עו"ד דיויד אמיד: "עסקת השוק הסיטונאי היא עסקת העשור"

לפני 15 שנה התבקש עו"ד דיויד אמיד, אז עורך דין מתחיל במשרד שרגא בירן, לגשת למשרדים הישנים של תנובה ברחוב דניאל פריש בתל-אביב (כיום ממוקמים במתחם הסינמה סיטי בגלילות) ולאסוף מאחד מ"זקני השבט" של תנובה מעטפה ובה המסמכים הבסיסיים של מתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב. באותו ערב, כשהוא התיישב לקרוא את החומר שקיבל, הוא לא דמיין לרגע שרק בשנת 2010 הוא יוכל לסמן "וי" על מכירת חלקו הראשון של המתחם לקבוצת גינדי השקעות והריבוע נדל"ן.

אמיד ייצג את חברת השוק הסיטונאי, הכוללת את תנובה, את עיריית תל-אביב ואת הסוחרים. הוא מלווה את הפרויקט מראשיתו - החל משינויי הייעוד, דרך הטיפול בתב"ע, פינוי השוק מהסוחרים, הכנת המכרז, פרסום מכרז ראשון והקפאתו בשל המשבר הכלכלי, פרסום המכרז השני, ניהול המשא-ומתן מול הקבוצות המתמודדות, הכנת הסכמי המכר ועד לחתימה על עסקת בהיקף של כ-1.5 מיליארד שקל לפני קצת יותר משבוע.

"מהרגע הראשון הבנתי שזו משימה אדירה", אומר אמיד היום, כשיש לו פרספקטיבה קצת אחרת מזו שהיתה לו כעורך דין צעיר, עם ותק של פחות משנה, כשהחל את הטיפול בתיק. "מאז שנות ה-60 ועד שנות ה-90, במשך 30 שנה, המדינה ניסתה להוביל למהלך של פינוי השוק הסיטונאי מתל-אביב - ונכשלה פעם אחר פעם. היה ברור שזה חתיכת מבצע, ואני מאוד גאה בו".

לאמיד יש במה להתגאות. ראשית, הוא חתום על עסקת נדל"ן ענקית, שרבים חזו שמעולם לא תצליח להגיע למימוש בשל מורכבותה, אך חשוב מכך, לתחושתו, הוא שותף משמעותי בשינוי פני העיר תל-אביב.

"בראש ובראשונה אני גאה בעובדה שיש פה מהלך אורבני אדיר. מה שחולל המהלך של השוק הסיטונאי זה בעצם להפוך את דרום העיר לצפון. כל האזור הזה של תל-אביב, רחוב המסגר, דרך פתח-תקווה, החשמונאים וקרליבך, השתנו לחלוטין בעקבות פינוי השוק הסיטונאי. היום זה נראה טבעי שהולכת לצמוח שם שכונה ושיש שם הרבה פרויקטים בסביבה. אבל בעבר, זה היה חצוף לחשוב שאפשר ליזום שם פרויקט מגורים ושדווקא השוק הפרטי יצליח להוציא מהמתחם את השוק הסיטונאי, מה שלא הצליחה המדינה לעשות 30 שנה. זה משולש של 60 דונם באמצע העיר, בתוך הרובע שנקרא לב העיר. כל הפיתוח בקריה, ברחוב הארבעה ודרומה נעצר בגלל הפקק והמורסה הזאת. בסופו של דבר זה דגם קלאסי להתחדשות עירונית במיטבה. הלב הפועם של העיר תל-אביב נדד דרומה".

* הכל בזכות פינוי השוק הסיטונאי?

"לולא הפינוי של השוק הסיטונאי כל גלי ההדף האלה מסביבו לא היו יכולים להתרחש. אף אחד לא היה קונה דירה בפרויקט 'סרונה' כשמדי מוצאי שבת הרחובות חשמונאים, קרליבך ודרך פתח-תקווה סגורים במשאיות, בחיים לא".

היד המכוונת

אמיד (42), שהצטרף למשרד בירן לפני 17 שנים כמתמחה, משמש כיום כשותף מנהל וכמרכז תחומי הנדל"ן במשרד (שינויי יעוד ופיתוח, התחדשות עירונית, מגורים, קמפוסי משרדים ומסחר).

