תהליך בועתי בשוק הנדל"ן

"אין בועת נדל"ן בישראל, יש עליית מחירים אמיתית"
(שר האוצר יובל שטייניץ, לפני כשבוע)

איזו מין אמירה זו? ברור שעליית המחירים היא "אמיתית". כל מי שקונה דירה מרגיש על בשרו עד כמה המחיר "אמיתי". כל מחיר שוק, בכל רגע נתון, בין אם בשוקי המניות ובין אם בשוקי הנדל"ן או בשוקי הסחורות, הוא מחיר "אמיתי". נותנים מזומנים ומקבלים נכס. הכול "אמיתי". השאלה היא אם ה"אמיתי" הזה הוא ריאלי.

ובכן, אנחנו מפנים את שר האוצר היישר לדו"ח בנק ישראל האחרון, שהפרק בו על שוק הנדל"ן נדחק הצדה בטררם של חגיגות הריכוזיות. בנק ישראל קובע במפורש שמחירי הדירות "עלו עלייה ניכרת, חריגה במונחים היסטוריים... עליית המחירים בישראל בולטת בכיוונה ובעוצמתה". ויש לנו גם במה להתגאות, אנחנו בחברה מצומצמת: לבד מישראל, רק שווייץ ואוסטרליה חוו עליית מחירים בשנתיים האחרונות.

 אלי ציפורי מחירי הדיור

סטנלי מסתובב סחור סחור

למעשה, בנק ישראל מודה בדו"ח שלו ב"אשמתו" למצב בשוק הנדל"ן. הוא מדבר על קשיחות ההיצע בטווח הקצר בשוק הנדל"ן כזרז לעליות, אך גם על ה"תמסורת המלאה מהמדיניות המוניטרית להלוואות המגובות במשכנתא שהמריצה את עליית המחירים". במילים פשוטות יותר, הנסיקה בעליית המחירים בשוק הנדל"ן החלה מיד לאחר הורדת הריבית המוניטרית לרמה אפסית ברבעון הראשון של 2009. אז חלק גדול מהרכישות היה של דירות להשקעה, בחיפוש אחרי תשואה אלטרנטיבית.

לבנק ישראל ולפישר יש אינטרס ברור מאוד שלא להדביק לשוק הנדל"ן את המילה "בועה", כי אז תיק הבועה ייפול עליהם. לכן פישר מסתובב סחור-סחור סביב אותה מילה וחושף את דעתו בתיאור התהליך הבועתי שאירע בעולם טרום פיצוצה: "...בגידול בהיצע בדירות לא היה כדי לבלום את עליית המחירים. מצב זה מתיישב עם הגישה האומרת ששינוי מהיר במחירי הדיור מונע בעיקרו מצד הביקושים ולא מצד ההיצע, שהוא קשיח יחסית. משמע שגידול ביקושים אשר אינו מונע מצורך פונדמנטלי בשירותי דיור יוצר תהליך בועתי (ההדגשה שלנו), כי גידול ההיצע אינו יכול להדביק את גידול הביקושים..."

מזכיר את ישראל? בוודאי. אלא שבנק ישראל מבקש להתאזר בסבלנות. התהליך הבועתי בישראל, הדומה בעוצמתו למה שהתרחש בבועה העולמית, נמשך תקופה קצרה בלבד - כשנתיים - שאינה מצביעה בהכרח, להערכת הבנק, על ההמשך.

נתונים מעורפלים

סליחה? ומאין לבנק ישראל שהיא נמשכת רק שנתיים? הטבלה המצורפת אמנם מעידה על כך, אבל על מה בדיוק היא מתבססת? על סקרים ולא על נתונים אמיתיים. למעשה, כל מי שמבלבל במוח בתקשורת על מחירי הדירות בתקשורת לא ממש יודע עד כמה הם בדיוק עלו או ירדו, וגרוע מכול - הוא מייצג אינטרס מסוים. בניגוד לארה"ב, למשל, שבה מדד קייס-שילר מבוסס על נתוני מכירות אמיתיים ומבוססים, נתוני הלמ"ס אינם מבוססים על עסקאות אמיתיות. אפילו מאגר נתוני הנדל"ן שנפתח לאחרונה על ידי רשות המסים הוא מאגר נכה, שקשה לחלץ ממנו נתונים אמינים.

שוק הנדל"ן הוא אחד השווקים הלא-שקופים בישראל ונתון למניפולציות של אינטרסנטים המנסים לשכנע אותנו שאין בועה ושכל הדיבורים עליה הם שטויות. אנו מציעים לכל אזרח לבדוק מתי רכש את דירתו ובכמה, ולרחרח במשרד התיווך המקומי בכמה הוא יכול למכור אותה עכשיו במחירים ה"אמיתיים" של שטייניץ. זה הסקר הכי אמין, ואנו בטוחים שהוא יגלה שאנחנו עמוק בבועה.

למרבה הצער, בנק ישראל העדיף בדו"ח שלו להגג על הריכוזיות ולזכות ברייטינג גבוה, במקום להציע פתרונות לשתי הבועות שהכי מעיקות על הצרכנים: בועת דמי הניהול ובועת שוק הדיור. אולי משום שבנק ישראל היה שותף מלא בניפוחן.

להחרים את בני שטיינמץ

 בני שטיינמץ 2008

אם תשאלו את בני שטיינמץ מה לו ולרשימת הכישלונות שמופיעים בטבלא שלהלן, הוא יגיד ודאי שאין לו ולא כלום עם החברות שלקחו מאות מיליונים מהציבור ושעשו מהן מדורת ל"ג בעומר ענקית (או.קיי, זה לא היה במכוון, איש אינו רוצה להיכשל בעסקיו).

