שלוש שנים לאחר פקיעת הבועה בשוק הנדל"ן האמריקני, ניתן לבשר על סממנים ראשונים להתייצבות, אך הדרך למעלה עדיין רחוקה. עם זאת, משקיעים שמעוניינים להגדיל את החשיפה בתיק שלהם לגורמי סיכון יכולים למצוא בשוק הזה הזדמנויות גדולות. בעזרת קובי שגב, מנכ"ל יובנק קרנות נאמנות, ובני מוזס, מנכ"ל כוון בית השקעות, אנו מנסים לבחון כיצד כדאי להיחשף לשוק הזה.
"שוק הנדל"ן האמריקני הגיע למצב של התייצבות", אומר שגב. "מצבו עדיין לא טוב, אולם אנחנו מזהים הפסקה במגמת ירידת המחירים, ותהליך איטי של שווי משקל בין קונים למוכרים שישאיר את המחירים ברמתם הנוכחית, עד לסיום תהליך ה-deleveraging (הקטנת המינופים, ר.ב.) שבמסגרתו יימכרו בתים מעוקלים מכונסי הנכסים, וסך האשראי לדיור יקטן".
שגב מוסיף כי כשתסתיים התקופה שמאופיינת בהתחלות בנייה מועטות, יגבר לחץ הקונים כתוצאה מהגידול הטבעי באוכלוסייה, ושוק הנדל"ן עשוי לשוב למצב של שוק נורמלי.
שוני בין האזורים
מוזס מצידו מפרק את השוק לגורמים ואינו מסתכל עליו כעל מקשה אחת. "מה שמאפיין יותר מכל את סביבת ההשקעה בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים הוא שישנה שונות רבה בתבנית המחירים באזורים גיאוגרפיים שונים בארה"ב", הוא אומר. "תת הסקטור המעניין ביותר עבור המשקיעים הוא זה המכיל את החברות שבונות נדל"ן למגורים, בעיקר לזוגות צעירים, שזוכות לתמריצים וסיוע מהממשל האמריקני".
"מצד הביקושים, מחפשי המציאות מכל העולם מבינים שמחירי הנדל"ן בארה"ב הם מחירי הזדמנות לכל דבר", ממשיך שגב. "מצד ההיצעים, יש גורמים רבים שלא מאפשרים למחירים לעלות נכון לעכשיו, ויתרה מזאת ישנם גורמים נוספים ותהליכים המתרחשים כעת, שעד שלא יסתיימו לא יאפשרו עליית מחירים בשוק".
על התהליכים הללו, שבסופו של דבר יובילו לעליית המחירים המיוחלת, מרחיב מוזס. "הפעילות בשוק הנדל"ן הולכת לגדול כתוצאה ממספר סיבות", הוא גורס. "הראשונה שבהן היא התאוששות שוק העבודה שמגדילה את האפשרויות להרחבת סעיף הוצאות הנדל"ן במשק הבית". סיבה נוספת, לדבריו, היא העלייה במכירות הקמעונאיות והגידול המשמעותי במכירת כלי רכב חדשים, שמוכיחים כי הצרכן האמריקני מגדיל את ההוצאות "כך שסביר להניח שהמשך המגמה יביא לגידול גם במכירות הבתים".
מוזס מציין עוד כי מחירי הבתים חזרו לרמתם לפני שש שנים וכי בשילוב עם הריבית הנמוכה על משכנתאות, נתונים אלו מהווים זרז לעסקאות נדל"ן, ככל שתימשך יציאת המשק האמריקני מהמיתון. בהקשר זה הוא מזכיר גם את תוכניות הסיוע של הממשל האמריקני, שטרם הסתיימו, ומעודדות את האמריקנים לרכוש בתים חדשים.
ההשלכה על המשקיעים בשוק ההון היא בסוג המניות המומלצות להשקעה בתחום. "המניות המעניינות להשקעה הן אלו שמחזיקות מלאי בתים וקרקעות באיזורי הביקוש ואלו המציגות במאזניהן שיפור ביחסי הנזילות, כך שיש להן נזילות מספקת על מנת לנצל את ההזדמנויות לרכישת קרקעות ונכסי נדל"ן מחברות חזקות פחות", אומר מוזס. בנוסף, הוא מציין, יש יתרון לחברות שמוכרות בתים המיועדים לרוכשים צעירים שזהו ביתם הראשון והם נהנים ממקסימום הסיוע הממשלתי.
חמש המומלצות
אז מי הן המניות שעונות על ההגדרות הללו? אחת המניות עליה ממליץ מוזס היא KB Home , ש-45% ממכירותיה מגיעות מאזור מערב ארה"ב ובעיקר ממדינת קליפורניה. החברה מחזיקה במזומנים ושווי מזומנים בסך של כ-1.17 מיליארד דולר ומתעתדת להוציא השנה כ-600 מיליון דולר מתוכן על רכישת קרקעות. תשואת הדיבידנד שמציעה המניה אמנם נמוכה יחסית, ועומדת על כ-1.5%, אך עבור מניית נדל"ן מדובר בתשואה הולמת.
מניית .Lenner Corp היא מניה נוספת שנמצאת בסל ההמלצות של מוזס. החברה מציגה לאחרונה שיפור ברווחיות הודות לחיסכון בעלויות, וכן שיפור במכירות באזורי הביקוש בהם היא פעילה. מוזס מציין כי החברה הוציאה ברבעון האחרון של 2009 כ-154 מיליון דולר על רכישת קרקע לבניית 3,300 יחידות דיור חדשות, והיא מחזיקה במזומנים בסך 1.3 מיליארד דולר.
החברה האחרונה עליה הוא ממליץ היא Ryland Group (סימול: RYL), ש-27% ממכירותיה הן בטקסס, משוקי הנדל"ן החזקים בארה"ב. לדברי מוזס, החברה מחזיקה מלאי קרקעות נמוך מזה של המתחרות, אך מנגד יש לה 350 מיליון דולר נזילים, שמיועדים לרכישת נכסים טובים ממוכרים במצוקה.
שגב מצידו ממליץ על חברת Equity Residential שהיא למעשה קרן ריט המשקיעה בנדל"ן למגורים בארה"ב. הקרן נשלטת על ידי איל הנדל"ן סם זל, ונסחרת בבורסה לפי שווי של 11.5 מיליארד דולר.
מניה נוספת עליה ממליץ שגב היא זו של חברת Avalonbay , שעוסקת בנדל"ן למגורים בלבד, ונסחרת בשווי של 7.5 מיליארד דולר. החברה, בדומה לקרן הריט שמעליה, רוכשת מתחמי דיור להשכרה ותזרים המזומנים שלה מגיע מפעילות זו.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