מי שמכיר את עסקת הענק במתחם השוק הסיטונאי מבפנים יודע שהיד המכוונת את התיק בשנים האחרונות, ומי שהביא אותו לגמר הלכה למעשה, היה עו"ד אמיד. ולמרות זאת, לאורך השנים, מי שהיה בחזית הבמה - התקשורתית לפחות - היה עו"ד שרגא בירן, ה"בוס" והשותף שלו למשרד.

אמיד מצידו ממש לא מוטרד מכך שנותר בצל התקשורתי, ומסביר כי יישם בהנאה את החזון שהתווה מאמנו בהתמחות ושותפו בהווה, בירן. "גיבוש החזון האורבני והפרוגרמה התכנונית, הנחת היסודות האסטרטגיים כמו גם יצירת הקונצנזוס הלאומי והעירוני למהלך, שלא היה טריוויאלי כלל לפני 15 שנה - כולם של שרגא.

"פירוט העבודה התכנונית והמשפטית, כלל מערך החוזי והפנים תאגידי, יחסי העירייה והחברה והיחסים שבין בעלי הזכויות השונים בתוך החברה - טופלו על-ידי. לאורך כל השנים המשרד ייצג את חברת השוק הסיטונאי בכל ההליכים המשפטיים בבתי המשפט ובמוסדות התכנון, לרבות התנגדויות, עררים, צווי מניעה, תביעות כספיות ושלל הליכים משפטיים שפרויקט מסוג זה נתקל בו במשך שנות קידומו".

במהלך השבועות שקדמו לחתימה ישבו במשרדו של אמיד צמרת עורכי הדין של הנדל"ן בישראל, בהם שותפים במשרד מ. פירון וממשרד גולדפרב, עורך דין מהייעוץ המשפטי של עיריית תל-אביב (מינהלת המחלקה האזרחית), וגם עורכי דין צעירים העובדים "מאחורי הקלעים".

ימים ולילות רצופים הם נשאו ונתנו, והשמינו מרוב אכילת סנדביצ'ים. המטרה שאיחדה את כולם היתה לפצח את הפרויקט ולהביא אותו לנקודת הסיום בזמן. "האתגר הכי גדול בעניין הזה היה ריבוי האינטרסים הסבוך וריבוי הסוגיות המימוניות והתכנוניות. האתגר שלי היה להביא את הספינה העצומה הזו אל היעד", אומר אמיד.

פסגה מקצועית

"היו משברים ועליות ומורדות, כולל של הרגע האחרון לפני החתימה, אבל עמידה איתנה של מקבלי ההחלטות, לצד הרבה גמישות מחשבתית ויצירתיות משפטית, גם מצד עורכי דין מהשורה הראשונה שעמדו מולי, הם אלה שהביאו את העסקה לגמר. זו פסגה מקצועית לכל מי שהיה סביב השולחן בנושא הזה, ובעיקר לי ולצוות המשרד שלי. מעבר לכך, ללא מנהיגותם וההתגייסות המוחלטת שלהם ראשי עיריית תל-אביב, בעיקר המנכ"ל מנחם לייבה ומנהל אגף נכסים אלי לוי, קשה לראות כיצד העסקה היתה יוצאת לפועל".

* למה לקח כל-כך הרבה זמן לסגור את העסקה?

"זאת עסקת העשור. כמות המורכבות פה היא לא נתפסת. יש לך שותף שהוא עירייה, ושותף שהוא חברת שוק שמורכבת מ-150 בעלי מניות קטנים ותנובה כבעלי שליטה, ויש לך מתמודדים שונים ואת משרד הפנים על הראש, ואת הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. עם כל הצניעות, לולא אנחנו כמנוע מרכזי שמחולל את כל הדבר הזה מסביבו, כל הסבך הזה בחיים לא היה קם והולך על הרגליים. זה לתפור ולתפור כל היום וכל הלילה".

ובלי כל הצניעות, גם שכר-הטרחה שקיבל המשרד על העסקה היווה תמריץ משמעותי להביאה לסיום. מזה זמן שעיקר עבודת המשרד בתחום פרויקטי הנדל"ן מותנית על בסיס הצלחה: אם הפרויקט הצליח - המשרד מקבל את חלקו. עד ההצלחה - המשרד לא מקבל תמורה על עבודתו. אם הפרויקט לא הצליח - גם שכר-הטרחה נעלם באופק יחד עם הכישלון. בהתחשב בסביבת התכנון והקניין במדינת ישראל, משמעות הדבר היא אורך נשימה עצום ומסירות מוחלטת לכל פרויקט.