 אלי ציפורי בני שטיינמץ

בני יגיד שהוא לא בדיוק מכיר, לא בדיוק יודע, לא בדיוק ראה ולא בדיוק שמע על הפיאסקו בסקורפיו או בייטמן או אודימו. יש לו, אמנם, איזשהו קשר בעלות רופף לחברות דרך כל מיני נאמנויות זרות ומוזרות, אבל מדובר מבחינתו בחברות עצמאיות, ישויות נפרדות, עם מנכ"ל עצמאי ודירקטוריון עוד יותר נחוש ועצמאי, שלקחו סיכונים עסקיים ולמרבה הצער נכשלו.

קורה, לא נעים, אבל גם לא נורא. בני, כמובן, לא מכהן באף לא תפקיד אחד באף לא אחת מהחברות, וכל ניסיון לקשור בינו לבין שרשרת מקרי הפיאסקו ולהדביק לו את כישלונותיהן הוא ממש לא הגיוני במקרה הטוב וסתם רוע לב במקרה הרע.

בני שלנו הוא הרי חסיד אומות העולם, איש משכמו ומעלה, טייקון יהלומים וטייקון מכרות, ששמו וכספו הולכים לפניו. עובדה: הונו מוערך במגזינים החשובים בעולם ב-2 מיליארד דולר לפחות, ובסביבתו טורחים מדי פעם להדגיש שמדובר בהערכה שמרנית מאוד.

ובכן, בני שלנו, כפי שראיתם, אינו ילד רע כל כך - הוא אמנם מלמל משהו בישיבות עם הבנקאים על כך שיש לו מחויבות לחברות הללו, אבל מעולם לא חתם על ערבות אישית. ולכן, בני שלנו הוא יותר מכול איש עסקים קר רוח, מחושב ובעל אינסטינקטים בריאים. בני שלנו יודע שחברה בע"מ היא חברה בע"מ, וקשה להרים את המסך המפריד בינה לבין בעליה.

ביקור במספרה

החברה בע"מ יכולה לפשוט את הרגל - זו בעיה שלה ושל הציבור שסיפק את הכסף - ובני שלנו ימשיך לפשוט על קוקטיילים, להסתובב במילייה העסקי בגאון ואפילו לבקר מדי פעם במחלקת הגילוח של חובות ציבוריים כדי לבקש, בלי למצמץ, איזו תספורת יפה לחובות של סקורפיו או בייטמן.

למחלקת הגילוח הוא שולח את נאמנו דוד גרנות, לשעבר המנכ"ל של בנק דיסקונט, הבנק הבינלאומי ובנק אגוד - בשר מבשרה לשעבר של המערכת הבנקאית. אולי הוא מקווה שגרנות יסגור אחריו את הדלת ויארגן עם הבנקאים איזו מחיקת חובות יפה, שתופיע מאוחר יותר בדו"חות הבנקים תחת הכותרת העמומה "הפרשה לחובות מסופקים".

ללמוד מלב לבייב

אלא שהפעם התוכנית הזאת לא כל כך מצליחה. עכשיו יש לבני עסק עם ציון קינן, מנכ"ל בנק הפועלים, שלא מתכוון לוותר לו. נראה שכולם מתחילים להבין שההתנהגות של בני לא מכובדת, לא הוגנת ולא ראויה; שבניגוד ללבייב, למשל, שהתייצב לפחות מול המצלמות והודה למעשה בכישלונו, בני בורח ומתחמק מחובותיו.

נראה שכולם כבר מבינים שבני שלנו אוהב מאוד לשתף את הציבור בעסקיו הכושלים או בכל מיני מיזמים מסוכנים שזוללים טונות של מזומנים, אבל הוא ממש לא אוהב לשתף את הציבור בעסקיו הפרטיים והמוצלחים, ביהלומים או במכרות השווים מיליארדים, כמו המכרה בגינאה שעומד להניב לו 2.5 מיליארד דולר.

הטבלה המצורפת כאן אינה לרוחו של בני, כי היא מציגה בפניו מראה שהוא לא אוהב להביט בה - שבכל הנוגע לעסקיו הציבוריים, העסקים שהוא החליט לשתף בהם את הציבור, הוא משמידן ערך סדרתי. אף לא עסק אחד התרומם, שגשג ופרץ. כולם שרפו את הכסף שגייסו וחלקם מפרפרים בין חיים למוות.

יואיל נא בני שלנו לשתף את הציבור בכיסו התפוח במזומנים ובנכסים מניבים ולהעביר כמה גרושים מהונו הרב לכיסוי חובותיו העצומים בחברות הציבוריות, ולעזאזל כל העניין של חברה בע"מ והפרדות המסך המשפטיות, כי ההתנהגות שלו היא עוד סימן לפשיטת הרגל הערכית-חברתית של הקפיטליזם משולח הרסן שהוא נושא הדגל שלו.

ולא, זה ממש לא פופוליסטי לטעון שהאזרח הפשוט נאבק בשוק דיור מנופח ובמשכנתא מעיקה ויכול רק לחלום על גילוח או תספורת קצוצה לחובותיו. אם הבנקים "מחרימים" את האזרחים שאינם עומדים בתשלומים, הגיע העת גם להחרים את בני שטיינמץ הגדול, עד שיחזיר כל אגורה מחובותיו.

eli@globes.co.il