השפעת העוף הצלוי על הנדל"ן

משפחת הארפורד עברה לא מזמן לגור באזור עגמומי למדי בשכונת האקני במזרח לונדון. לא רחוק מדלתנו האחורית אפשר למצוא "מכון בריאות", שווארמייה, מזללת עוף צלוי וסוכנות הימורים, שלא לדבר על זרי הפרחים המונחים בפינת הרחוב לזכר הצעיר שנורה למוות לא מזמן מחוץ למועדון מקומי. מול הדלת הקדמית עומדת שורת מכוניות נטושות, ששייכות למוסך שממול ולמוסך שמעבר לפינה. מעדניות, לעומת זאת, אין.

ערים גדולות הן שילוב של אורות מנצנצים וגורדי שחקים - וגם של חספוס ולכלוך. מבחינה טכנית מדובר באסופת השפעות חיצוניות, כלומר עלויות או רווחים שמשפיעים על המשקיפים מן הצד. אלה מכם שנכחו כבר בכמה הרצאות בנושאי כלכלה יזכרו בוודאי את הדוגמה הקלאסית: זיהום ממפעל כלשהו, שפוגע בחוות הדגים השוכנת במורד הנהר.

השכונה הצנועה שבה אני מתגורר מוכיחה כי ההשפעות החיצוניות מגיעות בשלל גדלים וצורות. שאלתי את סוכנת הנדל"ן אן קרל מה באמת היה מוריד את הערך של ביתי. תשובתה נשמעה כאילו הקריאה מתוך דפי הזהב השכונתיים: פאבים עם רישיון להגשת אלכוהול בשעה מאוחרת, מסעדות המספקות שירותי טייק אוויי, מוסכים, "מכוני בריאות" וסוכנויות הימורים. היא אמנם לא הזכירה מאורות קראק, אבל נדמה לי שגם הן לא מוסיפות לערך הנדל"ן.

מחירי הבתים הם אומדנים נהדרים להשפעות חיצוניות כאלה, משום שהם מהווים מעין תקציר של כל מה שהקונים הפוטנציאליים חושבים שיגרום להם אושר או עצב. מדובר בשיפוט מסובך מאוד, כפי שכולנו יודעים מניסיוננו. קרל סיפרה לי על מקרה שבו בית יפהפה בשכונת איזלינגטון איבד מספר קונים אפשריים ברגע שהתברר שהפאב השוכן שני בתים לידו עשוי לקבל רישיון לפעילות עד שעה מאוחרת.

נדמה שההשפעה היא כל-כך מקומית, עד שבית דומה ששוכן שלושה בתים לידו לא הושפע מהנושא בכלל. אפשר להעריך את האובדן למוכר הבית הקרוב בכ-5% - וכשהבית שווה מיליון ליש"ט אז מדובר בכ-50 ליש"ט לשבוע, לנצח. בינתיים, האנשים ברחוב הסמוך שילמו יותר, ולא פחות, עבור הגישה הנוחה לפאב השכונתי.

כלכלנים הציעו באופן היסטורי שני פתרונות לבעיית ההשפעות החיצוניות: הראשון הוא מס שירפה את ידי בעלי העסקים מהתנהגות בלתי נעימה. רעיון המיסוי-במקום-ענישה נובע מהמחשבה שלפיה אם מזללת העוף יכולה להמשיך לפעול, למרות המס הכבד, נראה שהלקוחות מעריכים את העוף הצלוי שלה יותר משאני מעריך את האוויר נטול ניחוח השומן השרוף בחצר האחורית שלי.

הפתרון השני הוא משא ומתן. אני יכול לשלם לעובדי המוסך שיזיזו את המכוניות הנטושות, או לבעלי "מכון הבריאות" כדי שיהפוך למכון בריאות אמיתי. רוכש הבית באיזלינגטון יכול היה להציע לבעלי הפאב 50 ליש"ט בשבוע כדי שיסגרו את העסק בשעה 11 בלילה. בעל הפאב היה מסכים, מן הסתם, כל עוד הכנסותיו משעות הלילה המאוחרות היו צנועות יחסית, או דוחה אותה על הסף לו הכנסותיו היו גבוהות. העסקות הפרטיות היו מובילות למצב שבו מספר האנשים הרב ביותר היה מרוויח הכי הרבה.

אבל נדמה שאף אחד מהפתרונות הללו אינו יעיל לחלוטין. המיסוי נוטה להיות מסורבל, בייחוד כשמי שאחראי עליו זאת העירייה המרוחקת. ניהול משא ומתן אפשרי אמנם - ברמת העיקרון, אבל למעשה בדרך כלל הוא לא. מה הפלא שהחיים בעיר מתישים.

הדבר המפתיע הוא שבשקלול הכול, ההשפעות החיצוניות בעיר הן גם חיוביות: המגוון האנושי, הקרבה לחברים, האפשרות ליהנות מחיי תרבות עשירים. אנחנו יודעים זאת משום שלרוב המשכורות בעיר לא התעדכנו לפי יוקר המחיה בעיר: השכר שתקבלו תמורת אותה עבודה בערי שדה תאפשר לכם לקנות יותר דברים, אפילו כאשר השכר נמוך יותר.

לו באמת היו הערים מקומות כה עגומים, הרי שכולנו כבר היינו אמורים לעזוב. מתברר שאנשים עוברים ללונדון לא בשביל לחפש את מזלם, אלא דווקא בשביל ליהנות מהדברים שהכסף לא יכול לקנות.