יצירת שכונה

במקרה הזה זה השתלם. "עבור 15 שנות עבודה ללא תשלום ובהתקשרות על בסיס הצלחה בלבד, המשרד הינו הבעלים של 6% מהשוק הסיטונאי. מדובר במתכונת התקשרות שאנו גאים בה, שכן היא מבוססת על אחידות אינטרסים מוחלטת עם הלקוח", אומר אמיד.

אגב, זו לא העסקה היחידה שבה נטל אמיד את הסיכון שבעבודה על בסיס הצלחה. לצד השוק הסיטונאי, הצליח אמיד להשיג הישגים עסקיים וכספיים עבור משרדו בשורה של עסקות בהן עבד ללא תמורה כספית, ביניהן עסקת קיבוץ גליל-ים, רחובות החדשה, חדרה החדשה, רחובות ההולנדית, מחלבת תנובה תל-אביב, כפר מל"ל, שוק סיטונאי חיפה ועוד.

"אני גאה להיות שותף ביצירת השכונה האחרונה המשמעותית של תל-אביב ובשינוי האדיר שהצלחנו להביא ללב העיר", הוא מסכם. "זו פסגה מקצועית בכל קנה-מידה".

"רפורמת התכנון של ביבי לא תעזור לאדם הבודד"

בשעה שקונים ומשקיעים פוטנציאליים בשוק הנדל"ן ממתינים בקוצר-רוח להתפוצצות בועת המחירים בישראל, אמיד מפוצץ להם את הבועה התפיסתית. "המילה בועה לא רלוונטית בישראל בכלל. השוק הוא משוכלל, אבל בסוף-בסוף יש כמה נתונים בסיסים שלא מאפשרים למחירים בארץ להתמתן. בראש ובראשונה אין מספיק מלאי של קרקעות שמתוכננות ושמשווקות, ושנית המערכת התכנונית והקניינית בארץ היא מהגרועות בעולם. זה לא נתפס שזה המצב במדינת ישראל, אך זו המציאות העגומה", אומר אמיד.

* הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שמוביל ראש הממשלה בנימין נתניהו לא תשפר את המצב?

"לא. רפורמת התכנון והבנייה וכל הקשקושים האלה - הכל טוב ונחמד - תעשה רק דבר אחד: היא מטיבה בעיקר עם רשויות המדינה בפרויקטים התשתיתיים שלהן. זאת אומרת שיהיה יותר קל לסלול כביש ויהיה יותר קל לחצוב מנהרה עבור רכבת, אבל לאזרח הפשוט הרפורמה לא עוזרת בכלל".

* מה הבעיה?

"כל הליך התכנון בבסיסו לא משתנה. כל הגישה שאומרת שיש לך היררכיה של המועצה הארצית על ועדות המשנה שלה, הוועדה לשמירה קרקע חקלאית והוועדה למיסוי, ועדה כזאת וועדה אחרת, ויש סמכות למחוזות ולוועדות המקומיות - נשארת אותו הדבר. כל אימת שהדבר הזה יימשך, אני לא מאמין שתהיה תקומה לעניין".

אמיד מדגים: "במרוצת השנים קוצרו המועדים שבהם נדרשות ועדות התכנון לעמוד. כך, נקצבו מועדים לאישור תוכניות מגמר שמיעת התנגדויות בהן ולאחר מכן מועדים מאישור תוכנית ועד פרסומה למתן תוקף בפועל. אלא שקציבת המועדים לא הואילה במאום, נכון להיום, והדבר משול למתן משככי כאבים לחולה במחלה סופנית".

עוד בעיה שאמיד מעלה, היא בעיית ניגוד העניינים הקיים ביישום הרפורמה. "לא יכול להיות שקומץ של אנשים, אותם אנשים עצמם שאמורים לבצע את הרפורמה, הם גם אלה שמקיימים את המערכת הזאת שנים. מינהל מקרקעי ישראל הוא מי שמוביל את הרפורמה ומי שאמור ליישם את כל הכללים האלה. זה מאוד-מאוד בעייתי. זאת שאלה גדולה מאוד האם ארגון יכול לעשות רפורמה בתוך עצמו".