את בועת הנדל"ן. הפסיקה מתן הלוואות לרוכשי בתים בפעם השלישית. בנוסף יושעו הלוואות לאלה שלא מתגוררים בעיר בה הם רוכשים בית". צעד זה מצטרף לשורה של צעדים שננקטו בסין בענף הנדל"ן בשנים האחרונות, צעדים שמטילים מגבלות אמת ונלחמים בבועה או צעדים שפועלים לטובת רווחת הכלל על חשבון הפרט וכוללים מחיקה של שכונות שלמות ובניית מגדלים במקומם. גם בהונג קונג פעלו במישור זה בשיטה דומה.

וכאן אצלנו, הס מלהזכיר. רק מתחילים לדבר על הטלת מס צודק לחלוטין על דירות להשקעה שיקטין את העיוות הגדול בין אפיקי השקעה שונים וכבר קמים האינטרסנטים, זועקים זעקות שבר וגודעים את הענף בעודו צעיר. מאפשרים לכל מתעשר שהצטרף לרשימת 1,000 העשירים לרכוש כמה דירות שירצה,לרשום אותן על שם הילדים, הסבתא והדודה ואחר כך מתפלאים מדוע סטודנטים בבאר שבע נאלצים לשלם מחירי עושק לדירות אותן הם שוכרים. מגלגלים עיניים לשמיים ושואלים איך הפכה תל אביב לעיר לעשירים בלבד אבל במקום לשפוט שיפוט מהיר ולקנוס בסכומי עתק 3 מחלקי דירות ביום(מתוך מאות אם לא אלפים שעשו זאת !), אנו שומעים על פסק דין כזה אחת לששה חודשים. ואם בתל אביב עסקינן, לא היינו צריכים את תזכורת פרשת הולילנד. כמה וכמה מגדלים בודדים שניבנו בלב שכונה שהבנייה בה נמוכה מעלים מיד את השאלה איך דווקא כאן,בפינת רחוב זה ואחר , קיבלו אישורים להקמת מפלצת כזאת ? התשובה, כך נראה, די ברורה.

אני מסתובב בצפון תל אביב, לא יכול שלא להתפעם מהבנייה "המדהימה" של רכבות בנות חמישים ושישים שנה. צינורות שחורים משתלשלים מהקירות, דוודים, מרזבים צלחות לווין ומזגנים חלודים, יוצרים מונומנט ארכיטקטוני מהמם ובמקום להרוס את כל הזוועה הזאת ולבנות הכל מן היסוד עם חניות תת קרקעיות וכבישים רחבים מתווכחים שנים על יישום תמא 38 שתוסיף עוד קומה או שניים למבנה המזעזע וכמובן שלא תועיל במאומה לירידת מחירים.

את זכויות הפרט אי אפשר לרמוס ועל כן לא ייתכן שיציעו לדיירים בצפון תל אביב להתפנות באופן זמני ולקבל 700 דולר לחודש עבור שכר דירה. מצד שני לא ייתכן שמערכת המשפט תיתן לדייר אחד בשכונת נווה שרת או בעל מגרש בנווה גן לעשות צחוק משכונה שלמה ברצונו "לסחוט" עוד ועוד כסף.

אז מה כן? הא לכם רעיון. ניקח לדוגמא את תל-אביב ואפשר ליישם זאת בכל מקום אחר. על הרשות המקומית, יחד עם המינהל והאוצר(לא אכנס לחלוקת התקציב מפאת קוצר היריעה) לבנות על קרקע בסמוך לגדות הירקון או ברדיוס הקרוב אליו מתחם עירוני ובו 1000 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים. המתחם יהיה בבעלות המדינה והרשות כמובן. מרבית הבניינים בצפון תל אביב הישנה(מדרום לירקון) מאכלסים כ-15 בתי אב בממוצע. אפשר לפנות מתחמים של 70 בניינים בכל "סיבוב",להעביר את הדיירים באופן זמני למתחם בבעלות המדינה, לקחת מקטעים מהצפון לכיוון דרום על מנת שתוך כדי התהליך תשופר גם תשתית הכבישים, להרוס את המבנים הקיימים ולהקים במקומם 40-50 מגדלים בני 40 קומות עם מרתפי חנייה והרי לכם על אותו שטח 8000 יחידות דיור במקום 1000(7000 לאחר שכל דייר שפונה יקבל דירה חדשה )עם שטח נוסף להרחבת כבישים ופתרון למצוקת החניה הבלתי נגמרת של תל אביב. תוספת המיסים לרשויות תכסה מהר מאד את עלות בניית המתחם העירוני ובא לציון גואל.

יישום נכון של התכנית דורש שיתוף פעולה של כל הגורמים - המשפטיים שיאפשרו פינוי מיידי של סרבנים (טובת הכלל חייבת לבוא לפני טובת הפרט כל עוד לא רומסים אותו ובסוף התהליך ישופר מצבו משמעותית) וכמובן המוניציפאליים והממשלתיים שיאכפו בנייה בסטנדרט שווה לכל נפש(לא הסטנדרט של "פארק צמרת") ופיזור בין קבלנים רבים שיחויבו בבניה מהירה ומרוכזת על מנת שכל מקטע כזה ייבנה בחמש שנים ולא חמש עשרה.

אז במקום לבכות מדוע לזוג ישראלי צעיר לוקח 30 שנה להגיע לדירה תלמדו מהסינים- פחות דיבורים,יותר מעשים.

יוסי פרנק- יועץ פיננסי ומנכ"ל אנרג'י פייננס

Rika40@012.net.il

אשמח להמשיך את הדיון עמכם במשך כל השבוע.בטור דעות תחת הכותרת "המדוברות ביותר" תוכלו בדרך כלל להמשיך לתקשר עימי

החומר הכלול בסקירה זו ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה במניות/מט"ח ו/או מכשירים פיננסיים נשוא סקירה זו בפרט או בתחום הנגזרים בכלל. סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.